אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
צריכים להגיד: "אין מחסור בדירות בישראל"

צריכים להגיד: "אין מחסור בדירות בישראל"

אנשים לא גרים ברחובות וגם לא מצטופפים שלוש משפחות בדירה אחת. אחוז משקי הבית שאין בבעלותם דירה ירד מ-29.6% בשנת 2008 ל-27.9% בשנת 2014; הכלי האפקטיבי והמיידי לעצירת העלייה במחירי הדירות יהיה עליית הריבית

06.03.2016, 11:45 | אלכס זבז'ינסקי

צריכים להגיד באופן ברור – אין מחסור בדירות בישראל, בוודאי לא מחסור חמור. אנשים לא גרים ברחובות וגם לא מצטופפים שלוש משפחות בדירה אחת. אחוז משקי הבית שאין בבעלותם דירה ירד מ-29.6% בשנת 2008 ל-27.9% בשנת 2014.

קראו עוד בכלכליסט

היעדר מחסור בדירות משתקף היטב בשוק ההדירות להשכרה. ביקוש לדירות להשכרה אינו מושפע מהביקושים הספקולטיביים ומהביקושים של חסרי דירות מבוהלים הרואים נגד עיניהם איך מחירי הדירות בורחים למעלה בקצב מואץ. מחירי הדירות להשכרה עולים בקצב יציב של כ-2.5%, בהתאם לגידול בשכר במשק.

למרות הביקורת הרבה, הממשלה עושה מאמצים ניכרים להגדיל קצב הבנייה, אך גם היא עלולה להיכשל מול ביקושים היסטריים. קשה להתמודד עם אווירה של פאניקה וחוסר האמון של הציבור מול האפשרות שמחירי הדירות יכולים להיעצר אי פעם. כל אחוז עלייה במחירי הדירות לא רק מרחיק את האנשים הצעירים של היום ושל העתיד מהסיכוי לקנות דירה אלא גם מגדיל את הסיכון של השלכות שליליות על המשק מהתפוצצות האפשרית של הבועה.

 , צילום: אוראל כהן צילום: אוראל כהן  , צילום: אוראל כהן

הכלי האפקטיבי והמיידי לעצירת העלייה במחירי הדירות יהיה עליית הריבית. בנק ישראל נמנע בשנים האחרונות מכך ובצדק בטענה שכלי הריבית פועל לרוחב כל הסקטורים ואינו מתאים לטיפול בבעיה נקודתית של שוק הדיור.

אולם, המצב השתנה. הריבית האפסית הנהוגה בישראל נתפסה עד לא מזמן כתופעה זמנית שנוצרה בתגובה למדיניות הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם. כל עוד המצב של הריבית האפסית בעולם הנו רק אפיזודה חולפת, ניתן באופן זמני להחזיק ריבית אפסית גם בישראל. אולם, תפיסת הזמניות התחילה לאחרונה להשתנות.

אפילו הבנק המרכזי האמריקאי שכבר התחיל לעלות את הריבית, ספק אם צפוי להמשיך בכך בקרוב. התוואי הצפוי בשווקים לריבית בארה"ב בשלוש השנים הבאות מניח בקושי העלאת ריבית אחת בשנה. על הבנקים הגדולים האחרים באירופה וביפן בכלל אין מה לדבר. הם יחיו עם הריביות השליליות או אפסיות עוד שנים רבות.

האם בנסיבות שהריבית האפסית הופכת בעולם לתופעה קבועה ישראל תיאלץ להחזיק לאורך זמן ריבית שלא מתאימה לתנאים הכלכליים בה? לא בטוח שזה פתרון טוב כי העיוותים הנוצרים במשק, בפרט בשוק הדיור, יהיו מסוכנים וקשים לפתרון.

מדוע בנק ישראל יכול לשקול דווקא עכשיו להעלות את הריבית ולא בשיעור של 0.25% אלא בשיעור חד יותר? צעד זה יגרום כמובן לתנודות חריפות בשווקים הפיננסיים וללחצים להתחזקות השקל.

כדי להתמודד עם התחזקות השקל בנק ישראל צריך קודם כל באופן ברור ביותר להבהיר שמדובר בצעד חד פעמי שנועד להתמודד באופן ספציפי עם עליית המחירים בשוק הדיור.

שנית, בנק ישראל צריך לבצע רכישות מאסיביות של הדולרים מייד אחרי ההודעה כדי להתמודד עם הלחצים לייסוף השקל. שלישית, בנק ישראל ומשרד האוצר יכולים לשלב כוחות למטרה משותפת.

היצואנים יכולים לקבל פיצוי בגין הנזק מהתחזקות השקל ממשרד האוצר בדמות קרן תמיכה ביצוא שתקום כדי למזער נזקים ליצואנים ממהלך של בנק ישראל.

משה כחלון שר האוצר , צילום: אלכס קולומויסקי משה כחלון שר האוצר | צילום: אלכס קולומויסקי משה כחלון שר האוצר , צילום: אלכס קולומויסקי

באופן פרדוקסאלי, דווקא העלאה הדרגתית של הריבית תגרום להיווצרות ציפיות להמשך העלאות נוספות וללחץ מתמשך לייסוף השקל. לעומת זאת, צעד חד פעמי מלווה בהבהרה ברורה בקשר למטרות הפעולה ובעמידה נחושה לבלום התחזקות השקל עשוי להסתיים בלחצים מוגבלים לייסוף מכיוון שהשווקים צפויים להאמין לבנק ישראל. בנסיבות של אינפלציה נמוכה וצמיחה מתונה אין למשקיעים סיבה להניח שהעלאות הריבית ימשכו.

הוכחה נוספת לכך שרמת הריבית גבוהה יותר לא תייצר בהכרח לאורך זמן לחצים להתחזקות המטבע אפשר למצוא בעובדה שבמדינות דומות לישראל כגון ניו זילנד עם הריבית של 2.5%, אוסטרליה עם 2% או דרום קוריאה עם 1.5% המטבעות נחלשו בצורה משמעותית ביחס לדולר האמריקאי בשעה שהשקל עם הריבית 0.1% דווקא התחזק.

צריכים לזכור שלצד הסיכונים העלאת הריבית צפויה לתרום משמעותית לבלימת מחירי הדיור. אחרי פעולה זו תגיע הריבית בישראל לרמה שמתאימה יותר למצב המשק ותיווצר אלטרנטיבה לכספי החוסכים הזורמים לשוק הדיור. בנסיבות הקיימות לא בטוח שהסיכון לזעזוע הראשוני מהעלאת הריבית גבוה מהסיכון שמתפתח במהירות מהמשך עליית מחירי הדירות.

 

הכותב הוא הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

11 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

10.
השינוי בריבית נועד לשנות את הביקוש אבל -
הביקוש לדירות הוא מאוד קשיח בארץ - והוא הרבה מעבר להיצע. הנסיון להגיד כאילו אין אנשים ברחובות אז הכל בסדר הוא אשליה - הדרישה הבסיסית לדירות בארץ היא הרבה מעבר למה שהשוק יודע להציע. רק בניה של דירות תשפיע על ההיצע שיפתור את הבעיה - כל נסיון לשחק עם הביקוש יהיה טיפה בים. בקיצור - עזבו הכל, תפסיקו עם נוסחאות קסם שלא יעזרו בכלום, ותבנו בתים!
רם  |  08.03.16
9.
פלוג יכולה להשאיר ריבית 0% אבל להגביל את מס' תשלומי המשכנתא ל 180 במקום 360 מה שיצנן מיידית
את מחירי הדירות, ללא פגיעה במשק. תהיה פגיעה בהכנסות הבנקים העתידיות כי המשכנתאות יהפכו לקטנות בהרבה (תשלמו אותו החזר חודשי אבל הרבה פחות שנים). ירידת המחירים של הדירות תהיה מהירה, ותגרור מטה את שווי הקרקעות, מה שיקטין את הכנסות המדינה מקרקע, מס שבח ומס רכישה. אבל הזוגות הצעירים יהנו מאוד!
הערה  |  07.03.16
8.
מר זבז'ינסקי, יש פתרון חליפי לריבית הנמוכה. אבל האם מישהו מוכן להקשיב ?
כן, במשק של ריבית אפסית רצים לקנות דירות. אבל זה רק משום שגם את הדירות אפשר לקנות בריבית אפסית !!! הפתרון הוא פשוט מאד, פשוט באופן מגוחך. צריך להחריג את הנדל"ן מהמשק הכללי מבחינת הריבית הנוהגת בו ! אבל אי אפשר להחריג ריבית. ובריבית שולט בכלל בנק ישראל. אז מה הפתרון ? הפתרון הוא מס, שיחליף את הריבית כל עוד היא אפסית, מס על ההון הדרוש לקנות דירה. כלומר מס על המשכנתה שנותן הבנק לקונה הדירה, 'מס משכנתאות'. שר האוצר צריך להחיל על כל משכנתה מס שנלקח על כל המשכנתה, לכל ימי חייה, שתלוי במספר הדירות שבידי הלווה וברמת המינוף שלו. המס הזה יהיה תחליף לריבית הדרושה ליציבות נדלנ"ית במשק, נניח 4%, בהיוון על כל השנים זה יגיע נניח ל 15% על המשכנתה. המס יגדל כאמור ככל שהלווה יותר קונה לצורכי השקעה. זה הפתרון הנכון, האם הוא אפשרי ? ברור שזה הפוך ממש לרעיון לרצות את קוני הדירות בכסף רב וזול. אבל כסף רב וזול בידי כולם הרי הוא המתכון ההפוך ממש לדרוש, ומהווה זרז לעליית מחירים, לא כך ?
ירון  |  07.03.16
7.
לחילופין, במקום שפלוג תצטרך לקנות דולרים, אפשר לייצר מילווה נושא 2.5% ריבית
כמו שבימי חירום, הממשלה יוצרת "מילווה מלחמה בששון" כך, היא יכולה ליצור מילווה (1 לאדם) בסכום של עד 500,000 ש"ח, נושא ריבית של 2.5%. זה יוריד במיידי את הלחץ משוק הדירות וגם לא צריך את בנק ישראל בשביל. פתרונות יש למכביר. לא בטוח שאפילו כחלון מעוניין בפתרון.
אחת העם  |  07.03.16
לכל התגובות