אל תקברו את קבוצות הרכישה בגלל ענבל אור

העניין הציבורי הגדול בפרשת ענבל אור והעיסוק התקשורתי המאסיבי בפרשה עשויים להביא את הציבור ואת הכנסת למסקנה כי יש להטיל פיקוח מוגבר או אפילו לעצור לחלוטין את האפשרות לרכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה. מסקנה כזו תהיה מוטעית לחלוטין ומצערת מאד.

המצב הקשה, שאליו נקלעה אור, הוא תוצאה שהיא במו ידיה גרמה לה. כל הסימנים מעידים על כך שפעלה באופן בעייתי, ועל כך היא נותנת ותיאלץ ככל הנראה לתת את הדין גם בהמשך. ואולם אין בכך כדי לראות כל פרויקט של קבוצת רכישה כפסול.

הרעיון הכלכלי מאחורי התארגנות של יחידים לבנות את דירתם על מנת להוזיל את מחיר הדירה הסופי, הוא רעיון מעולה, צודק ותקף היום בדיוק כפי שהיה בעבר. זהו מענה יצירתי ו"ישראלי" מאוד, שנוצר כתגובה מתבקשת של האזרחים לשוק, שהמדינה ביקשה לנהלו באופן בלעדי - להכתיב בו את מחירי הקרקע, את זמינות הקרקע, את נוסחאות הטלת היטלי ההשבחה ומועדי התשלום ואת אישור תכניות הבנייה והיקפן.

המשתתפים בקבוצות רכישה יודעים שהם נכנסים למצב של סיכון-סיכוי, ומעריכים כי יש ביכולתם להתמודד עימו. אין צורך להגן עליהם מעבר למה שכבר נקבע בחוק, אלא להגביר את אכיפת החוקים הקיימים ואת נטילת האחריות של הגורמים המטפלים בעסקה.

הבעיה המטרידה ביותר: נטל מס

הבעיה המטרידה ביותר בנוגע לקבוצות הרכישה איננה כלולה במגוון הנושאים, העולים בהקשר לפרשת אור, אלא היא מסוג אחר לגמרי.

הבעיה העיקרית הקשורה לקבוצות הרכישה, אחרי שווי הקרקעות בישראל, היא העובדה כי נטל המס המוטל כיום על משתתפים בקבוצות רכישה, איננו מאפשר רווח התואם את הסיכון, שהמשתתפים בקבוצה לוקחים על עצמם. נטל מס - אשר בסופו של דבר יעלים לחלוטין את קבוצות הרכישה, מבלי שתהיה לכך הצדקה כלכלית-אמיתית.

מקור הרעה הוא בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין והתיקון המקביל לו – תיקון 40 - בחוק מע"מ. המדובר בתיקונים עגומים, המטילים על הציבור נטלי מס נוספים ובלתי סבירים.

בחוק מע"מ המדובר בהטלת 17% מע"מ על בעל הקרקע המוכר את המקרקעין למשתתפים בקבוצות רכישה. הסכום האמור מגולגל כמעט תמיד על הרוכשים, כיוון שבעל הקרקע אינו 'מתנדב' לשאת בחבות המס הנוספת שהוטלה עליו.

בנוסף, הוטל נטל מס נוסף בחוק מיסוי מקרקעין. במקום 5% על רכיב הקרקע, הוחלט לחייב את משתתפי קבוצות הרכישה שבבעלותם דירה נוספת במס רכישה של 8%, בדומה למס רכישה המוטל על רוכשי דירה גמורה נוספת. זהו נטל מס בלתי נתפס.

אלו תיקונים שבאו לאוויר העולם לאחר ש'ועדת חכמים', שראתה לנגד עיניה קבוצת אינטרסים חזקה החוששת לאבד מכוחה – קבלני הבנייה – החליטה בדעה צלולה לערער את היתרון, שהיה למי שקנה דירות בקבוצות רכישה על פני קניית דירות מקבלן.

הרעיון ליצור "איזון" בין עסקאות, שמעורבים בהן קבלנים, לעסקאות של קבוצות רכישה, דרך הטלת מיסים נוספים, הוא רעיון שנולד בחטא. במקום לאפשר לקבלנים להיכנס לתחום קבוצות הרכישה כיזמים בדרך של הוראות מקלות, בחרה המדינה לפגוע במשתתפי קבוצות הרכישה ולצמצם את ה"רווחים" הצפויים להם מההשתתפות בקבוצה. והנה לכם "חוכמה" מטעם ובחסות המדינה, אשר תוצאתה הישירה היא עלייה במחירי הדיור וחיסול אופציה לרכישת דירה במחיר זול יחסית.

התיקון הנכון שיש לבצע הוא ביטול תיקון 69 בחוק מיסוי מקרקעין ותיקון 40 בחוק המע"מ - הסרת נטל המע"מ על עסקה עם קבוצות רכישה וביטול החיוב במס רכישה זהה על קרקע ועל דירה נוספת. כך יאוזנו מחדש המאזניים, כשמצד אחד הסיכון שלוקחים על עצמם המשתתפים בקבוצות רכישה, ומצד שני הרווח האפשרי, הצפוי להם כתוצאה מהשתתפותם בקבוצות אלו.

הכותבת היא רו"ח