מתווכים יחויבו לדווח על עסקה של תושבי חוץ

הרשות לאיסור הלבנת הון מקדמת בימים אלה תיקון חקיקה שיסייע במניעת הלבנות הון בענף הנדל"ן, כך נודע ל"כלכליסט".

אם התיקון ייכנס לתוקף, המתווכים יידרשו להחזיק מידע לגבי זהות הלקוח שעבורו תיווכו בעסקה, לנהל רישומים מסודרים שיאפשרו לבצע מעקב ולקבל מידע על כל עסקה שבוצעה, וכן לדווח על עסקאות שמסתמנות כחריגות: עסקאות שבהן הרוכש הפוטנציאלי מעוניין לבצע את העסקה בחיפזון, עסקאות שאין בהן היגיון כלכלי ומבוצעות במחיר גבוה ממחיר השוק, או שהרוכש מנסה להסתיר את העסקה בצורה מחשידה. דגש מיוחד יושם על עסקאות של תושבי חוץ.

התיקון יבוצע על ידי צירוף מתווכי הנדל"ן לרשימת בעלי מקצוע - ובהם עורכי דין, רואי חשבון, בנקאים והעוסקים במסחר ביהלומים, זהב ובסחורות יקרות אחרות - שנדרשים לבצע פעולות לזיהוי השימוש בכסף מולבן. הרגולציה בנוגע לאותם מקצועות נכנסה לתוקף בשנה שעברה.

הארגון הבין־מדינתי FATF שמתאם את המדיניות העולמית למאבק בהלבנת הון, הכניס כבר לפני מספר שנים את ענף הנדל"ן לתוך רשימה שחורה של ענפים שמהווים מוקד משיכה להלבנת הון עבור עברייני מס ואף עבור ארגוני פשע וטרור, במיוחד בהעברות כספים ממדינה למדינה. המאבק נובע לא רק מהצורך למסות את הכספים, אלא מכך שמקורם עשוי להיות מסיוע לטרור או מפעילות ארגוני פשיעה, ומדינה שלא נלחמת בהלבנה מסייעת בעקיפין לפשיעה וטרור.

סגירת פערים

עיקר האכיפה בישראל מרוכז במניעת הלבנות הון באמצעות המערכת הבנקאית, וזאת באמצעות כללים של המפקח על הבנקים והרשות לאיסור הלבנת הון. עולם עד כה לא בוצעה אכיפה ממוקדת לענף הנדל"ן. גורם בכיר באחד הבנקים אמר ל"כלכליסט", כי כל סכום שחשוד בהלבנת הון ייעצר מיידית כשלבנק לא משנה לאיזו מטרה הוא מיועד. הוא הוסיף, כי בבנק לא אותרו בחצי השנה האחרונה ניסיונות הלבנת הון שיועדו לתחום הנדל"ן.

אז מדוע בכל זאת להקשות? לדברי ראש הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור, ד"ר שלומית ווגמן־רטנר, בדו”ח על ישראל שפירסם בשנת 2013, הצביע ה־FATF על כך שעבירות מס בישראל לא נחשבות לעבירות מקור, סקטורים שלא נכללים בפיקוח כמו ענף הנדל"ן, ליקויים בזיהוי לקוחות על ידי מוסדות פיננסיים. בשנים האחרונות, ישראל מתקנת את הליקויים בחוק לאיסור הלבנת הון, שנחקק בשנת 2000 בהתאם להנחיות ה־FATF.

לפי ווגמן־רטנר, הלבנת הון באמצעות נדל"ן היא תופעה ידועה בעולם ובישראל, מכיוון שזהו אחד הענפים האחרונים שאפשר להחדיר אליהם מזומן בקלות תוך כדי מניפולציות במחיר, וכך להכניס הון לא מוכר למערכת הפיננסית. היא מוסיפה כי הקלות שבה ניתן להלבין הון באמצעות נדל”ן היא אחת הסיבות לעליית המחירים בשוק. "בעולם של ריבית אפס גם ארגוני פשיעה מחפשים אפיקים בטוחים וטובים יותר להשקעה”, אומרת ווגמן־רטנר, “ואנחנו פועלים להסב את תשומת לב הגורמים המדווחים על הסיכון שקיים בפעולות האלה".

דו”ח הרשות לאיסור הלבנת הון לשנת 2014 העריך את היקף הלבנות ההון בנדל"ן בכ־4% מכלל הלבנות הכספים, וההערכות הן שבדו”ח הקרוב חלקו יגדל. ארגון ה־OECD העריך ב־2012 כי היקף ההון השחור בישראל הוא 70 מיליארד שקל בשנה, אולם לטענתו הנדל”ן הוא הענף המרכזי שבו יש כלכלה שחורה, שאחראית לשליש מהנזק הכלכלי השנתי. המדינה נשענת על הערכות של הבנק העולמי מ־2010, שההון השחור מגיע ל־200 מיליארד שקל בשנה.

מזוודות הכסף נעצרו

למתווכים, בעיקר כאלה הפועלים בתחום דירות היוקרה החביבות על תושבי החוץ - לא מדובר בנושא זר. מתווכים ותיקים יודעים לספר שבעשור האחרון קרה שרוכשים מחו"ל הגיעו עם מזוודות עמוסות בכסף ורכשו דירות. ב־2013 אף נפתחה חקירה של רשות המסים בתיאום האינטרפול נגד יהודים צרפתים שרכשו וילות בהרצליה פיתוח.

עם הקשחת האכיפה בנושא הלבנת הון תופעת המזוודות נעלמה, אך נראה שעדיין יש ניסיונות לרכוש דירה בכסף שלא שולם עליו מס או שמקורו לא ידוע. הבנקים, שיישמו את ההנחיות למניעת הלבנת הון, דורשים כיום מתושבי חוץ מסמכים המעידים על מקור הכסף ואישורים על תשלום מס במדינת המקור.

לפי מתווכים, ההנחיות גורמות לקשיים רבים בשוק היוקרה שסובל גם כך מירידה בהיקף העסקאות. המתווך אורי טל המתמחה בווילות בהרצליה פיתוח, מספר כי שתי העסקאות הגדולות ביותר שעליהן עבד בשנה האחרונה - האחת של 15 מיליון שקל והשנייה של 20 מיליון שקל - נפלו בגלל קשיים של תושבי חוץ להעביר כספים לישראל.

מאיר מנחם מבעלי סוכנות התיווך נאות שירן, מספר כי חלק מהלקוחות מופתעים מדרישות הבנקים. "היתה לנו לאחרונה עסקה לדירה במגדל בתל אביב ולמוכר לקח לו המון זמן להביא את האסמכתאות הנדרשות כדי להעביר את הכסף - והעסקה בוטלה", סיפר.

הרוכשים מתעצבנים

גם כאשר הכספים חוקיים, ההליך מול הבנקים אורך זמן רב והמוכרים מעדיפים לעבור לרוכש הבא. "זה קורה המון, הפרוצדורה מעכבת ותוקעת”, מוסיף מנחם. “גם אם הכסף מגיע לישראל, הבנקים לא משחררים אותו כי לוקח הרבה זמן להביא את כל האישורים. לפעמים הלקוחות חושבים שהבנק מתנכל להם, מתעצבנים ומוותרים על העסקה".

לדברי נורי רחמים, מנהל תחום היוקרה של קבוצת רוזיו נכסים, כמעט בכל העסקאות האחרונות שבהן לרוכשים היה כסף בחו"ל היה מאוד מסובך להעביר אותו. "דרישת הבנק להצהיר על תשלום מס במדינת המוצא ולראות את החוזה כדי להבין לאן הולך הכסף, מונעת מעסקאות להיסגר בעיקר בשנה האחרונה ואנחנו ערים לתופעה הזו", הוא מסביר.

אורי זומר, מתווך דירות יוקרה בתל אביב אומר שניתן להיתקל בלקוחות שהתנהלותם הכספית חשודה: "יש לקוחות שרוצים לקנות דירה מיד, ואתה מבין שהם צריכים להוציא את הכסף במהירות". בגלל הבעיות השכיחות בהעברת כספים של תושבי חוץ, זומר מנסה להבין עם הרוכש מראש האם צפויות להם בעיות בעתיד. "בשלב מסוים אני שואל בעדינות אם הכסף ‘נקי’ כי אחרת זה יהיה בזבוז זמן שלי ושלו וחבל".

לגבי הדרישות החדשות אומר זומר כי “הן יעצבנו את המתווכים. ברכישת דירות יוקרה הדיסקרטיות חשובה מאוד גם לאנשים שאין להם כסף שחור ורוצים להישאר אנונימיים בלי שכולם יידעו על העסקה ועל מקור הכסף. זה יכול להפחיד חלק מהאנשים ולטרפד עסקאות".