לא חייבים להרוס: לא נס ליחה של תמ"א 38/1

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובשמה השגור תמ"א 38, עברה תיקונים רבים. התיקונים האחרונים מדברים על הריסת הבניין הוותיק ובניית בניין חדש וגבוה יותר במקומו, ואילו לפי המקור הראשון והוותיק ( 38/1) בתוספת תיקון 3 לקומה נוספת, היזם מחזק את יסודות הבניין, משדרג את השטחים הציבוריים בו, משדרג את חזית הבניין, מוסיף מעלית לרווחת הדיירים, מרפסות שמש, ממ"דים , משדרג מערכות בבניין ובדירות ועוד. בתמורה, הוא מקבל זכויות בנייה להוספת דירות בבניין, אותן הוא מעמיד למכירה.

למרות שלרבים נראה כי תמ"א 38/1 כבר אינה רלבנטית, בפועל מדובר בתוכנית אקטואלית ביותר בפרויקטים רבים, בין היתר, בשל מגבלות של זכויות בניה החוסמות הוצאת תוכנית להריסה ובניה מחדש.

"היתרון המשמעותי של פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 הוא בעובדה שהדבר נחשב למהיר יותר לביצוע, מיתר החלופות להתחדשות עירונית, הן מבחינה בירוקרטית והן מבחינה ביצועית. יש לזכור כי לעיתיים אין אלטרנטיבה אחרת, כלומר לא תמיד ניתן להרוס את הבניין עד היסוד ולהקים בניין חדש תחתיו וזאת מסיבות רבות", מסביר דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן.

בנוסף, מעלה זהבי יתרונות נוספים "מבחינת ההתנגדויות, כאשר מדובר בתוכנית מסוג תמ"א 38/1 כמות ההתנגדויות היא נמוכה באופן משמעותי. מדובר בצעד מדוד יותר לדיירים השמרנים הרוצים לשמור על מקום וסביבת המגורים שלהם ולשפר את איכות חייהם. גם החשדנות כלפי היזם היא מעטה יותר, ובטח כאשר מדובר ביזם עם ניסיון בתחום", מסביר זהבי.

לדברי זהבי, גם מבחינה ביצועית, המטרד הופך לנסבל יותר. "הכנסת כלים כבדים וחפירת יסודות באדמה, בסביבת מגורים היא משימה שמן הסתם תפר את שלוות הדיירים למספר חודשים. פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 קצרים משמעותית לביצוע ומטרדי הרעש והאבק נמוכים משמעותית. גם מבחינה תכנונית, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ניתן לייצר ממ"דים מעבר לקווי הבניין, לעומת פרויקטים של הריסה ובניה בהם ממ"דים מחויבים להיכלל בתוך קווי הבניין".

"למרות זאת, לעיתים נראה שהרשויות לא נותנות מענה תשתיתי לתוספת הדירות החדשות בפרויקטים. נכון, בתמ"א 38/2 מדובר על בערך פי שלוש דירות מהמצב הקיים, אך גם בתמ"א 38/1 מדובר על תוספת של כ- 30% דירות ויש לתת לכך מענה מבחינת רוחב הכבישים, שטחים ירוקים, בתי ספר, גני ילדים ועוד".

לפרטים נוספים לחץ כאן>>