העליון: בעל נכס פטור מאחריות לסיכון שיצר השוכר אם לא ידע עליו

שוכרי חנות ישלמו פיצוי של למעלה ממיליון שקל למשפחתו של מתקין מזגנים שהתחשמל למוות בחנות, כך פסק לאחרונה בית המשפט העליון שקבע כי בעל הנכס עצמו לא יישא באחריות לליקויים מבלי שהיה יכול לדעת עליהם.

פסק הדין ניתן על ידי השופטים, סלים ג'ובראן, ניל הנדל וצבי זילברטל, בערעור שהגישה חברת הביטוח של שוכרים על פסק דין בו חויבו לשלם פיצוי בשל אחריותם לתאונה שאירעה למתקין מזגנים, תאונה שבעקבותיה כאמור הוא מת. מתקין המזגנים הוזמן להחליף מזגן שהיה מותקן מעל תאי מדידה בחנות והתחשמל למוות.

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע בשנת 2013 כי על שוכרי הנכס לפצות את בני משפחתו של מתקן המזגנים בסכום של למעלה ממיליון שקל.

חובת הזהירות

השוכרים ערערו לבית המשפט העליון שדחה את הערעור וקבע כי החזקת מקרקעין מטילה על המחזיק בו את חובת הזהירות הקבועה בפקודת הנזיקין כלפי המבקרים בו. עוד צוין כי על פי החוק גם לבעלים וגם למחזיק בנכס מוטלת חובה שלא להתרשל, כאשר בידי בעל הקרקע נותרה שליטה על המתרחש בנכס. עם זאת, כך לפי פסק הדין, בעל נכס לא יישא באחריות בשל סיכונים שהמחזיק יצר, מבלי שבעל הנכס יכול וצריך היה לדעת אודותם.

לפי שופטי העליון, המבחן להטלת אחריות הוא מבחן מהותי של זיקה לנכס ומידת השליטה בו. במקרה הנדון, כך הוכרע, השוכרת הראשית שכרה את החנות במשך כ-20 שנה, במעמד של דיירת מוגנת, והנכס היה בפיקוח אף כאשר העבירה את השכירות בפועל לשוכר משנה.

לפיכך, קבע העליון כי היתה לה שליטה על הנעשה בנכס ולכן יש להטיל עליה אחריות על ליקויים הקיימים בו. מות המנוח נגרם, בין היתר, עקב העדר הארקה לגופי התאורה והעדר ממסר פחת. על פי העליון, ליקויים אלה ניתן וצריך היה לגלות במאמץ סביר על ידי השוכרת. החובה לפעול לגילוי ותיקון ליקויים בטיחותיים חלה לאורך כל התקופה בה קיימת שליטה אפקטיבית בנכס.

העליון פטר את הבעלים מאחריות מאחר שזיקתו רחוקה ומתאפיינת בהיעדר שליטה בפועל על הנעשה בנכסים שהושכרו לדיירים מוגנים ובהיעדר שליטה אפקטיבית על מעשי שוכרי משנה. לשיטתם, הסיכון שנוצר בשל ההתקנה הרשלנית של תאורת תאי המדידה והעדר הארקה אינו מהסיכונים שהיה על בעל הנכס לצפות נוכח ריחוק הזיקה שבינה לבין הנכס ויכולתו להניח כי השוכרים יפעלו למניעת סיכונים שמקורם במערכת החשמל, ואין מקום להטיל עליה אחריות בגין סיכון זה.

 

לדברי עו"ד וד"ר אסף ורשה, יו"ר ועדת תביעות רכוש ושיבוב בלשכת עורכי הדין, המציאות בשטח מלמדת כי שיעור גבוה מבין שוכרי הדירות לא מבטחים את אחריותם - עובדה מטרידה אשר חושפת אותם לתשלום פיצויים שיכולים להגיע גם למיליוני שקלים בכל אימת שייקבע כי הנזק נגרם ברשלנותם. "לצד זאת", אומר ורשה, "ישנם בעלי נכסים רבים אשר מעוניינים לחסוך את עלות רכישת הביטוח למבנה ומטילים על השוכר את החובה לעשות זאת, אולם לא מקפידים לחייבו לכלול בפוליסה סעיף שמבטל את האפשרות של חברת הביטוח שלו לתבוע אותם במקרה בו נגרם נזק".