ענקית הנדל"ן האמריקאית KBS קיבלה ממעלות דירוג -AA לקראת ההנפקה בת"א

קרן הריט האמריקאית KBS קיבלה אתמול דירוג אשראי ראשוני משתי חברות הדירוג הישראליות לקראת גיוס חוב של 150 מיליון דולר בישראל. חברת הדירוג מעלות העניקה ל-KBS דירוג אשראי ראשוני של -AA וחברת מידרוג העניקה לה דירוג אשראי מקביל של Aa3.

מדובר בדירוג האשראי הראשוני הגבוה ביותר שקיבלה חברת נדל"ן בישראל. חברת מויניאן האמריקאית קיבלה דירוג מקביל של Aa3 אולם בניגוד ל-KBS היא קיבלה את הדירוג רק מחברת דירוג אחת.

שתי הדירוגים ניתנו לסכום גיוס של עד 600 מיליון שקל. ההנפקה של KBS מתוכננת להתבצע בשבוע הבא אולם עשויה להידחות במידה שהשוק יהיה תנודתי.

קבוצת KBS היא אחת החברות האמריקאיות הגדולות שהגיעו לישראל והיא נחשבת לבעלים החמישי בגודלו בעולם של מבני משרדים עם היקף נכסים ענק של 9.7 מיליארד דולר. לישראל מביאה קבוצת KBS אחת מתוך שש קרנות הריט שלה, הכוללת כיום 20 נכסים בשווי כולל של 1.5מיליארד דולר והון עצמי (מיוחס לבעלי מניות הרוב) של 805 מיליון דולר.

במעלות ציינו כי "הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב מיתרונות ברורים של הגודל, הנובעים מהיותה חלק מקבוצת הנדל"ן KBS" במעלות ציינו כי "בשנים הקרובות צפוי תיק הנכסים לעבור שינוי משמעותי הכולל מימוש נכסים שהגיעו לבשלות ורכישת נכסים חדשים בלתי מיוצבים".

במידרוג ציינו עוד שדירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מניסיון ועומק ניהולי נרחב לקבוצה ו-Track Record ברכישת, השכרת, אחזקת, השבחת ומימוש נכסים, הבולטים לחיוב; פורטפוליו נכסים איכותי הממוקם בעיקר באזורי ביקוש במדינות מרכזיות בארה"ב.

מנגד ציינו במידרוג כי "דירוג החברה מושפע לשלילה, מכך שפעילות החברה מתמקדת ביצירת ערך על ידי, בין היתר, רכישות הזדמנותיות לצד מימוש נכסים מיוצבים באופן העלול לייצר תנודתיות בפעילות. הדירוג מתחשב במדיניות החברה לשמירת היקף תזרים שוטף מינימאלי ועל כך שככלל היא אינה מתכוונת לרכוש קרקעות ונכסים אשר אינם מייצרים תזרים; מכוונת החברה לחלק דיבידנד מיוחד מתוך תמורת המימושים בשנת 2016 והיקף החלוקות העתידיות מתוקף היות החברה קרן ריט פרטית, העשוי להיות גבוה יחסית ולהשליך לשלילה על היקף התזרים השיורי השוטף".

פיטר ברן, מייסד ומנכ"ל KBS | צילום: KBS

KBS היתה מעורבת במכירת 1,025 נכסים

קבוצת KBS הוקמה בשנת 1992 על ידי פיטר ברן וצ'רלס שרייבר כקרן השקעות פרטית שעסקה בייעוץ השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב. בשנת 2005 הצטרפו לקרן קיט הול ופיטר מקמילן ויחד עם השותפים הקיימים ייצרו פלטפורמה של קרנות ריט שרוכשות ומנהלות נכסים עבור לקוחות מוסדיים (קרנות פנסיה גדולות). ממועד הקמתה ועד היום הייתה KBS מעורבת במכירתם של 1,025 נכסים וניהלה נכסים בשווי כולל של 18.1 מיליארד דולר.

 נכון להיום לקבוצת KBS יש שש קרנות ריט שבניגוד לקרנות ריט אינן רשומות למסחר בשום בורסה, אולם נמצאות תחת הרגולציה של הרשות לני"ע האמריקאית.

הנכסים שהיא מביאה לישראל מייצרים NOI (הכנסות נקיות משכירות) של 67 מיליון דולר (9 חודשים במונחי שנה) ו-FFO (רווח נקי מנוכה מהפחתות חד פעמיות) של 31 מיליון דולר. הם מוחזקים בשיעור מינוף נמוך של 36.7% (חוב ל-cap) כאשר 78% מהם הם מבני משרדים, 13% הם קרקעות, 7% הם מבני מגורים להשכרה ו-2% הם שטחים מסחריים.

היתרון המהותי ביותר של קרנות ריט היא העובדה שהן מקבלות הטבות מיסוי מהמדינה כך שהן אינן נדרשות לשלם מס חברות כלל. בנוסף היא כפופה להתניות רגולטרויות של הרשות לני"ע האמריקאית שמכריחות לעסוק בנדל"ן מניב בלבד שמבטיח תזרים יציב.

כספי הגיוס בישראל מיועדים לרכישת נכסים חדשים

 אחד היתרונות הספציפיים של החברה המנפיקה בישראל, הוא שלמעט נכס אחד (בניין משרדים 110 William st במנהטן) כל הנכסים המניבים שלה מוחזקים על ידה בשיעור של 100%. העובדה הזאת מאפשרת לה שליטה מלאה בנכסים ובתזרימים שמגיעים מהם. שיעור התפוסה בנכסים אלה נע בין 76%-95% שנחשב נמוך ביחס למצב בקרנות הריט האחרות שלה, וזו הסיבה שהיא בחרה להנפיק דווקא את הקרן הזו בישראל.

כספי ההנפקה שיגייסו בישראל מיועדים לרכישה של נכסים חדשים ולשיפור של אלו הקיימים, ובכך מקווים ב-KBS להעלות את שיעור התפוסה הקיים בנכסים. שיעור המינוף של הנכסים האלו נע בין 39%-57% שנחשב לשיעור ממוצע בענף.

אחד החסרונות של הקרן הם דמי הניהול הגבוהים שהיא גובה. חברת הניהול תהיה זכאית ל-1% מכל נכס שנרכש או נמכר עבור הקרן. כך למשל, בהנחה שהחברה תגייס בישראל 150 מיליון דולר והיא תרכוש עם הכסף הזה נכסים חדשים, חברת הניהול תהיה זכאית לתשלום של 1.5 מיליון דולר עבור העסקה.

בנוסף היא תהיה זכאית לדמי ניהול שנתיים קבועים של 0.75% מהיקף הנכסים של החברה. בתשעת החודשים הראשונים של 2015 משכה חברת הניהול דמי ניהול בגובה של 6.4 מיליון שקל ובשנת 2014 כולה היא משכה דמי ניהול בגובה של 11.5 מיליון דולר.

מדובר בדמי ניהול ממוצעים לענף האמריקאי אולם גבוהים ביחס למה שגובות קרנות הריט הישראליות. כך למשל, קרן ריט 1 (הגדולה בישראל) אינה גובה שום תשלום בעבור מכירה או רכישה של נכסים ודמי הניהול השוטפים שלה נעים במדרגות שוליות בין 0.31% ועד 0.61%.