אין שוק חופשי בשכירות

בישראל יש כיום כשני מיליון שוכרי דירות, שעד היום היו שקופים כמעט לחלוטין מבחינת החוק. כשל שוק השכירות, הנובע בין היתר מהיעדרם של עקרונות הגינות בסיסיים בין הצדדים, והיעדר פיקוח על דמי השכירות, שעולים משנה לשנה בשיעורים מדאיגים, פוגע הן בשוכרים והן בבעלי הדירות, והתוצאה היא שיותר ויותר שוכרים 'נדחקים' למסלול של רכישת דירה, גם אם אין בידם את המשאבים הכספיים למימון הרכישה, מה שגורם לכניסתם של צעירים למעגל חובות בלתי נגמר.

דירה להשכרה (ארכיון) | צילום: שאול גולן

הגדלת הביקושים מביאה, כצפוי, להעלאת המחירים בשוק הדיור, וחוזר חלילה. נכון, בכל חברת שפע, ועד שיוכח אחרת – זו טיבה של החברה בישראל של 2016, קיים מחסור מובנה בדיור. כדי להתמודד עם המחסור, המדינה צריכה לבנות יותר. מכיוון שהמדינה נכשלת עשור אחרי עשור בהדבקת הפיגור בין הביקוש הגואה לדיון לבין ההיצע הדל, היא מנסה לרפא את החולה במקומות שלא כואבים לו, ולא בטוח שהחולה מעוניין שיטפלו בו באותם מקומות. לכן, מנגנונים של 'שכירות הוגנת' ופיקוח על שכר דירה, כל עוד לא ילוו בחקיקה מתאימה, תמריצים ופתרונות נוספים ויצירתיים בתחום הדיור (מישהו הזכיר "איים מלאכותיים"?), לא בהכרח יצליחו 'לרפא' לחלוטין את שוק השכירות המורכב כל כך. ממילא, כפי שהוכח נסיון העבר, המשכירים ימצאו פתרונות מתוחכמים להתגבר על המצב החקיקתי (בדיוק כמו המשקיעים בשוק הדירות להשקעה), השוכרים שוב ילינו על מר גורלם, ובינתיים יחלפו להן שנים יקרות בנסיון למצוא את המנגנון האידאלי (קיים כזה?), הכל לשווא.

בכל זאת, הצעת החוק החדשה לשכירות הוגנת, היא, אולי, צעד ראשון בדרך להפיכת שוק השכירות מברירת מחדל לחסרי אמצעים, לפתרון מגורים ראוי, כפי שנהוג ברוב הערים הגדולות בעולם המערבי. אבל צריך לזכור: בארץ אין באמת 'שוק חופשי' של שכירות, מעולם לא היה ולעולם, ככל הנראה, לא יהיה שוק כזה. הטעם לכך פשוט: בין שוכר למשכיר לא מתקיימים (ולא יכולים להתקיים) יחסים שוויוניים, ועל כן, לא ניתן "לייצר" מנגנונים אמיתיים שמאפשרים "צדק חלוקתי" אמיתי. הגינות? כן. יעילות? כן. אבל שוויוניות? ממש לא.

עם זאת, מדובר בנסיון מעניין של המחוקק לפתור ולו חלק מכשלי השוק בתחום השכירות. חבל שדווקא חלקים נכבדים וחשובים מהצעת החוק המקורית נותרו בחוץ. כך למשל, נזנח הרעיון בדבר הקמת 'רשם שכירויות' (בדומה ל'רשם חברות'), שיעודו היה להפוך את המידע בשוק השכירות לשקוף ונגיש. אין חולק שאיסוף מידע על שוק השכירות והנגשתו לציבור הרחב, יוכלו לסייע לשוכרים ומשכירים להתנהל בצורה מושכלת ולתרום לשכלול שוק השכירות. הטעם להותרת המנגנון מחוץ לחוק נעוץ בהתנגדותה של רשות המיסים, לה ייעדה הממשלה את המשימה הכבדה של רישום החוזים. חלק מהתנגדות להקמת הגוף החדש נעוץ גם בטענה כי גופים בירוקרטיים יש לנו בשפע, וכי הקמת גוף נוסף פירושו תוספת בג'ובים לחלוקה, תוספת משרדים, גידול בהוצאות שכר ותשתיות - והכל בחסות משלם המסים. סעיף נוסף שנותר מחוץ לנוסח הסופי של הצעת החוק, עסק בהגבלת יכולתו של המשכיר להעלות את שכר הדירה במשך שלוש שנים. הדיון בסעיף זה על השלכותיו הכלכליות המשקיות, והמשפטיות, מצדיק מאמר נפרד, אולם לא נצא ידי חובתנו אם לא נציין ברמז, כי טוב עשה המחוקק, לפחות לעת הזאת, שהשאיר את הסעיף בגדר "רעיון" בלבד, ולא שילב אותו בנוסחו הסופי של החוק.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, התחדשות עירונית ומקרקעין