למה קומת הגג בסינמה סיטי בירושלים לא חוקית?

ביהמ"ש דחה עתירת יזמיות הסינמה סיטי בירושלים נגד ההחלטה לבטל את ההיתר לבניית מפלס הכניסה וקומת הגג. השופטת: הן "הפכו חוק לצחוק" ובנו קניון פרטי על כיכר ציבורית

בהתאם לתוכנית מתאר מתחילת שנות ה-90, בקרית הלאום בירושלים, הנמצאת בין בניין ראש הממשלה, משרד מבקר המדינה ובית המשפט העליון, הייתה אמורה לקום לרווחת הציבור "כיכר הלאום" – שטח פתוח בן שני מפלסים בו עצי צל, ספסלים ופרגולות.

ב-2008 חברת הבנייה "שפיר הנדסה אזרחית" ו"ניו לינאו סינמה" – מפעילת מתחמי הקולנוע "סינמה סיטי" הציעו להפוך חלק מחניון קריית הלאום למתחם בתי קולנוע. המדינה ומוסדות התכנון תמכו במהלך והתוכנית אושרה ב-2012.

כשנה וחצי לאחר מכן היזמיות ביקשו מהוועדה המקומית להוסיף "הצללה" למפלס הכניסה למתחם (הקומה שמעל בתי הקולנוע). בתוך מספר שבועות, עוד בטרם ניתן להן היתר בנייה, הן כבר בנו תקרה והחלו להפעיל במקום דוכנים מסחריים.

בנוסף, חלק משטח הגג שמעל מפלס הכניסה רוצף והוצב בו "מיצג ארץ התנ"ך" הכולל פסלי חיות ודמויות מסרטים, שהכניסה אליו הותנתה בתשלום.

אף שבדיעבד ניתנו ליזמיות היתרי בנייה, פעולותיהן קוממו את המועצה לישראל יפה, המקימה בסמוך "מרכז ללימודי סביבה וירושלים" והיא הגישה ערר בו טענה ש"הקניון" והמיצג שבנו היזמיות אינם חוקיים.

הוועדה קיבלה את הערר ב-2015 וקבעה כי היזמיות השתלטו על אחד המרחבים הציבוריים החשובים במדינת ישראל במניפולציה, תוך פגיעה תכנונית קשה ביותר. הוועדה ביטלה את היתר הבניה ביחס לשני המפלסים אך קבעה כי הוא ייכנס לתוקף בתחילת 2017 כדי לאפשר ליזמיות לכלכל את צעדיהן.

היזמיות הגישו ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים. לטענתן, מה שנבנה מעל מפלס הכניסה אינו גג אלא "הצללה" והדבר מותר לפי תוכניות המתאר. עוד לדבריהן, האלמנטים הפיסוליים שעל הגג עונים על דרישות התוכנית ל"גינון" ופתוחים כעת ללא תשלום לציבור הרחב. 

השופטת נאוה בן אור מביהמ"ש המחוזי בירושלים | צילום: אתר בתי המשפט

בנוסף נטען כי הבנייה כבר הושלמה והושקעו בה מיליוני שקלים ובמצב זה, גם אם ההיתר ניתן שלא כדין, יש לאשר את הבנייה בדיעבד. הוועדה המקומית ועיריית ירושלים הצטרפו לעמדתן.

שטחים שאינם נגישים לציבור

בפסק דין המשתרע על פני כ-50 עמודים תיארה השופטת נאוה בן אור כיצד פעלו היזמיות שלב אחר שלב כדי להפוך שטח שאמור היה להיות כיכר ציבורית לשטח פרטי. השופטת קבעה כי אמנם התוכנית מתירה "הצללת" הכיכר אולם היזמיות בנו תקרה של ממש שיצרה שטחים המנותקים ממפלס הרחוב, שאינם נגישים לציבור ושנוצלו על ידן למסחר.

עוד קבעה השופטת כי הקירוי חורג בגובהו מהמותר בתוכנית. בעוד שהמתכננים ביקשו כי בית המשפט העליון יהיה המבנה הגבוה ביותר באזור, החריגה הביאה למצב מצער בו הדמויות מהסרטים משקיפות על בית המשפט העליון.

בנסיבות אלה קבעה השופטת כי ההיתר ניתן בחוסר סמכות ומדובר בפגם קשה ו"שינוי דרמטי" של התוכניות הקיימות.

השופטת כתבה כי "למרבה הצער, הפער בין שמה של הכיכר, "כיכר הלאום", שם המבטא את חשיבותה ואת מיקומה הרגיש בתווך שבין מוסדות השלטון החשובים, לבין מה שנבנה בפועל, אינו ניתן לגישור". בנסיבות אלה אין מקום לאשר את המבנה בדיעבד.

בסיכומו של דבר דחתה השופטת את העתירה וחייבה את העותרות בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 200,000 שקל.

• ב"כ העותרות: עו"ד א' ורכובסקי, עו"ד ג' שמעון, עו"ד א' וילצ'יק, עו"ד כ' רבי

• ב"כ המשיבות: עו"ד מורן בראון, עו"ד א' מיכאלי, עו"ד ר' ריכלין, עו"ד י' טוניק, עו"ד י ברוך, עו"ד ע' גרסטנר, עו"ד ב' הניג

לפסק הדין

* עו"ד סיני גלבוע עוסק בתכנון ובנייה

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"