צילום: אפי שריר
רכוש נטוש
בעוד שוק הנדל"ן משווע לקרקעות חדשות, נכסים נטושים רבים עומדים באין גואל במיקומים מעולים במרכזי הערים. למה זה קורה?
מלון אליזבת (גנוסר), טבריה - דרישות השימור הרתיעו
מלון עם נוף מחכה ליזם
כבר 40 שנה שעל מדרונותיה הצפוניים של טבריה, בפינת הרחובות ביאליק ואחד העם, עומד בשיממונו מלון אליזבת (ששמו שונה ברבות השנים למלון גנוסר): מבנה באוהאוס יפהפה, עטור דקלים, שצופה באין מפריע אל נוף הכנרת והגולן. כשנבנה ב־1929 בידי היזם שלמה פיינגולד, היה זה המלון ההדור ביותר בצפון הארץ: הוא השתרע על מגרש של חמישה דונמים, עוטר בכיפה מרשימה של רעפי מתכת כסופים (שהיתה כנראה השראה לזו של בית הכנסת הגדול בתל אביב) וכלל 80 חדרים, אולם נשפים גבה־תקרה עם רצפת פרקט, אולם תיאטרון וקולנוע מרהיב של 500 מקומות ישיבה עטור קטיפה אדומה ונברשות זכוכית, מבואה שהכילה מזרקת שיש וחדרים לעישון ולמשחקי ברידג' וביליארד.
אבל למלון לא היה מזל. שנתיים אחרי הקמת הבניין פיינגולד פשט את הרגל והמלון עבר לבעלות אחרת, שתחתיה זכה להצלחה דווקא בקרב קציני המנדט הבריטי. ואולם, עם תום המנדט הוא איבד את כוח המשיכה שלו. ב־1949 הוא הושק מחדש כמלון גנוסר, אבל לא צלח גם בשם זה, ובסוף שנות השישים נסגר (אם כי הקולנוע במקום פעל עד שנות השמונים) ומאז עמד ריק וחרב. ב־2001 התחוללה במקום שריפה, והכיפה קרסה.
במשך השנים הביטה עיריית טבריה בעיניים כלות בפנינה המתפוררת וקיוותה שיזם כלשהו יציל את המבנה. אבל כיוון שהמועצה לשימור אתרים הגדירה אותו אתר מורשת לשימור, היזמים נרתעו. רק לפני שנתיים נרכש המבנה בידי שתי קבוצות: היזם רחמים כהן רכש את המלון, והיזם גיל ורדי רכש את אולם הקולנוע (עם שותף). "שימור המבנה עולה המון כסף, וכדי שתהיה הצדקה לשימור צריך לתת תמורה בזכויות בנייה", מסביר מהנדס העיר טבריה מוטי לביא. "כרגע התוכנית היא לבנות מרכז מסחרי עם שני מגדלי מגורים מעל המבנה ההיסטורי. היזמים מעדיפים להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש על מנת להקים תחתיו מקומות חניה, אבל הפתרון הזה לא מקובל עלינו בגלל השימור; יש חשיבות לפרטים המקוריים. היזמים הונחו לגבש פתרון אחר, כדי שיהיה אפשר להתקדם".
"מה שחשוב לשמר הוא החזית והכיפות, שהן האייקון", אומר גם אורי בן־ציוני, מנהל מחוז צפון במועצה לשימור אתרים. "אנחנו רוצים שהחזית והחללים הנופיים שמלפנים ייועדו איכשהו לציבור, כמבנה מסחר או כמבנה שלאנשים תהיה אליו גישה. לעומת זאת, את החלק האחורי של הבניין צריך להקריב, עם כל הכאב שבכך. הוא במצב קשה מאוד וגם לא נצפה מאף מקום. לו היינו מתעקשים על שימור שלו, היזמים היו בורחים והמבנה היה ממשיך להתפורר".
השוק, חדרה - הכונס העדיף לחכות
שוק העטלפים שזכה לגאולה
סאגה נדל"נית עצובה הגיעה לאחרונה לסיומה במוות של אלפי עטלפים. זה קרה כאשר מבנה שיועד לאכלס את שוק הירקות והבשר העירוני של חדרה, והפך לפיל לבן, עלה לכותרות לאחר שבתהליך הריסתו הושמדה קהילה של עטלפים ששכנה במקום.
השוק, שמעולם לא מימש את ייעודו, הוקם לפני 25 שנה בידי האחים הקבלנים עמוס ויחזקאל חוזה בצומת הרחובות תרנ"א ואחד העם. במסגרת ההסכם שלהם עם עיריית חדרה קיבלו היזמים זכות לבניית דירות במגרש סמוך, בקיזוז היטלי השבחה כנגד הבנייה. אלא שזמן לא רב אחרי התחלת הבנייה האחים חוזה פשטו רגל ובניית המבנה לא הושלמה. עם השנים האחים חוזה הלכו לעולמם, וב־2010 מכרו מנהלי העיזבון שלהם את המבנה תמורת 13 מיליון שקל ליזם צפריר בכנר, בעלי רויאל פסגות נדל"ן, שמבקש להקים במקום מרכז מסחרי עם חניון תת־קרקעי ומגדל מגורים בן 21 קומות.
"זה מחדל ענק, שאין בו רחמים על פושטי רגל", מסביר בכנר את הפלונטר המקומי. "האחים חוזה היו אנשים הגונים, אבל כשהם פשטו רגל הקרקע עברה לניהולו של כונס נכסים, והוא התנהל באטיות. יזם מרוויח מהתקצרות התהליך, אבל כונסים מעדיפים תהליך כמה שיותר ארוך. כך קרה שתיק הכינוס נגרר 25 שנה, שנות דור. זה היה עוול ליזמים ולמקצת הרוכשים שלהם, שכבר הלכו לעולמם, וכיום הצאצאים שלהם נאלצים להמשיך להתכתש זה עם זה.
"אחד הקשיים שהמצב עורר היה שבעקבות פשיטת הרגל הבתים הסמוכים באותה חלקה לא יכלו לרשום את הנכס כבית משותף או לרשום אותו בטאבו. כל מי שרכשו מאותם קבלנים דירות ברדיוס של כ־100 מטר מהמבנה נתקעו בלי רישום בעלות. זה הפך את הדירות ללא סחירות והוריד את מחירן. ונוסף על כל זה, מה רואים מהחלונות? מפלצת בטון מלאה זוהמה — משקולת שמורידה את כל האזור. זה הפך לכדור שלג שגרר את כל מי שמסביב לו: ספקים, רוכשים ובעצם כל העיר.
"מבחינת העיר, ההריסה והפינוי של המבנה הזה הם אירוע מרגש, גאולה של מקום מייסוריו. אנשים חיכו לזה שנים, היה פה המון עצב, והגיע הזמן לפרום את הקשר הזה. התכנון המקורי כבר לא רלבנטי.
"חבל שזה קורה רק עכשיו. לצערי, אני מכיר מקרי ויה דולורוזה של פרויקטים שנקלעו לכינוס גם במקומות אחרים בארץ".
מבנה משרדים, פתח תקווה - מחכים לאישורים
השכן של הפיננסיירים רוצה ללכת
אזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה רשם ב־20 השנים האחרונות תנופה אדירה: ממוקד של תעשייה כבדה הוא נהפך למתחם מגוון וסופר־מתקדם ולביתן של חברות הייטק, פיננסים ומדיה. אלא שבלב האזור המבוקש, על רחוב אפעל — המחבר ב־700 מטר את המטות של חברת מגדל, סוכנות הביטוח אגוזי, בית ההשקעות אקסלנס וביטוח ישיר — עומד בית משרדים נטוש והרוח נושבת בחלונותיו.
לא תמיד עמד הבניין ריק: בעבר הוא היה בבעלות היזם דוד כהן, מבעלי ישראמקו, שנפטר לאחרונה, והושכר לבעלי עסקים שונים. אבל ב־2007 רכשה אותו רבוע כחול נדל"ן, כיום בשליטת שרגא בירן, וזו החלה בפינוי הדיירים כדי להוסיף למבנה קומות, לשפץ אותו ולהפוך אותו לבניין משרדים.
ב־2009 התרוקן הבניין סופית, אבל כיוון שתוספת אחוזי הבנייה המיוחלים בוששה לבוא, החליפה רבוע כחול נדל"ן את תוכניות הבנייה במכירה. קבוצה שניסתה לרכוש את המבנה בעשרות מיליוני שקלים לא עמדה בתשלומים — ורבוע כחול נדל"ן החליטה לבטל את העסקה. לפי שעה ממתינים בחברה לקידום תוכנית מתאר שתאפשר תוספת אחוזי בנייה, ובמקביל מנהלים מגעים מתקדמים לרכישתו בידי שני מתעניינים.
קולנוע שביט, חיפה - סבך הבעלות שלא נפתר
סרט טורקי
פינת הרחובות הספורט ופייגין שבמרכז הכרמל, הצופה היישר לעמק זבולון, שימשה במשך שנים רבות זירה תרבותית: תחילה פעל שם קולנוע פתוח, אחר כך קולנוע הוד, ומשזה נשרף הוקם במקום קולנוע שביט, שנפתח בשנות השישים והיה אחד המוסדות התרבותיים השוקקים בעיר: במהלך השבוע הוקרנו בו סרטים, ובסופו נערכו בו הופעות של להקות התקופה. בין היתר ערכה כאן להקת כוורת את הופעת הבכורה שלה ב־1973. קיקי רוטשטיין מלהקת "הכל עובר חביבי" נזכר באירוע מכונן במקום: "באחת ההופעות שלנו בשביט שלומית אהרון היתה על הבמה עם עקבים גבוהים ונשענה על עמוד תאורה שעמד בצד. כנראה משהו בהארקה לא עבד, כי פתאום ראיתי אותה מתחשמלת ונופלת בסלואו־מושן. הקהל חשב שזה חלק מהמופע. צעקתי 'לכבות את החשמל', אבל הקהל חשב שגם זה חלק מהמופע. צעקנו 'יש רופא בקהל?', ועדיין חשבו בקהל שזה חלק מהמופע. למזלנו הפסנתרן היה חובש קרבי והנשים את שלומית. היא אושפזה בבית חולים כרמל, וחודש לאחר מכן חזרנו להופיע בשביט".
כשנסגר בית הקולנוע ב־1988 התברר שהתסבוכת שכרוכה בו ראויה בעצמה לככב בסרט: הקרקע היתה שייכת לעמותה ציבורית בשם ועד הר הכרמל שאיגדה את תושבי האזור, אבל הבניין עצמו היה של חברת בידור נאה, שהיתה בשליטת משפחת אשרוב ועברה לשליטת איש הקולנוע יצחק משי. ברבות השנים נקלעה בידור נאה לסכסוך משפטי עם העירייה, שהטילה על המבנה ארנונה רטרואקטיבית של 20 שנה למרות היותו לא מאוכלס ומסוכן. ב־2006 פנתה העמותה להליך מכירה, שבסופו נמכר הנכס תמורת 1.2 מיליון שקל לחברת אסא כרמל אחזקות שבבעלות הקבלן והיזם הנצרתי סמיר עואד. אלא שהוא החזיר את הנכס לעמותה ("זה היה מסובך מדי בשבילי", אמר עואד ל"מגזין כלכליסט"), וב־2013, במסגרת הליך גישור, היא מכרה את בית הקולנוע (קרקע ומבנה) לחברת ארז קולנוע איכותי, שבבעלות אליהו זיידן, תמורת 2.2 מיליון שקל. במשך כל השנים הללו נותר בית הקולנוע עזוב ושומם, וכיום מצבו עלוב: המבנה רקוב, הגג מנוקב, ומימי הזוהר של מוסד התרבות החיפאי נותרה רק עזובה.
בחיפה עומד מיותם גם בית הקולנוע תמר (בתמונה מימין) ברחוב הפועל, שהיה בבעלות משפחת טננבוים. ב־1969 פרצה בו שריפה והתקרה קרסה פנימה, ומאז הוא עומד נטוש יותר מ־40 שנה. מתוך המבנה שגגו קרס צמח עץ. לצד המבנה עומדת בריכה נטושה שבבעלות ההסתדרות. כיום בית הקולנוע שייך לחברת שרביב, שמנוהלת בידי אבי וחנן קליש. אלה ניסו לקדם עם ההסתדרות תוכנית גדולה, אבל לטענת העירייה, התוכנית "לא מתאימה לאזור ואינה הולמת את הסביבה".
מלון הנשיא, ירושלים - מלחמת ההתשה
התכנון שאיננו נגמר
בפאתי שכונת טלביה הירושלמית ניצב מלון הנשיא, שנחנך ב־1954 והיה מהגדולים והמפוארים שבמלונות הבירה. המבנה בעל שש הקומות, על מגרש של 5.5 דונמים, היה המלון הכשר הראשון בעיר והראשון שכלל בריכה. הוא נהפך לתחנה מועדפת על פוליטיקאים ואנשי עסקים, אלא שבשנות השמונים נקלע הבעלים חיים שיף לקשיים, ובסוף אותו עשור נסגר המלון.
מאז הוא עומד ריק, למעט תקופה קצרצרה ב־1991, שבה שימש מרכז קליטה לעולי אתיופיה, לאחר מבצע שלמה. עם סגירת המלון נמכר השטח לאפריקה ישראל מגורים, שרצתה להקים במקום מבנה למגורים, אבל נתקלה בהתנגדות של העירייה: זו סירבה להסב את שטחי המלונאות ודרשה שהפרויקט המחודש ישמש ברובו מלון ושדירות המגורים שייבנו בו יהיו קטנות. הטיפול בנכס עבר תחנות רבות, וכל תוכנית חדשה עברה כמה שלבי תכנון. רק ב־2014 הגיעו הצדדים להסכמה כי הפרויקט יכלול מלון של 180 חדרים בשטח בנוי של 8,225 מ"ר ודירות מגורים על שטח של 7,135 מ"ר. עתה מספרים באפריקה ישראל כי החברה נדרשה להגיש לוועדת השימור העירונית תיק תיעוד שיציג את תפקיד המבנה בהיסטוריה הירושלמית, כולל תיעוד ארכיטקטוני מלא. מאפריקה ישראל נמסר: "אנחנו עושים הכל כדי לסייע לרשויות לשמר אתרים היסטוריים, אבל לטעמנו הפרויקט הזה לא נופל בקטגוריה זו, ולכן הבחינה של הנושא עכשיו יוצרת עיכוב מיותר".
בית סולל בונה, ירושלים - הסחבת הנצחית של העם היהודי
סולל ובונה, אבל לאט לאט
כשרחוב קינג ג'ורג' לרגליו, רחביה לפניו והנוף לגן העצמאות בעורפו — מיקומו של בית סולל בונה בירושלים הוא לא פחות ממושלם. המבנה המודרניסטי נבנה ב־1957, כשסולל בונה שלטה בענף הבנייה. ב־1987, כשהחברה היתה בקשיים, היא מכרה את הנכס לחברת מגדלי היכל שלמה, שהקימו ארבעה יהודים אמריקאים: האחים סם והארי הלפרן והאחים הארי וג'וזף וילף — האחרון בן יותר מ־90, השאר נפטרו זה מכבר. "מדובר בפילנתרופים ציוניים שבין השאר תרמו ליד ושם ולשערי צדק", מספר נציג הבעלים הארווי דוגלן. היזמים רצו לבנות במקום מלון, ולפרויקט הוגשו תוכניות שונות, אך כולן נותרו על הנייר. ב־2011, במסגרת מחאת האוהלים, הוא נפרץ ושימש תקופה קצרה לפעילות חברתית. כעת, סוף סוף, יקום במקום פרויקט חדש. "בקרוב נתחיל לחפור", אומר דוגלן. "הבניין ייהרס, חוץ מהחזית שתשומר. יוקמו שני מגדלים בני 17 קומות, אחד למגורים ואחד ישמש מלון, וחניון תת־קרקעי בן שש קומות.
"היזמים תמיד התכוונו להרוס את הבניין ולבנות במקום. לא היתה להם כוונה לשמר אותו, אין לו ערך אדריכלי או היסטורי ייחודי. אבל בירושלים כל בניין לפני הריסה צריך ללכת לוועדת שימור.
"הסיבה שזה נמשך תקופה ארוכה כל כך היא שהכללים השתנו כל הזמן: כשהתחלנו אמר מהנדס העיר 'אנחנו רוצים שני בנייני מגורים בלי מלון'. אחר כך נתבקשנו לבנות שני בנייני מגורים שונים: אחד מפואר ואחד עממי. אבל אז משרד התיירות התנגד, כיוון שהתב"ע של הבניין היא למלונאות. הם הסכימו לשנות כך שחלוקת הזכויות תהיה 50% בתי דירות ו־50% מלון; אחר כך היא התחלפה ל־25% מגורים ו־75% מלון, ונאלצנו לשנות תוכניות בהתאם לזה. נדרשו המון אישורים, וב־2014 השגנו שינוי תב"ע. ועכשיו קיבלנו סוף סוף אישור הריסה.
"כל זה נמשך 30 שנה. בנייה בארץ, ובטח בירושלים, דורשת הרבה זמן. הפקידים היו מאוד נחמדים, כולם רוצים לקדם את הפרויקט. הדלת פתוחה בפנינו בכל עניין — אבל המערכת קשה. זה אתר במיקום מפתח, וכולם חוששים לקבל החלטה לא זהירה שתשנה את קו הרקיע של העיר. כשאתה קונה אדמה במרכז ירושלים, דע שהנכדים שלך יהיו מאוד גאים בך. אבל אם אתה לא בן 20, אל תקנה את זה לעצמך".
בית שירז, לוד - מי יזיז את המזבלה
החיים בזבל, שתי אצבעות מאיירפורט סיטי
באזור התעשייה של לוד ניצב כבר 16 שנה בניין משרדים עצום על שטח בנוי של 12 אלף מ"ר, שנראה כמו נוף אורבני פוסט־אפוקליפטי: שש קומות שלא הושלמו, עטורות בטון חשוף, נטושות ונעולות. בעבר התאפשרה הכניסה פנימה רק בחסות משפחת אוליאל, בעלת הנכס.
המבנה, "בית שירז", הוקם ב־1998 על ידי הקבלן והיזם המנוח יצחק אוליאל. לטענת העירייה הוא "הוקם מבלי שהושלמו התנאים להפעלתו וכשימוש חורג זמני". אחרי שאוליאל הלך לעולמו, בתו, עו"ד יפית אוליאל, טיפלה בהסדרת השימוש, כולל בהעברת תשלומים שנדרשו לטובת ההסדרה.
עו"ד אוליאל נאבקה במשך שנים להעתקת המזבלה האזורית מאזור התעשייה כדי לייצר את התנאים שיצדיקו השקעה כספית במבנה ויהפכו אותו ידידותי לאכלוס — אך ללא הצלחה. "נקודה כל כך משמעותית בעיר לא אמורה להיות אתר לפסולת ביתית", מסביר אחד מבעלי העסקים באזור. "המזבלה היא רק סימפטום ליחס שנותנים לעיר חלשה במרכז הארץ. איירפורט סיטי נמצא מרחק של דקות מכאן. גם פה היה אפשר לראות מתחם דומה, לו רק יד חזקה היתה נוטלת את הטיפול באזור".
בחלוף השנים התייאשה עו"ד אוליאל מן המאמצים להעתיק את המזבלה למקום אחר, ובימים אלה היא צפויה להשלים עסקה להכנסת בעלים אחרים במקומה בתקווה שאלה יצליחו לפעול בנושא מול העירייה והמדינה.
"יש לי משיכה לסביבה נטושה"
שרון רז נטש את העבודה כאדריכל והתמסר לצילום מבנים נטושים
"מבנים עתיקים ונטושים מעוררים בי הרגשה של גלגול קודם", אומר שרון רז. "זה משהו עמוק בתוכי, קצת מיסטי. בילדותי היו לי חלומות על בתי קולנוע נטושים, ואני זוכר את החללים האלה עד היום. זה מעבר למשיכה שלי לארכיטקטורה: יש לי תשוקה למראות שהם גם מאוד עצובים וגם מאוד יפים ולסביבה נטושה, כאילו אחרי מלחמת עולם שלישית. מרגיע אותי להיות במקום שאין בו אף אחד אחר".
לפני 12 שנה נטש רז (47) את עיסוקו כאדריכל ("התמלאתי גועל מתכנון אותם בנייני מגורים שכולם מתכננים; העיסוק באדריכלות בארץ אפור ומדכא נורא") והתמסר לצילום מבנים נטושים כפרויקט חיים. מאז הוא צבר עשרות אלפי תמונות של מבני ציבור, דת, תרבות, מגורים ותעשייה, וכיום הוא מרצה בפני ארגונים וחוגי בית כדי לשכנע בחשיבות פרויקט התיעוד שלו — שמונע, הוא מודה, מאובססיה. "הסוויץ' קרה ב־2004, כשקניתי מצלמה דיגיטלית והתחלתי לצלם", הוא מספר. באפריל 2005 הוא פתח את האתר "אדריכלות נעלמת" ובהמשך גם את הבלוג "נטוש", שבהם הוא מציג חלק מהתמונות שצילם.
"ישראל מזניחה את המורשת הבנויה שלה", הוא אומר. "השלכנו לפח ערכים אדריכליים, היסטוריים, תרבותיים וחברתיים. בריכות ציבוריות, למשל, איפה הן היום? המדינה היתה הרבה יותר סוציאליסטית פעם. הקפיטליזם יצר מצב שבו מה שלא יכול להפוך לנדל"ן מניב — לא מעניין. בהרבה אתרים מצאתי מאבק משולש קלאסי בין יזם שרוצה להרוס מבנה ולנצל את הקרקע, תושבים שנאבקים על שיקום המבנה הישן ועירייה שמזגזגת: לפעמים היא רוצה את הכסף של היזם, ולפעמים, כשהתושבים חזקים, היא הולכת איתם. רוב הזמן הנדל"ן מנצח. האויבים הגדולים שלי הם הנדל"ן המניב והזמן. מבנים נטושים בפריפריה עוד יכולים להחזיק מעמד, אבל מה שבגוש דן יעוף מהר ואין לו סיכוי להישאר".
לאילו מבנים אתה נמשך?
"לאלה שהעיניים מכוונות אותי אליהם. אני מצלם גם מבנים אנונימיים, ללא ערך איקוני כלשהו".
איזה מבנה שצילמת הכי ריגש אותך?
"בעיקר זה שלא צילמתי ואני אובססיבי לגביו: קולנוע אורון בפתח תקווה, שהיה אמפי קיצי פתוח ונערכו בו גם מופעים. אני דור שלישי בפתח תקווה, נולדתי וגדלתי בה ואני חי בה כיום. קולנוע אורון נהרס בשנות התשעים, לפני שהתחלתי לצלם, וכיום עומד במקומו מגדל מגורים עם מרכז מסחרי קטן. פספסתי גם את התיעוד של בית הקירור של סבא רבא שלי בפאתי פתח תקווה, ששירת את הצבא הבריטי".
24 תגובות לכתיבת תגובה