אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שוקלים לקחת משכנתא? כל מה שרציתם לדעת צילום: shutterstock

שוקלים לקחת משכנתא? כל מה שרציתם לדעת

לקיחת הלוואה בתמורה לשעבוד הדירה שלכם היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות שתקבלו בחייכם. מהן האפשרויות העומדות בפניכם ומתי כדאי למחזר את המשכנתא

22.05.2016, 10:28 | ליאורה הירשהורן

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות שתקבלו בחייכם. חשוב לזכור שזו החלטה שיש לה השפעה לשנים רבות על איכות החיים שלכם – ולכן, היכרות עם התנאים והאפשרויות של המשכנתאות השונות ובחירת סוג המשכנתא המתאימה עבורכם יעזרו לכם לרכוש בית משלכם בראש שקט. כל מה שרציתם לדעת על משכנתא – מדריך מקוצר.

מהי משכנתא ומה גובה המשכנתא המתאימה לכם?

 

משכנתא היא הלוואה שתקבלו מהבנק או מגוף פנסיוני בתמורה לשעבוד הדירה שלכם. את ההלוואה תחזירו בדרך כלל במשך תקופה ארוכה שיכולה להגיע גם ל-30 שנה. כדי לבדוק מה גובה המשכנתא המתאימה לכם, עליכם לבדוק ראשית מה ההון העצמי שיש ברשותכם. כלומר, כמה כסף נזיל יש לכם כבר היום שתוכלו להשתמש בו לקניית הדירה החדשה. המשכנתא תעזור להשלים את הסכום החסר למחיר הדירה. בשלב הבא, בדקו מהי המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת – בהתאם להון העצמי שברשותכם ולהוראות בנק ישראל. הוראות אלו נוגעות לגובה ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה, ליחס שבין המשכנתא להון העצמי במימון הדירה ועוד.

קראו עוד בכלכליסט

בשלב השלישי, עליכם לברר האם ההחזר החודשי של המשכנתא מתאים למצבכם הכלכלי היום ונסו להעריך האם גם בעתיד תוכלו לעמוד בהחזר כזה, בהתחשב בשינויים הצפויים במצב המשפחתי או ברמת ההכנסה שלכם. בואו לבדוק איך המשכנתא תשפיע על התקציב שלכם ביומיום בעזרת מחשבון ניהול תקציב.

משכנתא (אילוסטרציה), צילום: bigstock משכנתא (אילוסטרציה) | צילום: bigstock משכנתא (אילוסטרציה), צילום: bigstock

אילו מסלולי משכנתא קיימים ואילו סוגי החזרים ישנם?

 

אפשר למצוא סוגים רבים של משכנתאות, כשכל מלווה מכנה אותם בשמות שונים. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונים הוא באופן שבו מחושב מחיר המשכנתא – הריבית. ישנן משכנתאות בריבית קבועה או משתנה. המשכנתאות בריבית משתנה נבדלות ביניהן לפי הגורם שמשפיע על השינוי בריבית (מדד המחירים לצרכן, שער מטבע חליפין ועוד).

סוג הריבית משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם והוא שקובע האם ההחזר שלכם יהיה בסכום קבוע, כמעט קבוע או סכום משתנה. חשבו היטב מה מתאים לכם ובדקו האם המשכורת שלהם תהיה קבועה לאורך זמן או שהיא משתנה עם הזמן. האם אתם צופים שההוצאות שלכם יגדלו בעתיד? למשל, אם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה כנראה שההוצאות שלכם יגדלו לפחות בשנים הראשונות. שימו לב, לפי הנחיות בנק ישראל, לפחות 2/3 מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או ריבית שמשתנה רק כל 5 שנים או יותר – כדי שההחזר החודשי שלכם לא ישתנה בצורה קיצונית לאורך השנים. השליש הנותר, יכול להיות בריבית משתנה שבדרך כלל זולה יותר, אולם שיעור השינוי של הריבית בעתיד הוא בלתי ידוע וישפיע על גובה ההחזר.

אחרי שהחלטתם איזה סוג ריבית מתאים עבורכם, תוכלו לבחור גם את שיטת החישוב שלפיה פורסים את תשלומי החזר המשכנתא לאורך השנים, עד להחזר המשכנתא במלואה. האם מתאים לכם החזר חודשי קבוע או שאולי אתם מעדיפים להחזיר כעת יותר ובעתיד פחות? ואולי להפך?

רוצים לדעת איך מרכיבים את המשכנתא? קראו עוד באתר "האוצר שלי" כיצד לבחור משכנתא.

איך לוקחים משכנתא?

 

החלטתם לרכוש דירה ובחרתם בהצעה הטובה ביותר? אחרי שביררתם קצת מהי משכנתא, המסלולים הקיימים וסוגי ההחזר, הגיע הזמן לערוך סקר שוק מקיף ולהשוות היטב בין הצעות שקיבלתם ממספר גופים שונים. זכרו כי ניתן ואף מומלץ להתמקח עם הגופים המלווים על מנת לשפר את ההצעה שתקבלו. עכשיו, כשבחרתם היכן לקחת את המשכנתא, עליכם לעבור עוד כמה צעדים פשוטים בדרך למשכנתא ולבית חלומותיכם. קראו את הצעדים בלקיחת משכנתא כדי לוודא שלא החסרתם דבר.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

 

אתם מתחייבים למשכנתא לשנים ארוכות – אבל לאורך השנים יכולים לחול שינויים שיצריכו מכם לבדוק האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא. במיחזור משכנתא הכוונה בעצם לקחת משכנתא חדשה במקום הישנה, בתנאים טובים יותר ובמחיר נמוך יותר, כדי לשלם בעזרתה את החוב על המשכנתא הישנה ולשלם מדי חודש את ההחזר על המשכנתא החדשה.

כדאי לשקול למחזר באחד מהמקרים הבאים:

  • כשמתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא אם כתוצאה מגידול בהוצאות או ירידה בהכנסה.
  • כשיש כסף פנוי כתוצאה מגידול בהכנסה, שחרור של סכום חד-פעמי כמו ירושה או התנהלות כלכלית נבונה.
  • כשמתרחשים שינויים כלכליים במשק – זכרו, ריבית נמוכה מורידה את החזר המשכנתא ואינפלציה גבוהה מעלה את החזר המשכנתא.

שוקלים למחזר משכנתא? מעוניינים לקרוא מה עליכם לעשות? קראו עוד על מיחזור משכנתא וצפו בסרטון "מתקשים בהחזרים – ממחזרים".

הכותבת היא סגנית בכירה לממונה על שוק ההון במשרד האוצר ואחראית על קידום חינוך פיננסי במסגרת "האוצר שלי"

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

3 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

3.
ל - 2.
זה פשוט לא נכון (וגם לא הגיוני) מה שרשמת. תשתמש במחשבון תקין. שפיצר זו פשוט שיטה לחלוקת החזרי ההלוואה כך שההחזר החודשי יהיה פחות או יותר קבוע. בכל חודש משלמים חלק מסויים מהקרן והריבית היא בהתאם לסכום הקרן הכולל. אם פורע הלוואה באמצע ואז לוקח הלוואה במקום עבור אותו סכום ולאותה תקופה אבל בריבית נמוכה מהריבית של ההלוואה שאותה פרעת, אתה בהכרח תשלם בכל חודש פחות וגם התשלום רבוע הריבית בכל התקופה יהיה נמוך יותר.
ב  |  02.03.19
2.
הטעות הכי נפוצה היא פרעון משכנתא בלי קבתחשב בזמן שנותר
לכאורה אומרים לנו שאם הרבית ירדה ויש לנו כסף פנוי כדאי לנו למחזר משכנתא, נכון ? לא נכון, אבל הבנק לא תמיד יגיד לנו את זה. זה קצת מורכב, אבל חשוב. מי שפורע משכנתא אחרי ששילם יותר משליש התקופה - כדאי שיבדוק היטב אם שווה לו למחזר אותה. למה ? משכנתאות ברובן מחושבות לפי נוסחת שפיצר, שלפיה התשלומים בהתחלה מכילים בעיקר את מרכיב הריבית ומעט מאוד מהקרן, ובהדרגה מרכיב הקרן עולה ומרכיב הריבית יורד. המשמעות היא שגם אחרי תקופה ארוכה של תשלום יתרת הקרן שלכם כמעט שלא השתנתה. למשל, לקחתם הלוואה של 100,000 ש"ח ל 20 שנה בריבית קבועה של 5% לשנה. סך כל ההחזר שלכם (רבית דריבית) יהיה כ 150,000 ש"ח (ליתר דיוק - 150,208.26) שמתוכם 100,000 ש"ח הם הקרן וכ 50,000 הם הריבית. נניח שאחרי 10 שנים הבנק מציע לכם לקחת משכנתא בריבית של 4% לשנה ולמחזר את החוב. לכאורה זה משתלם, נכון ? 4% במקום 5%. אז זהו, שלא. מאחר ששילמתם עד עכשיו 75,000 ש"ח, הייתם מצפים שאחרי 10 שנים הקרן תעמוד על 50,000 ש"ח והריבית שנותרה על 25,000 ש"ח, נכון? ברור שבפרעון מוקדם יש לשלם רק את שארית הקרן (נתעלם לרגע מעמלת הפרעון המוקדם שהם שערוריה בפני עצמה). אבל אם תבקשו לפרוע את ההלוואה תופתעו לגלות שהבנק ידרוש מכם 62,600 ש"ח, כי לפי נוסחת שפיצר ה 75,000 ש"ח ששילמתם עד עכשיו כוללים רק 37,400 ש"ח על חשבון הקרן ו 37,600 ש"ח ע"ח הריבית ! המשמעות היא שבעצם מה שיש לכם כעת זו הלוואה של 62,000 ש"ח (הקרן שנותרה) ל 10 שנים (התקופה שנותרה) שהריבית עליה לכל התקופה היא 12,400 ש"ח - ריבית של כ 3% לשנה בלבד. פתאום בבצעה של הבנק נראית הרבה פחות אטרקטיבית... ככל שהזמן שעבר מאז לקיחת המשכנתא ארוך יותר - כך הפרעון המוקדם משתלם פחות. את זה תהיו בטוחים שלא יגידו לכם בבנק...אל תתעצלו. קחו מחשבון ותעשו את החישוב.
א.  |  22.05.16