איך זינקה הריבית על המשכנתא

חשוב להדגיש, הריביות עדיין נמוכות בראייה היסטורית, אך עלו מספיק בשביל לייקר את עלות המימון במידה רבה. רק לצורך הדוגמא, הריבית הממוצעת על משכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד לטווח של 20–25 שנה, עמדה בסיום החודש על 4.11%, זאת לעומת 3.2% לפני כשנה. אם ניקח לדוגמא משכנתא של 800 אלף שקלים, לטווח של 25 שנה, מדובר על החזר מצרפי של 1.28 מיליון שקל, לעומת החזר של 1.183 מיליון שקל בהתאם לריביות במאי אשתקד. בעלות המימון מדובר על זינוק של יותר מ־50%. נכון זו דוגמא מוטת, שלוקחת בחשבון שכל המשכנתא בתמהיל אחד, אך היא מדגימה עד כמה עלייה של פחות מאחוז בריבית המשכנתא מתרגמת לעלייה דרמטית בעלויות המימון.

בנק ישראל ממאדים, הפיקוח על הבנקים מנוגה

כיצד קרה שהריבית על ההשקעות נותרה נמוכה והריבית על הלוואות התיקרה? קיימות שתי סיבות. הסיבה הראשונה היא ציפיות הריבית בעתיד. ריבית בנק, שמשתקפת במק"מ לתקופה של 12 חודשים, היא ריבית לטווח קצר. בעוד משכנתא היא לטווח ארוך. כיום הבנקים מעריכים שעליית הריבית נמצאת כבר מעבר לפינה, ולכן הריבית הקצרה לא משקפת את המצב לטווח הארוך. יו"ר הבנק המרכזי האמריקאי, ג'נט ילן, אותתה לאחרונה במספר אירועים שונים כי הבנק עשוי להעלות את הריבית בארה"ב בחודשים הקרובים. עליית הריבית בארה"ב תהווה סמן למדיניות המוניטרית בעולם כולו. הסיבה זו פחות רלוונטית כעת לשוק המשכנתאות הישראלי.

נדין בודו טרכטנברג, המשנה לנגידת בנק ישראל | צילום: עדי כהן צדק

מקור 'החמצן של המדינה' מראה סימני חנק

הסיבה העיקרית שתרמה לעליית הריבית נמצאת לא הרחק מפרופ' נדין בודו טרכטנברג - ביחידת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. בעבר היו קוראים לבנקים 'החמצן של המדינה', אך מקור החמצן הזה מראה סימני חנק. בשנים האחרונות, עם התנפחות מחירי הדיור והביקוש הגובר למשכנתאות, השית הפיקוח על הבנקים עוד הגבלות על יכולת מתן המשכנתאות של הבנקים.

ההגבלות לבשו צורות שונות, החל מהגבלות על תמהיל המשכנתא (הגבלת שליש פריים המפורסמת), דרך הגבלות בשיעור המימון למשקיעים ועד הגבלות שדורשים מהבנקים ריתוקי הון ועליית יחסי הלימות ההון. במילים אחרות, עלות הכסף שהבנקים נותנים למשכנתאות התייקרה פלאים והם קרובים לסף היכולת שלהם להלוות כספים, כאשר במקביל תיק האשראי לנדל"ן ולמשכנתאות עולה על גדותיו.

היקף האשראי שמעמידים הבנקים לתחום הנדל"ן הגיע לשיא, וחלקם כבר מעדיפים להקטין את החשיפה לדיור. במצב כזה לא פלא שהבנקים מעדיפים להפנות כספים לאפיקים אחרים, חלקם רווחיים יותר מתחום הנדל"ן המתאפיין בריבית נמוכות. אם לדוגמא הבנק נותן הלוואה לדיור בריבית של 3%, אז הבנק יכול לתת את אותם הכספים לצורך טיסה לחו"ל, שיפוץ דירה או לקניית רכב חדש והריבית תקפוץ לרמה של 6%־7%. נכון, הטווחים שונים והבטוחות שונות, אבל המספרים מדברים בעד עצמם. הבנקים מעדיפים כיום להתמקד באשראי צרכני, ופחות במשכנתאות.