צל"ש או טר"ש

כמעט שנה חלפה מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן שמקדם שר האוצר משה כחלון, שנועדה להשיג שתי מטרות מרכזיות: להגדיל את היצע הדירות בשוק ולעצור את עליות מחירי הנדל"ן. עד כה, לפחות המטרה השנייה לא הושגה.

במכרזי מחיר למשתכן המדינה משווקת ליזמים קרקעות וקובעת את המחיר המרבי למ"ר שיוכלו לגבות מהדיירים; הזוכה במכרז הוא המתמודד שהציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר למ"ר לדירה. כדי שהפרויקט יהיה רווחי ליזמים, המדינה מעניקה הנחה על הקרקע וגם חוסכת ליזם את שיווק הפרויקט כשהיא מנהלת מאגר זכאים לרכישת הדירות, שנבחרים בהגרלה שהיא מבצעת.

שיטת המכרז הפחיתה את שולי הרווח מפרויקטי הנדל"ן וחיסלה כמעט לחלוטין את היתרונות שמביא איתו יזם מקרקעין בכל הנוגע לתמחור, שיווק וארגון. לכן למכרזים הראשונים כמעט לא ניגשו חברות גדולות ומוכרות בענף הנדל"ן, אלא קבלני ביצוע מקומיים שרובם אלמונים.

כנס לקראת מכרז מחיר למשתכן בעפולה. מבנה המכרזים מושך קבלנים שהקימו חברות אד־הוק לצורך פרויקט | צילום: אפי שריר

חלק מהחברות המבצעות שזכו בפרויקטים הוקמו במיוחד לטובתו, והן עתידות לבנות בעיקר בערים מחוץ לאזורי הביקוש.

"החלטנו שלא להשתתף במחיר למשתכן, אבל אנו רואים שגופים חסרי ניסיון לחלוטין שהם אפילו לא קבלנים ולא יזמים זכו במכרזים". אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הביצוע צמח המרמן. "הבעיה המרכזית היא שהם לא התבקשו להראות שום יכולות, שום קבלות ושום רקורד כדי להתמודד במכרז, כך שנוצר מצב שבו כל אחד שמביע מעט רצון יכול להשתתף במכרז.

"המכרזים האלו מועדים לפורענות. מי שאין לו ניסיון בתחום הבנייה למגורים ולא בנה מעולם פרויקטים כאלו, לא בטוח יודע לתמחר אותם. ומכרזים שלמים תומחרו על ידי אנשים שאין להם ניסיון ולא נתקלו בבעיות בנייה".

ללא תנאי סף

אמיר נחום, מנכ"ל חברת הביצוע הגדולה אורתם סהר, שזכתה בכמה מכרזים, מחזק את טענת פייגלין. "לפי החוק, קבלן מבצע חייב להיות בעל סיווג מתאים להיקף העבודות שהוא מבצע. רשם הקבלנים עוקב אחר חברות הבנייה באופן שוטף", הוא אומר. "אם המכרז הוא לבניית בית חולים או מבנה ציבורי, המדינה מציבה תנאי סף לגודל הקבלן וניסיונו. אבל דווקא כאן, כשמדובר באזרחים, המדינה החליטה שלא להציב את תנאי הסף האלה, וכל קבלן רשום יכול להשתתף. מכרזי מחיר למשתכן היו חייבים להתפרסם בתנאי סף כדי שלא יבואו שרלטנים שעסקו בענפים אחרים והחליטו פתאום להיות קבלני ביצוע".

באופן מפתיע, יותר מעשרה קבלנים בינוניים וקטנים שזכו במכרזים תוקפים את מבנה המכרז, שמשך לדעתם גורמים שאינם מקצועיים מספיק. הקבלנים — שאיש מהם לא הסכים ששמו יתפרסם — הסבירו שמכיוון שהמכרזים מחולקים למתחמים קטנים, הם משכו קבלנים צעירים או גורמים מחוץ למקצוע הבנייה שמחזיקים הון עצמי נמוך וחלקם הקימו את החברה אד־הוק. הם מדגישים שחוסר הניסיון עלול לגרום לבעיות תזרימיות קשות שיעמידו אותם בסיכון — ומי שייתקעו הם הרוכשים.

אז מה היה לנו פה

שאלת תמחור הפרויקטים היא השאלה שסביבה חלוקים כיום בשוק הנדל"ן: האם המחירים שהציעו הזוכים בפרויקטים הם ריאליים, והאם התחשיב שלפיו גיבשו הקבלנים את ההצעה הוא כלכלי — למשל פחות מ־900 אלף שקל לדירת 100 מ"ר בקריית מוצקין?

אך אף שתרחיש הקריסה מדובר ונמצא על השולחן, הזוכים — גם אלו שתקפו את המכרזים וגם אלו שלכאורה ניצלו את הרף הנמוך כדי להיכנס לתחום — טוענים שייצאו ברווח. לדבריהם, המפרט הפשוט והחסכני שהציגה המדינה והסעיפים החבויים במכרזים שמאפשרים להם לעשות שינויים בתכנון ולפצל דירות גן, להגדיל מרפסות ולמכור חניות בנפרד — מבטיחים להם הכנסה ראויה.

לולא החברות הקטנות שזכו במגרשים הקטנים היו המכרזים נסגרים במחירים גבוהים יותר. כניסתן לתחרות העניקה לרוכשים אפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר. השאלה היא אם המחיר האטרקטיבי מגיע עם סיכונים גבוהים יותר לעיכובים ולתקלות, אף שהמדינה עומדת מאחורי הפרויקט.