הכלכלן הראשי: מנובמבר 2015 - יש גידול במכירת דירות של משקיעים

באוצר מסיקים כי הציפיות בשוק הן לירידות מחירי הדיור, בעיקר בפריפרייה. כך עולה מסקירת נדל"ן של חודש מרץ שהוציא היום הכלכלן הראשי של האוצר, יואל נווה.

נתון מעניין שעולה מהסקירה הוא כי מנובמבר נרשמת עלייה במכירת דירות על ידי משקיעים - מרמה של 1,200 דירות  באוקטובר 2015 ל-2,000 דירות לחודש בתחילת 2016 - רמה גבוהה שנרשמה בשנים האחרונות רק לקראת העלות מסים.

בסקירה מסיק הכלכלן הראשי כי "ההאצה במכירות המשקיעים משקפת שינוי בציפיות ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך החזקת הנכס". במילים אחרות, באוצר מסיקים שגדלות הציפיות לירידת מחירי הדירות.

מסקנה זו מתחזקת לאור העובדה שמאחר ובוטל הפטור ממס השבח בינואר 2014, המיסוי הלינארי מביא לכך שככל שמכירת הנכס מתבצעת רחוק יותר מינואר 2014 כך שאם מי שהיה שמכר היום את דירתו היה מוכר אותה בתחילת 2014 לא היה משלם כלל מס, בעוד שבמרץ האחרון חובת המס הממוצעת עמדה על 30 אלף שקל .

עיקר הגידול במכירות משקיעים הוא באזורי הפריפריה, מאז תחילת 2016 מלאי הדירות שמוחזקות בידי משקיעים קפא - שכן הרכישות והמכירות התאזנו. לאור כך שעיקר הפרויקטים של מחיר למשתכן יהיו דווקא בפריפריה, עולה ההשערה כי הציפיות לירידות מחירים מבוססות על תוכניות מחיר למשתכן שמקדם האוצר באגרסיביות, ומוכן לשפוך עליהן מאות מיליוני שקלים.

מדובר בחדשות טובות למי שמצפה לירידת מחירים דווקא בפריפרייה שם למדינה קרקעות רבות, אך מצערות למי שדווקא מעוניין לרכוש דירות בתל אביב, שם כמעט כל הקרקעות הן פרטיות.

בסופו של דבר בחודש מרץ שיעור המשקיעים נותר על רמה נמוכה יחסית של 20% מסך העסקאות (לעומת 27% מסך העסקאות במרץ שנה שעברה- טרם העלאת מס הרכישה עבור המשקיעים בקיץ הקודם)

נתון נוסף שמחזק את ההשערה כי גדלו ציפיות השוק לירידת מחירים היא הירידה במלאי הדירות בהמתנה - כלומר דירות ראשונות של משפרי דיור, בטרם הם מוכרים אותם. מלאי זה עמד במרץ על 13.8 אלף דירות - ירידה של 13% לעומת דצמבר 2015 - והרמה הנמוכה ביותר מאז 2009 - אז החלו משפרי הדיור "לאגור דירות".

דירות בהמתנה נחשבות לדירות שלא נמכרו על ידי משפרי דיור במשך שנתיים (מעבר לכך הם נחשבים משקיעים) - תקופה בה מנסים המשפרים למקסם את המחיר של הדירה על ידי דחייה של המכירה. רק לפני מספר חודשים צמצם האוצר את תקופת הפטור ממס רכישה משנתיים לשנה עבור משפרי הדיור, במטרה לדחוף אותם למכור את הדירות מוקדם, למרות הביקורת של חברי הכנסת על המהלך.

עוד עולה מהסקירה כי בחודש מרץ נרכשו 11 אלף דירות, גידול של 15% בהשוואה לחודשיים הראשונים של 2016, שנחשבו לנמוכים באופן חריג. בהשוואה למרץ 2015 מדובר בגידול של 2% בלבד. חלק גדול מהגידול מוסבר על ידי גידול בשוק הדירות החדשות באזור במרכז תודות לפרויקט מחיר מטרה בראש העין.

בסקירה מציין האוצר כי נתונים ראשוניים של אפריל מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות בהשוואה למרץ אולם גידול בהשוואה לאפריל שעבר, זאת כאשר באפריל החלה מכירת הדירות בפועל בפרויקטים הראשונים של מכרזי מחיר למשתכן במתכונת החדשה.