הצלחה לרשויות: העליון קבע כי יזמים יחויבו בתשלום היטלי השבחה בקרקעות מדינה

פסק דין חדש של ביהמ''ש העליון, משנה את התפיסה אשר הייתה נהוגה עד כה בנוגע לתשלומי היטלי השבחה של יזמים על קרקעות המדינה ועוגנה בהלכת קנית – הלכה שהייתה מקובלת במשך שנים בתחום היטלי ההשבחה וקבעה כי מי שחתום על חוזה פיתוח מול המינהל לא יחויב בתשלום של היטל השבחה לרשות המקומית.

ברקע לפסיקה ניתן לציין, כי רשות מקרקעי ישראל ורשויות מקומיות מתקשרות עם יזמים בהסכמי פיתוח במסגרתם הם מתחייבים לפתח את הקרקע עד למועד מסוים. יחד עם זאת כאשר בתוכניות שמשביחות את הקרקע עלו לא פעם שאלות והשגות בנוגע לזהות הגורם שיש לחייב לתשלום היטל ההשבחה. כיוון שהיזם הוא חוכר ולא בעלים במשך שנים נקבע כי מדובר בשלב ביניים בלבד והוא לא חויב בהיטל השבחה. העמדה בהקשר זה נקבעה בעבר בהלכת קנית, שבה קיבלה חברה קרקע במסגרת חוזה פיתוח עם רמ"י, הקרקע הושבחה בשל אישורה של תוכנית חדשה אך בית המשפט קבע כי היות והיזם אינו במעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא של בר רשות בקרקע היא אינה חייבת בתשלום השבחה.

כמו כן, מאחר והמדינה היא הבעלים של הקרקע והיא פטורה מתשלום היטל השבחה וחייבת רק בחלף היטל השבחה (ששיעורו נמוך משמעותית) יוצא שהרשויות המקומיות מפסידות סכומי עתק שכן הן לא מקבלות היטלי השבחה שנחשבים למקור הכנסה משמעותי שלהן. במקרה המדובר, פרסמה עיריית ראשון לציון בשנת 2008 מכרז לרכישה ופיתוח קרקע שבבעלותה. חברת הוניגמן זכתה בו עבור מבנה לוגיסטי אך אז בשל שינוי יעודו למגורים מכרה את הקרקע לחברת "דירות יוקרה" וקיבלה מהעירייה דרישה להיטל השבחה. החברה התנגדה לתשלום בטענה שבמועד אישור התוכנית המשביחה הייתה במעמד של בר רשות בקרקע ועל כן היא פטורה מתשלום ההיטל. ועדת הערר דחתה את טענותיה של הוניגמן בשנת 2013, ובהמשך לאחר שהגישה ערעור בית המשפט המחוזי מרכז דחה את ערעור החברה ואף ציין כי הגיע הזמן לבחון מחדש את הלכת קנית אשר גורמת לסיכול התכלית העיקרית של היטל ההשבחה – שיתוף הקהילה ברווחים שקמו לבעלי הזכויות בקרקע כתוצאה מפעולות של רשויות התכנון במקרים שבהם הקרקע בבעלות המדינה.

קרקע שמיועדת לבנייה | צילום: אוראל כהן

בפסיקה של העליון נכתב כי השאלה העיקרית היא כיצד יש לפרש את המונח בעלים או חוכר לדורות. השופטים ציינו בפסיקתם, כי התנהלותה של רמ"י ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל בנושא הייתה במשך שנים ותרנית בכל הקשור ליזמים שלא פיתחו את הקרקע בתקופה שהוגדרה להם. חוזים לא בוטלו ואף הוארכו. בפסק הדין נכתב כי היות וזו עמדת המדינה, "יש לראות ביזם שקשור בחוזה פיתוח עם רמ"י חוכר לדורות, שהרי הוכרה זכותו להיקשר בחוזה חכירה". עוד נכתב, כי "נדרש עדכון להלכת קנית".

פסק הדין עורר תגובות רבות בקרב מי שעוסקים בנושא, לדברי עו"ד שחר בן עמי ממשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות', המשמש גם כיו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבניה בלשכת עוה"ד, מדובר בפסק דין חדשני ובעל חשיבות רבה, שכן הוא מסדיר באופן סופי תחום שיש לו נגיעה ליזמים, ועדות התכנון, הרשויות המקומיות ורשות מקרקעי ישראל.

"אין ספק כי המרוויחות העיקריות מפסיקת בית המשפט העליון הן הרשויות המקומיות (הוועדות המקומיות), וכפועל יוצא מכך - הציבור בכללותו. זאת, מהסיבה שכספים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לממן את פעולתן של הועדות המקומיות והרשויות המקומיות בכל הקשור לתכנון ופיתוח בתחומן, וכעת יהיו לכך יותר משאבים". עוד אומר בן עמי, כי ככל שצד לחוזה פיתוח ייחשב כחוכר לדורות לצורך גביית היטל השבחה, יחייב הדבר שינוי של התשלום הנגבה מהיזם מול רשות מקרקעי ישראל (העומד על 91%)". "לוועדות המקומיות תהיה כעת מוטיבציה להוסיף זכויות בנייה לבעלי הסכמי פיתוח, בשל הגדלת בסיס המס – דבר שיכול להביא בעתיד להפחתת מחיר הדירות. המפסידים הם כמובן היזמים ובעלי הקרקעות שנהנו ממסלול היטלים מופחת עד כה. יש שיגידו שגם הזוגות הצעירים נמנים על המפסידים בעקבות פסק הדים, כיוון שהגדלת גובה היטלי ההשבחה "תתגלגל" אל כתפי רוכשי הדירות ותביא לעליית מחירן. לטעמי, מדובר בטענה לא נכונה, כיוון שהרווח העודף של היזמים ממילא לא הועבר לזוגות הצעירים. אבל אין ספק שזו טענה שליזמים יהיה נוח מאוד להשתמש בה בבואם לתקוף את פסק הדין".

עוד ציין בן עמי, כי "בית המשפט העליון נקט צעד אמיץ, התנער מהלכה ישנה שהוא עצמו קבע והגן עליה במשך שנים, ויש להניח כי כעת יסבו המחלוקות בעיקרן סביב שאלת גובה היטל ההשבחה (להבדיל מעצם החיוב), המתבררת בזירה השמאית. בנוסף, היות ופסק הדין מפנה במידה רבה את בעלי חוזי הפיתוח "להתחשבן" עם רשות מקרקעי ישראל בגין תשלומים ששילמו לכאורה ביתר, ספק אם המדינה אמרה את המילה האחרונה בעניין".

לדברי עו"ד דוד בסון, המעניין בפס''ד זה הוא, שביהמ''ש העליון נהג באחריות, ואף חייב את המינהל עצמו (שלכאורה איננו צד במחלוקת המיסויית של היטל ההשבחה, שהיא בין העירייה לאזרח החתום על חוזה פיתוח) להשיב לאזרח כסף שנגבה ממנו ביתר.

"ביהמ''ש ממשיך את הקו של פסיקה קודמת המחזקת את הגופים המוסדיים. בפס"ד בלוך כבר קבע ביהמ''ש העליון שחוכר בנחלה נחשב חוכר עירוני, אף שיש לו חוזה חכירה חקלאי, ולכן ישלם היטל השבחה בגין חלקת המגורים שלו".

עוד ציין בסון, כי "הילכת קנית קבעה שחברת קנית, שהקימה את קניון רמת גן, לא תשלם היטל השבחה, כי היא איננה חוכרת, הואיל והיא חתומה על חוזה פיתוח. חוזה פיתוח מנוסח בד''כ כחוזה למתן רשות להחזיק בקרקע ותו לא. כידוע זה אחד ה"ישראבלופים" במדינתנו, שהכל בה הוא בכאילו. אותו אדם שזכה במכרז על רכישת קרקע לבניית 100 דירות למשל משלם את כל הכסף למינהל, מקבל חזקה בקרקע (מוגדר כ"בר רשות"), בונה על הקרקע ומוסמך למכור דירות ולקבל ליווי בנקאי ואת כל זה הוא עושה כ'בר רשות' וכ'אורח על הקרקע'. ולכן קבעו בהילכת קנית שבר רשות איננו חוכר, ולכן הוא איננו הנישום. במהלך השנים, המינהל החל לעבוד בשיטה חדשה של חוזה חכירה במישרין, והוא לעיתים נתן חוזה חכירה למי שאפילו לא קיים את חוזה הפיתוח. כלומר – השיטה הדו שלבית, של חוזה פיתוח ולאחריו חוזה חכירה- החלה להתמעט (למרות שהיא טרם בוטלה). ענין זה, הניע את ביהמ''ש העליון למעשה לבטל את הילכת קנית ומהיום מי שחתום על חוזה פיתוח - הינו חוכר לדורות".

את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ייצגו עו"ד אייל קוצ'ינסקי; עו"ד הלל גלקופ, את חברת בר יהודה ייצגו עו"ד עפר אטיאס; עו"ד עפר גראור

את הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שומרון ייצג עו"ד שחר הררי, את רמ"י ייצגה עו"ד אפרת ברנר, את הוניגמן ייצגו עו"ד ישראל ציגנלאוב עו"ד גיתית ברגר

את היועמ"ש ייצגה עו"ד חיה זנדברג.