שרית דנה ואייל יצחקי מציגים: דלתות מסתובבות

משרד עורכי הדין של שלום זינגר, לשעבר היועץ המשפטי של משרד המשפטים, נחשב לאחד ממשרדי עורכי הדין הבולטים והחזקים בתחום התכנון והבנייה. לפני כשלוש שנים זכה המשרד בחיזוק משמעותי כאשר הצטרפה אליו עו”ד שרית דנה, מי שהיתה במשך יותר משבע שנים המשנה הדומיננטית ליועץ המשפטי (אזרחי). דנה היתה בעבר כפופה לזינגר במשרד הפנים, והם שיתפו פעולה גם לאחר שהפך לעו”ד פרטי, כאשר דנה שכרה את שירותיו כיועץ לתיקוני חקיקה שקידמה.

נראה שעוצמתו של המשרד היתה הסיבה הבולטת לכך שחברת טריפל-אם – בבעלות אנשי העסקים אברהם נניקשווילי, מוטי פרידמן ומשה טרי – שכרה את שירותיו לפני שנים. החברה קידמה תוכנית להקמת תחנת כוח המופעלת בגז באיזור התעשייה של המועצה האזורית באר טוביה. בסוף 2014, לאחר שהתוכנית אושרה וקרקע לתעשייה הפכה לקרקע לתחנת כוח, דרשה באר טוביה מהחברה דמי השבחה של 81 מיליון שקל. באמצעות משרד זינגר, הגישה החברה ערר על ההחלטה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז דרום), וקיוותה לטוב.

ועדת תכנון מקומית דורשת מבעלי קרקע היטל השבחה כאשר התוכנית התקפה בקרקע משתנה וכתוצאה מכך ערך הקרקע עולה. גובה ההיטל - 50% מערך ההשבחה. מחלוקות על ההיטל הן דבר נפוץ, אך לאדם מן השורה קשה לזכות בהנחה כלשהי. אולם כנראה שאותו אדם גם לא יכול היה לשכור את שירותיו של משרד של זינגר ודנה, שזכה בהישג משמעותי מאוד עבור טריפל־אם. השמאי המכריע שמונה בספטמבר 2015 על ידי משרד המשפטים השתכנע מטיעוניו של משרד זינגר וקבע שהתוכנית להקמת תחנת הכוח כלל לא השביחה את הקרקע. השמאי ביטל את ההיטל וכך חסך לטריפל־אם הוצאה גבוהה של 80 מיליון שקל.

השטח באזור התעשייה באר טוביה עליו אמורה לקום תחנת כח על גז | צילום: צפריר אביוב

היכרות מוקדמת

אלא שצירוף מקרים מעורר עניין התרחש באותה הכרעה. השמאי המכריע היה לא אחר מאייל יצחקי - ששרית דנה עצמה, מתוקף תפקידיה, היתה חברה בוועדת האיתור שבחרה בו לשמאי הממשלתי, ובהמשך היתה חברה גם בוועדת האיתור שמינתה אותו לאחד השמאים המכריעים הבודדים בארץ. למעשה, כאשר יצחקי היה שמאי ממשלתי הוא אף סייע לדנה ליצור את המנגנון של שמאי מכריע. אולם כשמונה לתיק, כך לפי טענת הוועדה המקומית בבאר טוביה, יצחקי לא נתן לוועדת הערר המחוזית גילוי נאות לכך שעו”ד בכירה במשרד המייצג את המערער היתה מעורבת בהליך בחירתו לתפקיד.

הוועדה המקומית, באמצעות עו”ד משה רז כהן, הגישה ערר על החלטתו של יצחקי ובו טענה כי יש לפסול את השומה ואת יצחקי: “השמאי המייעץ נהנה מהחלטות שקיבלה דנה בתפקידה הציבורי. כעת משנקרא להכריע בתפקידו כשמאי מכריע, בעניין הנוגע ישירות לדנה, עליו להימנע מכך”.

ועדת הערר דחתה את בקשת באר טוביה לפסול את יצחקי משום שהוגשה זמן רב לאחר שמונה לתיק, ורק לאחר שמסר את חוות דעתו. הוועדה הסבירה שבאר טוביה היתה צריכה לדרוש את פסילתו של יצחקי מיד כשנודע המינוי, ולא לאחר שהתברר שהשומה שקבע אינה תואמת לציפיותיה. בנוסף קבעה ועדת הערר כי גם אם היתה מוגשת בקשת הפסילה לפני הכרעתו של יצחקי, הרי ש"לא היה צריך לעשות כן. המסכת שנפרשה לפנינו לא מעלה חשש לניגוד עניינים".

באר טוביה טענה שמסכת הקשרים בין דנה ליצחקי נודעה להם מגורם שלישי רק שבועות ספורים לפני כן. ועדת הערר דחתה טענה זו, שכן לדבריה הקשרים המקצועיים בין דנה ליצחקי ידועים לכל מי שעוסק בשדה המשפטי. "נוכח דברים אלו לא שוכנענו שהמשיבה העלתה טענה בהזדמנות הראשונה", נכתב בהכרעת ועדת הערר. "לא מתקבל על הדעת שבאר טוביה תשב בחיבוק ידיים ורק לאחר שניתנה חוות דעתו של השמאי המייעץ חודשים רבים לאחר תחילת התהליך תגלה המשיבה, לפתע פתאום, את עילת הפסלות ותבקש לפסול את השומה".

ועדת הערר, שהיא גוף תכנוני ולא שיפוטי, התייחסה גם לסמכויותיה בנושא כשאמרה כי "הטענה הנטענת בבקשה מצריכה בדיקות וחקירות שאין בכוחה של ועדת הערר לברר. דרך המלך של באר טוביה היתה לפנות ליצחקי, למי שמינה אותו, ובמידת הצורך – לבית המשפט".

בנוסף, ועדת הערר קיבלה את טענות משרד זינגר, לפיהן עו"ד דנה עצמה כלל לא טיפלה בתיק של טריפל-אם, אלא עורכי דין אחרים מהמשרד, המומחים בתחום היטלי ההשבחה. עוד הסביר המשרד, כי מאז שדנה ויצחקי סיימו את תפקידיהם הציבוריים, לא היה ביניהם קשר של ממש.

ועדת הערר דחתה את בקשת באר טוביה לפסול את יצחקי משום שהוגשה זמן רב לאחר שמונה לתיק, ורק לאחר שמסר את חוות דעתו. הוועדה הסבירה שבאר טוביה היתה צריכה לדרוש את פסילתו של יצחקי מיד כשנודע המינוי, ולא לאחר שהתברר שהשומה שקבע אינה תואמת לציפיותיה. בנוסף קבעה ועדת הערר כי גם אם היתה מוגשת בקשת הפסילה לפני הכרעתו של יצחקי, הרי ש"לא היה צריך לעשות כן. המסכת שנפרשה לפנינו לא מעלה חשש לניגוד עניינים".

באר טוביה טענה שמסכת הקשרים בין דנה ליצחקי נודעה להם מגורם שלישי רק שבועות ספורים לפני כן. ועדת הערר דחתה טענה זו, שכן לדבריה הקשרים המקצועיים בין דנה ליצחקי ידועים לכל מי שעוסק בשדה המשפטי. "נוכח דברים אלו לא שוכנענו שהמשיבה העלתה טענה בהזדמנות הראשונה", נכתב בהכרעת ועדת הערר. "לא מתקבל על הדעת שבאר טוביה תשב בחיבוק ידיים ורק לאחר שניתנה חוות דעתו של השמאי המייעץ חודשים רבים לאחר תחילת התהליך תגלה המשיבה, לפתע פתאום, את עילת הפסלות ותבקש לפסול את השומה".

ועדת הערר, שהיא גוף תכנוני ולא שיפוטי, התייחסה גם לסמכויותיה בנושא כשאמרה כי "הטענה הנטענת בבקשה מצריכה בדיקות וחקירות שאין בכוחה של ועדת הערר לברר. דרך המלך של באר טוביה היתה לפנות ליצחקי, למי שמינה אותו, ובמידת הצורך – לבית המשפט".

בנוסף, ועדת הערר קיבלה את טענות משרד זינגר, לפיהן עו"ד דנה עצמה כלל לא טיפלה בתיק של טריפל-אם, אלא עורכי דין אחרים מהמשרד, המומחים בתחום היטלי ההשבחה. עוד הסביר המשרד, כי מאז שדנה ויצחקי סיימו את תפקידיהם הציבוריים, לא היה ביניהם קשר של ממש.

אולם הוועדה המקומית באר טוביה אינה מתכוונת לראות בהחלטת ועדת הערר סוף פסוק. בשבועות הקרובים בכוונתה לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה לפסול את יצחקי ואת השומה שלו.

דנה מאתרת

בשיחות עם “כלכליסט” הסכימו עורכי דין ושמאים בכירים בענף הנדל”ן עם עמדת באר טוביה, כי בין דנה ליצחקי שוררים קשרים קרובים, גם אם מקצועיים. “כששמעתי על התיק הזה חשבתי שיצחקי היה צריך לפסול את עצמו”, אמר ל”כלכליסט” שמאי ותיק שכמו רבים אחרים העדיף להישאר בעילום שם. “בין יצחקי לדנה היו יחסים כה טובים, שאתה אומר שהם אפילו לא צריכים לדבר ביניהם. היה ברור שדנה עשתה רבות בשביל יצחקי”. שמאי בכיר אחר אומר שגם אם הכרעתו של יצחקי כשירה, “יש בעיה של נראות”.

הקשר המקצועי בין דנה ליצחקי החל לפני כעשר שנים. דנה מונתה ב־2005 לתפקיד המשנה ליועצת משפטית בתחום האזרחי, ובתוך זמן קצר מונתה מתוקף תפקידה גם ליו”ר מועצת השמאים, הגוף הממשלתי הכפוף למשרד המשפטים ואחראי להסדרת תחום שמאי המקרקעין (להבדיל מלשכת שמאי המקרקעין, הגוף היציג של השמאים בישראל). יצחקי היה אז חבר בוועדה לתקינה שמאית של המועצה.

ב־2007 בחרה ועדת איתור ביצחקי לשמאי הממשלתי הראשי. עו”ד דנה היתה חברה באותה ועדה, ובשל תפקידיה נחשבה דעתה לבעלת משקל. ארז כהן, שהיה באותה תקופה יו”ר לשכת השמאים אומר כי “זה היה ברור שיצחקי ייבחר. דנה הכירה אותו טוב”. בכיר שהיה חשוף למינוי, מסכים עם כהן ואומר כי “דנה הרגישה שיצחקי עשה עבודה טובה בתקינה השמאית, אז נתנה לו את תפקיד השמאי הממשלתי”.

הליך המינוי עורר ביקורת מכיוון שהממשלה בראשות אהוד אולמרט החליטה באופן חריג לפטור את המשרה ממכרז פומבי, ואף החליטה באופן ספציפי לכלול בוועדת האיתור את יו”ר מועצת השמאים, כלומר את דנה עצמה. זאת בניגוד לתקנון שירות המדינה שבוועדת איתור יהיה רק נציג אחד למשרד הקולט - מנכ”ל משרד המשפטים.

מעלים את התקרה

ב־2009 פנתה דנה ליצור את מנגנון השמאי המכריע (באמצעות תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה). המנגנון החדש ביטל את הנוהג המקובל שלפיו במקרי מחלוקת על היטל ההשבחה, מגיעים בעלי זכויות בקרקע והוועדה המקומית לפשרה. במקום זאת הוחלט שהמחלוקת תוכרע על ידי שמאי מכריע - תפקיד חדש שאליו נבחרה קבוצה מצומצמת של אנשי מקצוע שזהו כל עיסוקם, ושכרם נגזר מסכום השומה שבמחלוקת.  

מימין: אייל יצחקי, אברהם נניקשווילי ושרית דנה. ועדת הערר טענה שהקשרים ידועים לכול, ויצחקי לא היה צריך לפסול את עצמו | צילום: אוראל כהן

לשכת שמאי המקרקעין התנגדה לשיטה החדשה, בטענה שהיא תמנע מאזרחים מהשורה להגיע לפשרה עם הוועדה המקומית. בין הלשכה בראשות כהן לעו”ד דנה אף פרץ סכסוך, והלשכה פנתה לשר המשפטים דניאל פרידמן בטענה שהוועדה לבחירת השמאים המכריעים פעלה בחוסר שקיפות ובלי פרוטוקול.

יצחקי, בתפקידו כשמאי ממשלתי ראשי, היה מעורב בהליכי החקיקה של המנגנון החדש ובהמשך אף סייע למשרד המשפטים להעלות את תקרת השכר של השמאים. במרץ 2010, עשרה חודשים אחרי שהתיקון נכנס לתוקפו, ביקש משרד המשפטים מוועדת הפנים של הכנסת להעלות את התקרה מ־300 אלף שקל לרבעון, ל־450 אלף שקל. בנוסף, ביקש המשרד שחישוב השכר יהיה שנתי, כך שאם ברבעון מסוים השמאי לא יגיע לרף העליון, הוא יוכל לקבל יותר תיקים ברבעונים אחרים.

"צריך לזכור שהשמאים המכריעים מנועים מלעסוק בשום דבר אחר", אמר יצחקי לוועדה, והסביר שהעלאת רף ההכנסה תאפשר להם לשכור עובדים שיעבדו תחתם. ח"כ כרמל שאמה הכהן העיר כי מדובר בשכר חודשי של 150 אלף שקל: "שכר לא רע, יותר משופט עליון, ותמיד יש להם את האופציה לחזור לשוק הפרטי עם יותר מוניטין”. שאמה הכהן הצטרף לדרישת לשכת השמאים, להגדיל את מספר השמאים המכריעים במקום להעלות את רף השכר של השמאים הקיימים.

במענה לדרישה הזאת טען יצחקי כי ייתכן שכמות התיקים תקטן, ואז לא יהיה צורך בהרבה שמאים מכריעים. לדבריו העלאת השכר, ושמירה על רשימת שמאים מצומצמת תאפשר גמישות והתאמה לכמות התיקים.

יצחקי נוסף לרשימה

הבקשה אושרה כמעט במלואה, כשהכנסת קבעה באוגוסט 2010 שמגבלת השכר הרבעוני תהיה 420 אלף שקל, והחישוב הפך לשנתי - כך ששמאי מכריע יכול להרוויח 1.6 מיליון שקל בשנה.

ביוני 2011 פרש יצחקי מתפקידו כשמאי הממשלתי. במרץ 2012 - על אף ששמאים מכריעים כבר כיהנו בתפקידם, ואף היתה להם עתודה - הוקמה ועדת איתור שהוסיפה את יצחקי, ורק אותו, לרשימת השמאים המצומצמת. גם במקרה זה, עו”ד שרית דנה היתה חברה בוועדת האיתור מתוקף תפקידה. גורם שהכיר את עבודת ועדת האיתור מקרוב אמר ל”כלכליסט” כי דנה תמכה במינוי יצחקי לתפקיד. במאי 2012, פורסם שמו של יצחקי ברשומות והוא הפך לאחד מכ־20 שמאים מכריעים.

אותו גורם אומר כי בעקבות הדומיננטיות של דנה, לאחר פרישתה החליט משרד המשפטים לנתק את הזיקה בין תפקיד המשנה ליועץ המשפטי ליו”ר מועצת השמאים, שני התפקידים בהם החזיקה דנה. כיום המשנה ליועץ הוא ארז קמיניץ, בעוד יו”ר המועצה היא נעמי זמרת. מבחינה מינהלית, זמרת היא האחראית לשיבוץ השמאים לתיקים השונים, בהם שיבוצו של יצחקי לתיק טריפל־אם. עם זאת, במשרד המשפטים טוענים כי השיבוץ אקראי. מעניין לציין כי בעלה של זמרת, יהודה זמרת, הוא היועץ המשפטי של משרד הפנים, תפקיד שדנה מילאה עד 2005.

בלי השבחה

בהכרעתו בתיק טריפל־אם בינואר 2016, השקולה כמעט לפסק דין, קיבל יצחקי לחלוטין את עמדת היזם ודחה את עמדת המועצה האזורית באר טוביה. שמאים ששוחחו עם “כלכליסט” הסכימו כולם שהכרעתו לגיטימית - אך הבהירו שאינה ברורה מאליה. "כל ילד בשמאות יודע שכשמוסיפים זכות (לבנות תחנת כוח - א”ג) לחבילת הזכויות בנכס - זה תמיד שווה משהו" אומר שמאי בכיר. שמאי אחר הוסיף שערך הקרקע אחרי אישור התוכנית שווה יותר, ולו רק בשל העובדה שלפני כן לא היתה זמינה לבניית תחנת כוח, ועתה היא כן.

המחלוקת השמאית נבעה בעיקר משום שאין עסקאות דומות בקרקעות המיועדות לתחנת כוח, המסייעות לקבוע את ערך הקרקע. הוועדה המקומית גרסה שבשל כך יש לבחון את תזרים ההכנסות הצפוי מתחנת הכוח, לעומת המצב שמותר היה לבנות עליה מפעלי תעשייה. טריפל־אם טענה, באמצעות משרד זינגר, שיש לראות קרקע לבניית תחנת כוח כקרקע רגילה באזור תעשייה - וככזו היא לא הושבחה. יצחקי קיבל את הטענה במלואה.

ממשרד המשפטים נמסר כי: "יו"ר מועצת שמאי המקרקעין מחליטה על מינוי השמאים המכריעים לדיון בתיקים השונים. המינוי נעשה באופן רנדומלי תוך הקפדה על קווים מנחים כמו שוויון בחלוקת התיקים ובהיקף העבודה וייעול הטיפול בבקשות. באפשרות הצדדים והשמאי לפנות ליו”ר המועצה כאשר מתעורר חשש לניגוד עניינים במקרה קונקרטי. מבדיקה שנערכה, הצדדים במקרה שציינת לא מצאו לפנות מיד לאחר המינוי ליו"ר המועצה בטענה לניגוד עניינים, ורק לאחר שהוצאה השומה המייעצת, פנו לוועדת הערר בטענה לניגוד עניינים שנבחנה ונדחתה על הסף על ידי ועדת הערר בהחלטה מנומקת ומפורטת".

עו”ד משה רז כהן המייצג את הוועדה המקומית באר טוביה אמר כי “הוועדה לא יכולה להשלים עם החלטת ועדת הערר, שיש לה השכלות תקציביות החורגות מעבר למקרה. לוועדה המקומית נודע על הקשר הפסול בין עורכי הדין המייצגים לשמאי רק לאחר השלמת השומה. קשה להלום מצב שבו ועדת הערר אינה מקבלת את הצהרת הוועדה המקומית שהדבר נודע רק לאחר קבלת השומה. אין להשלים עם מצב שבו בכירים מן השירות הציבורי מתייצבים ומופיעים בפני מי שהיה כפוף להם ובפני מי שמונה על ידם”.

חברת טריפל־אם מסרה כי “טריפל־אם היא חברה פרטית ואינה נוהגת לדווח לציבור על מהלכיה אשר כולם מתנהלים על פי חוק ועל פי הרגולציה הרלבנטית”. על אף פניות "כלכליסט", לא נמסרה תגובת משרד זינגר ואייל יצחקי.

ממשרד זינגר נמסרה התייחסות לכמה מהפרטים שעלו בכתבה: "הערר לא היה קשור בשום דרך להליכי חקיקה שעו"ד דנה או זינגר היו מעורבים בהם”, נמסר מהמשרד. "הערר עוסק בסוגיות יסודיות של היטל השבחה, לאחר ששומת הוועדה המקומית הייתה מופרכת ומנוגדת לדין. אם היה יתרון לעורכי הדין שייצגו את היזמים, הוא נובע מבקיאותם בתחום היטלי ההשבחה וביכולתם להציג בצורה משכנעת מדוע שומת הוועדה המקומית כל כך שגויה”. עוד נמסר כי "מעורבות בהליכי חקיקה אינה מקנה כל יתרון בהתדיינות פרטנית בערכאות שיפוטיות ובתיקים פרטניים".

לעניין ההיכרות בין יצחקי לדנה נמסר כי "מאז פרישת עו”ד דנה ממשרד המשפטים אין בינה לבין יצחקי קשר של ממש”. כמו כן הוזכר כי "המגבלות המוטלות על עובדי ציבור לאחר פרישתם מוסדרות היטב בחוק. במקרה זה לא הועלתה כל טענה הנוגעת להסדרים אלו. ההנחה שיש להרחיק לכת ולמנוע מעובדי המערכת הציבורית לעסוקלאחר פרישתם בתחומי הידע בהם הם מומחים – היא אבסורדית. כללו של דבר אנו סבורים שהוועדה המקומית ונציגיה מתקשים להשלים עם העובדה שרצונם להטיל חיוב מופרך על היזמים לא עלה בידם. משכך הם מנסים לדוג במים עכורים, ואין להשלים ואין לתת יד לניסיון זה".