"חומר הנפץ" של משבר הדיור: הפערים ביכולת לרכוש דירה

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב, תיאר הבוקר בוועידת כלכליסט לנדל"ן ותשתיות את המגמות ביכולת של אזרחי ישראל לרכוש דירה לאורך שני העשורים האחרונים. לדבריו, היכולת לא השתנה ביחס ליכולת לרכוש דירה לפני כ-20 שנה. מנגד, היכולת לרכוש דירה השנה פחתה באופן ניכר בהשוואה למצב ששרר לפני כעשור, זאת בגלל ירידת מחירי הדיור בין 1998-2007.

עם זאת, הדגיש בן שחר את פערים בשוק הדיור, במסגרתם היכולת לרכוש דירה הפכה לדוגמה לפערים בין שכבות האוכלוסיה בישראל - "הדבר החשוב באמת אלו הפערים ביכולת לרכוש דירה בין עשירוני ההכנסה הגבוהים לנמוכים – אלו התרחבו באופן ניכר בשני העשורים האחרונים", אמר בן שחר. בן שחר מכנה את תופעת הפערים בין שכבות האוכלוסייה כ"חומר נפץ". לדבריו, "בשנת 1998 העשירון התחתון הרוויח כמעט 3,000 שקל שכר נטו למשק בית והפער היה פי 4.7 לעומת העשירון העליון ביחס לשכר, פערים אלו לא השתנו משמעותית – הפער היום הוא פי 4.4. אך אם נסתכל על ההון העצמי - שם הפער משמעותית בהרבה, פער שעומד על פי 76 חודשי הכנסה ממוצעת".

לטענתו של בן שחר, ניסיונות להביא לירידה מתונה במחירי הדיור לא זו שצפויה להשפיע על יכולתו של הציבור לרכוש דירות, מכיוון שהבעיה העיקרית היא בהון העצמי שנדרש: "כאשר מדברים על רכישת דירה, אחד החסמים המרכזיים הוא סף ההון העצמי הנדרש. ב- 1998, סף ההון העצמי הנדרש עמד על 461 אלף שקל ואילו היום, נדרשים 700 אלף שקל הון עצמי לרכישת דירה – ששקולים ל-46 חודשי עבודה מצטברים, גם במקרה של עליית השכר על פני אותה תקופה", מוסיף בן שחר.

בן שחר הדגיש כי הפער בין העלייה הניכרת במחירי הדיור לעומת ההכנסה הממוצעת, הוא הפרמטר המרכזי לבחינת הפערים בשוק הדיור. "ההכנסה נטו למשק בית עלתה ב-50% מ-2007 ומחירי הדיור עלו ב-110% ולכן בהסתכלות במונחי נטו על חודשי עבודה כדי לשרת את רכישת הדירה- מדובר על עליה של 50% בכמות חודשי העבודה, בהשוואה ללפני עשור".

ד״ר דני בן שחר בועידת הנדל"ן של "כלכליסט". הפערים ביכולת לרכוש דירה התרחבו באופן ניכר בשני העשורים האחרונים | צילום: צביקה טישלר