על מי מגלגלים את היטל השבחה? אי-הוודאות שמקשה על שוק הנדל"ן
המקרים בהם מוטל המס קבועים בחוק, אך גם פסקי דין וגם החוק עצמו יוצרים אי וודאות לגבי מועד התשלום, באופן שעלול לגלגל את שיעורו העולה אל הצרכן
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי נכסים שעלה ערך המקרקעין שבבעלותם, במקרה של אישור תכנית מתאר מקומית (החלה על מרחב תכנון עירוני, להבדיל מתכנית מתאר מחוזית או ארצית), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. המס לא מוטל במקרה של עליית השווי כתוצאה מעליית מחירים כללית בשוק, אלא כתוצאה משלושת האירועים האלו, הקבועים בחוק.
קראו עוד בכלכליסט
בהתאם לכך, הוועדה המקומית עורכת שומת היטל השבחה למי שהיה בעל הקרקע ב"מועד האירוע המשביח" (למשל מועד אישור תכנית) ונכון למועד זה מחושבת ההשבחה, אך החוק מאפשר לדחות את תשלום ההיטל עד למועד שבו "ימומשו הזכויות", כלומר, בעת מכירה, קבלת היתר או התחלת שימוש- שאז למעשה מתעשר בעל הנכס.
הפער הזה פותח את שאלת קביעת המועד שבו התקיימו האירועים המשביחים לפרשנות. לשאלה הזו משמעות רבה, שכן לאור עליית המחירים הבלתי פוסקת בשוק הנדל"ן, ככל שההשבחה תיוחס לאירוע משביח מאוחר יותר, כך יגדל בדרך כלל שיעור ההיטל שעל בעל הנכס לשלם.
משמעות נוספת היא ביחס לשאלה מי יישא בתשלום ההיטל, שכן אם ההשבחה תיוחס לאירוע משביח שהתרחש לפני מכירת הזכויות, יוטל ההיטל על המוכר, ואילו אם ההשבחה תיוחס לאירוע שהתרחש לאחר מכירת הזכויות, יוטל ההיטל על הקונה.
אלא שמרחב האי-וודאות בנוגע להיטל ההשבחה לא נגמר כאן, וגם האירועים המשביחים הקבועים בחוק זוכים להרחבות. כך, באחד המקרים שהגיע לביהמ"ש העליון (פרשת "מועש" רע"א 384/99) נדונה תכנית המתאר הארצית לתחנות דלק, תמ"א 18, שאפשרה להקים תחנות דלק באזורי תעשיה. על אף שתכנית מתאר ארצית לא נמנית כאחד מהאירועים המשביחים בחוק, נקבע כי יש לראות את תכנית המתאר הארצית, כתכנית ששינתה את תכנית המתאר המקומית והשינוי הוא שהעלה את ערך המקרקעין.
בנוסף, בפרשה מאוחרת יותר ("סמפלסט" רע"א 8538/99), אפשר ביהמ"ש העליון לגבות היטל השבחה בגין החלטת ועדה מקומית, למרות שגם היא אינה נמנית כחלק מהאירועים המשביחים, וזאת מכיוון שהסירה מגבלה של קבלת אישור חריג שהייתה קיימת בתכנית המקומית לצורך הרחבת הזכויות.
מנגד, לאחרונה הבהיר בית המשפט העליון במסגרת פרשת "אליק רון", כי לא ניתן ליצור אירועים משביחים נוספים על אלה הקבועים בחוק. באותו מקרה, הוקנו לבעל הקרקע כתוצאה מאישור תכנית מתאר מקומית "זכויות מותנות", שמימושן כפוף לאישור הוועדה המקומית. הועדה קיבלה החלטה לאשר את הזכויות בהיתר ונטען כי ההחלטה היא שיצרה את ההשבחה, אך, ביהמ"ש דחה את הטענה וקבע כי אירוע המס הוא אישור התכנית ואולם תשלום ההיטל ישולם לפי מידת המימוש והוודאות (ע"פ הערכה שמאית) שהייתה בשלב התכנית ובשלב ההיתר.
יש שיטענו כי קיים היגיון בצדו של פסה"ד משום שיצר וודאות בכל הנוגע לאירועים המשביחים. אלא שנראה כי פסה"ד יצר קשיים אחרים בנוגע להערכות השמאיות שיצאו ביחס לתכניות המכילות זכויות מותנות ובהשלכות נוספות על עסקאות, בהן הובא בחשבון כי ההיטל בגין אותה תכנית פלונית המכילה זכויות מותנו שולם במלואו.
דוגמה עדכנית לקשיים שנוצרו היא המקרה בו ביהמ"ש המחוזי בת"א, בעניין "אקרו" (עמ"נ 20204-10-12), דן במקרה שבו הועדה המקומית החליטה לאשר תשריט איחוד אשר תאפשר לנצל תוספת זכויות בהתאם לתכנית המקומית, וזאת לאחר שנמכרו המקרקעין ושולם היטל ההשבחה עבור אותה תכנית ע"י המוכר. נקבע כי בהתאם לפסה"ד בעניין אליק רון, המועד הקובע להשבחה הוא מועד התכנית, ואולם, ברגע שאושר תשריט האיחוד, הגיע השלב השני לגביית ההיטל עבור הזכויות הנוספות שיוטל על הקונה.
והנה, בימים אלו (20.4.16) ניתן פס"ד נוסף של ביהמ"ש העליון בעניין "אופל קרדן" (בר"מ 505/15), שהחזיר את אי הוודאות ויצר כללי משחק חדשים ביחס לתכניות מתאר ארציות החלות על כל רחבי הארץ, כשקבע כי במקרים אלו, מועד האירוע המשביח יהיה במועד מתן היתר הבנייה.
נראה כי עד שלא יוסדר הנושא באופן ברור בחוק, ימשיכו ההתדיינויות והפרשנויות בנושא, שתגרור אי הוודאות בניסוח הסכמים, ביצוע פרויקטים שונים, ומימוש השפעות על עליית מחירי הנדל"ן.
הכותבים הם מייסד ועורך דין במשרד עורכי דין צבי שוב, המתמחה בתחום הנדל"ן, התכנון והבנייה.
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה