בנק ישראל: תוכנית מחיר למשתכן רק תגדיל את הביקושים לדירות

תוכנית מחיר למשתכן משפיעה על פחות ממחצית מספר העסקאות שמבצעים זכאים לדירות המוזלות ויחד עם מסלול תמ"א 38 מהוות פלסטר על עורק מדמם. לעומת זאת, הבאת חברות הבנייה הזרות היא פעולה הכרחית כדי להגדיל את הפריון לעובד בענף הבנייה ואמורה לתרום להגדלת היצע הדיור בטווח הארוך - כך עולה מדו"ח שפרסם היום (א') בנק ישראל לסיכום שנת 2015.

לפי דו"ח הבנק, תוכנית "מחיר למשתכן מגבירה את הביקושים ולא ברור כיצד תשפיע על מחירי הדיור. תמ"א 38 עלולה לפגוע בפוטנציאל היצע הדירות בטווח הבינוני והארוך".

תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה בבניינים ישנים. התכנית מעניקה תמריצים הן לדיירים, בדמות תוספת חדר ממ"ד ומעלית לבניין, והן ליזמים שמקבלים הטבות מס שהופכות ביצוע פרויקטים במסלול זה לכדאיים כלכלית עבורם. באשר לתוכנית אלו בנק ישראל מתריע כי היא אמנם מרחיבה את היצע הדירות היום, אך במקביל היא פוגעת בייעול השימוש בקרקעות לטווח הארוך. כך למשל גדל מספר הדירות שנוספו לבניינים קיימים מ-900 יחידות בממוצע בתקופה שאינה כוללת הרחבת דירות במסלול תמ"א 38, לעומת 1500 יחידות בממוצע בתקופה שכוללת את מסלול תמ"א 38.

תוכנית נוספת להוספת דירות בבניינים קיימים היא תכנית פינוי-בינוי, שגובשה בכדי לייעל את שימוש בקרקע ומגדילה את תוספת הדירות לבניין פי שלושה ויותר תוך שיפור הסביבה ואיכות הדייר. אולם תוכנית זו מאופיינת בהליך ביורוקרטי מסורבל יותר מאשר תמ"א 38 ובהיעדר תמריץ בדמות פטור מהיטל השבחה, ולכן בשנים האחרונות אנו עדים לביצוע יותר ויותר פרויקטים של תמ"א 38. כתוצאה מכך, ההסתברות שבניין שעבר חיזוק ושיפוץ בשנים האחרונות יצטרף לתכנית פינוי-בינוי בעשורים הקרובים מצטמצם משמעותית משום לאחר החיזוק אין לאף אחד מהצדדים אינטרס בכך, והיצע יח"ד בטווח הארוך מצטמצם באופן ניכר, בעיקר באזורי הביקוש שגם כך מאופיינים במספר נמוך של קרקעות פנויות.

בפרק העוסק בבנייה ושוק הדיור, מוטרדים כאמור בבנק ישראל מתוכנית מחיר למשתכן שמוביל שר האוצר משה כחלון לפתרון משבר הדיור ועליות המחירים. לפי בנק ישראל, התוכנית אינה מגדילה את היצע הדירות משום שבפריפריה נוצרים מצבים שבהם קיים מחסור בביקוש לקרקעות אלו, לכן היא משנה רק את שיטת שיווק קרקעות המדינה המתוכננות.

התוכנית, כך נטען בדו"ח, משווקת לאוכלוסיית מחוסרי הדיור כמו זוגות צעירים ורווקים ורווקות מעל גיל 35 והם נקראים זכאים. אולם, חישוב גס מראה כי רק 15% מהיקף העסקאות יוכלו להתבצע במסגרת התוכנית - מספר נמוך משמעותית מהיקף העסקאות הפוטנציאלי של הזכאים, שעמד בשנים האחרונות על 40% ממספר העסקאות השנתי.

בנק ישראל מזהיר מפני גידול ניכר בביקושים משום שהתוכנית מוגבלת לתקופה מסוימת (2015-2017) ולכן מעודדת משקי בית לרכוש דירה, על אף שלא תכננו לעשות זאת בפרק הזמן הקצוב. בנק ישראל טוען, כי הגידול בביקוש לדירות עלול להפעיל לחץ לעליית מחירים נוספת משום שמרבית מכרזי המדינה משווקים לאוכלוסייה ספציפית, פעולה שמקטינה באופן ישיר את היצע יחידות הדיור הפוטנציאלי בשוק החופשי למשפרי הדיור ולמשקיעים, שצפויים להתמודד על אותן דירות במחירים גבוהים יותר, ושהרווחים צפויים להתגלגל ישירות לכיסם של היזמים והקבלנים.

המאמץ הממשלתי בשנים האחרונות להגדלת היצע יחידות הדיור הגדיל את פעילותו של ענף הבנייה, נכתב בדו"ח, דבר שהחזיר לסדר היום הציבורי את הדרישה להגדיל את מספר העובדים הלא-ישראלים בנימוק שיש קושי בגיוס עובדים ישראלים לענף. על פי הנתונים שמוצגים בדו"ח, התוצר לעובד, שאמור להשתקף בשכר לעובד, עמד בענף הבנייה על כ-80% מהממוצע במגזר העסקי. ניתוח השכר של בנק ישראל מלמד כי ענף הבנייה מתאפיין בשכר נמוך בהשוואה לשכר שמקבלים עובדים דומים במגזר העסקי, ממצא שמשתקף עם רמת תיעוש נמוכה ובעקבותיה תוצר לעובד נמוך. לשם כך החליטה הממשלה להביא שש חברות בנייה זרות לשם בניית דירות למגורים במטרה להגדיל את כושר הייצור והפריון בענף. חברות אלו אמורות לחשוף את החברות הישראליות לשיטות בנייה מתקדמות שעשויות לשפר את שיטות הבנייה בארץ ולהביא לעליית השכר בענף, וכך למשוך אליו כוח אדם ישראלי מיומן.