אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

ברקזיט

שוק הנדל"ן בלונדון קפא, אך לא מת

השווקים רעדו, הליש"ט צללה ומניות הבנקים קרסו בעשרות אחוזים. אבל כמעט חודש עבר מאז שאזרחי בריטניה החליטו לפרוש מהאיחוד האירופי, ותסריט יום הדין שאותו צפו לפני הברקזיט מסתמן בשטח כדרמטי פחות. כתב "כלכליסט" נפגש בלונדון עם שחקנים בשוק המקומי, ומהשיחות עלו אותן אמירות: "תקופת אי־ודאות", "המשקיעים מתנהלים בזהירות", ובעיקר קריצה לזרים שלונדון הפכה לפתע זולה יותר עבורם

19.07.2016, 06:52 | אורן פרוינד

בדרך מנמל התעופה לוטון למרכז לונדון פנה אליי נהג המונית ג'ורג' בשאלה מפתיעה. אחרי שהבין שהוא מסיע עיתונאי מישראל, שהגיע לסקר את הברקזיט, שאל: "כישראלי, אתה מסכים איתי שההחלטה לפרוש מהאיחוד האירופי היתה נכונה?". ברגע הראשון לא הבנתי את הקשר בין היותי ישראלי לברקזיט, ומדוע הוא מצפה שאזדהה עם החלטת הפרישה. אבל כשג'ורג' התחיל לדבר על בעיית ההגירה ועל השתלטות האסלאם הקיצוני על אירופה, האסימון נפל. חצי שעה לאחר הנחיתה בבריטניה הבנתי את עומק הבעיה שגרמה לבריטים לפרוש מאירופה - כנגד כל היגיון כלכלי בריא. מה שהכי הפתיע בשאלה של ג'ורג' היה העובדה שהוא עצמו מהגר מהודו, שהשתקע בבריטניה לפני עשר שנים. "אחרי שעברתי לפה, אני לא מוכן שמישהו יגיד לי איך צריך לנהל את המדינה שלי. לא גרמניה ולא אף מדינה אחרת".

קראו עוד בכלכליסט

הגעתי ללונדון בעיצומם של הימים הסוערים, כאשר שש קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן הודיעו על הקפאת משיכות הכספים מתוכן. מדובר בהיקף של 14.5 מיליארד ליש"ט מתוך 35 מיליארד ליש"ט המנוהלים באפיק זה בבריטניה. ההחלטה נעשתה מחשש שמכירת בזק של נכסים תיעשה במחירים נמוכים מדי, כאשר ברקע יש תחושה שהציבור ירצה מחד להנזיל את השקעותיו, ומאידך יש צפי להצפת שוק הנדל"ן המסחרי כתוצאה מעזיבה אפשרית של גופים פיננסיים את הסיטי של לונדון.

ב־24 ביוני בחרו הבריטים לפרוש מהאיחוד האירופי ברוב דחוק של 51.9%. מרגע שנודעו תוצאות ההצבעה נכנסו השווקים לטלטלה. הליש"ט צנחה, בורסות אירופה נצבעו באדום ומניות הבנקים קרסו בעשרות אחוזים. היו רגעים שבהם נראה היה שאירופה והעולם הולכים לקראת משבר חדש נוסח 2008, כשהסכנה היא התמוטטות גוש היורו באירוע שהכלכלה העולמית תתקשה לבלוע.

אולם על אף מה שנראה כסחרור, בשטח מנסים לשדר אופטימיות. כמעט חודש עבר ממשאל העם, והבריטים מתחילים להבין שכנראה לא כצעקתה — לפחות לעת עתה. הבנק המרכזי של בריטניה לא מיהר בהחלטת הריבית האחרונה שלו להוריד אותה מרמתה הנוכחית, 0.5%, ואותת בכך לשווקים שהוא לא מתרגש יתר על המידה מהחלטת הפרישה. המטבע הבריטי החל להתחזק ונמצא כרגע ברמה הנמוכה ב־10% לעומת רמתו לפני הברקזיט, כאשר בשפל כבר הגיע ל־15% משערו טרום ההצבעה. הממשלה הבריטית הסתפקה בינתיים בהפחתה של דרישות הלימות ההון על הבנקים — צעד שאמור להזרים לשוק 150 מיליארד ליש"ט נוספות - ובהורדת מס החברות מ־20% לרמה של 15% עד שנת 2020.

 , צילום: ינאי אלפסי צילום: ינאי אלפסי  , צילום: ינאי אלפסי

 

"היו לנו 10 עסקאות שאושרו, ואז בא הברקזיט"

"בהתחלה חשבנו שהעסק שלנו גמור", אמר לנו דן אוזן, הבעלים והמייסד של בנק ההשקעות הבריטי Brotherton Real Estate, שמבצע עסקאות מימון בשוק הנדל"ן בלונדון ונכנס כרגע לקיפאון בעקבות הברקזיט. בנק ההשקעות שלו ושל שותפו ריצ'ארד פיין עובד בשיתוף פעולה עם קוגרס, הזרוע הבריטית של קרן הגשמה הישראלית, שבבעלות אבי כץ וחנן שמש. "היתה פאניקה בשוק", מספר אוזן, "וגם אנחנו היינו בפאניקה. הליש"ט נפלה, הבורסות קרסו, והיו אי־ודאות והלם גדול. היינו מודאגים, כי היו לנו 10 עסקאות למימון פרויקטי נדל"ן שכבר אושרו, והיו אמורות להיסגר ב־5–4 השבועות הבאים — ואז בא הברקזיט. כלומר, כל העסקאות שעבדנו עליהן בחצי השנה האחרונה היו יכולות להיעלם, אם השוק היה קורס. אבל למען האמת, הפרויקטים ממשיכים לאט לאט, ובשבוע שעבר החלטנו לסגור שתי עסקאות, ונסגור שתיים נוספות השבוע. אז הדברים מתחילים לזוז".

שותפו של אוזן, פיין, הסביר את ההבדלים בין האירוע הנוכחי לבין משבר 2008. "במשבר הכלכלי של 2008 לא היו הרבה אנשים בשוק ההלוואות. היו רק הבנקים הגדולים וחברות הביטוח, וכאשר חלקם יצאו מהשוק, נוצרו משבר אשראי וחוסר נזילות. היום פועלים בשוק הבריטי 130 מלווים שמממנים נכסים — בנקים, חברות ביטוח, קרנות גידור, חברות אג"ח וקרנות השקעה פרטיות. אפילו אם 30 מהגופים האלה יחליטו לפרוש, דבר שאני לא חושב שיקרה, עדיין ישארו 100 חברות שרוצות לעשות עסקים ולממן פרויקטים בלונדון. בנוסף, הפער הזה יתמלא בידי אנשים אחרים, ולכן אני לא חושב שיש לנו משבר נזילות".

דן אוזן, בנק ההשקעות Brotherton: כבר חשבנו שהעסק גמור. עסקאות שעבדנו עליהן חצי שנה היו יכולות להיעלם. אבל דברים מתחילים לזוז", צילום: ינאי אלפסי דן אוזן, בנק ההשקעות Brotherton: כבר חשבנו שהעסק גמור. עסקאות שעבדנו עליהן חצי שנה היו יכולות להיעלם. אבל דברים מתחילים לזוז" | צילום: ינאי אלפסי דן אוזן, בנק ההשקעות Brotherton: כבר חשבנו שהעסק גמור. עסקאות שעבדנו עליהן חצי שנה היו יכולות להיעלם. אבל דברים מתחילים לזוז", צילום: ינאי אלפסי

גם דיוויד ברנשטיין, אחד מאנשי העסקים המוכרים בשוק הנדל"ן הלונדוני, שכיהן בעבר כיו"ר קבוצת הכדורגל מנצ'סטר סיטי והיום משמש יו"ר תאגיד האופנה הענק טד בייקר (Ted Baker), שנסחר בבורסת לונדון בשווי של 970 מיליון ליש"ט, חושב שמדובר באירוע נקודתי. "לדעתי, שווי הנכסים בלונדון יירד טיפה בהתחלה, בעיקר בגלל אווירת אי־הוודאות. אנשים עדיין נרגשים ויעדיפו לא למהר. הם יהיו אטיים יותר בהשקעות שלהם, אבל אני חושב שזה יהיה מהלך חכם לנצל הזדמנויות עכשיו", הוא אומר.

דיוויד ברנשטיין, יו"ר תאגיד האופנה טד בייקר: שווי הנכסים יירד בהתחלה בגלל אי־הוודאות. אנשים יאטו השקעות, אבל זה חכם לנצל הזדמנויות עכשיו", צילום: ינאי אלפסי דיוויד ברנשטיין, יו"ר תאגיד האופנה טד בייקר: שווי הנכסים יירד בהתחלה בגלל אי־הוודאות. אנשים יאטו השקעות, אבל זה חכם לנצל הזדמנויות עכשיו" | צילום: ינאי אלפסי דיוויד ברנשטיין, יו"ר תאגיד האופנה טד בייקר: שווי הנכסים יירד בהתחלה בגלל אי־הוודאות. אנשים יאטו השקעות, אבל זה חכם לנצל הזדמנויות עכשיו", צילום: ינאי אלפסי

עלייה של 30% בהתעניינות בעסקאות נדל"ן בלונדון

שוק הנדל"ן של לונדון נמצא עדיין בהקפאה. הברוקרים מדווחים על עלייה של 30% בהיקף ההתעניינות ברכישת דירות בלונדון, אולם ירידה של 50% בהיקף העסקאות בפועל. כלומר, המשקיעים מתעניינים, אבל בינתיים יושבים על הגדר.

"אני לא חושב שאנשים בפאניקה. הם פשוט זהירים, וזה מובן", אומר קולין ווינטר, אחד מעורכי הדין הוותיקים בתחום הנדל"ן בלונדון. "נתקלנו בפירמה שלנו בכמה לקוחות שאמרו: 'העסקה שאתם עובדים עליה עכשיו, תקפיאו אותה לעת עתה'. הם לא אמרו 'אל תבצעו אותה', אלא רק תורידו קצב, ונחכה ונראה". מנגד מספר ווינטר על התעניינות מצד משקיעים זרים. "הדרום אפריקאים סבלו מהראנד החלש, ולפתע המטבע שלהם התחזק ב־10%. לונדון, מבחינתם, הפכה לאטרקטיבית בתוך יום אחד. וכן, אין ספק שהשאלה שכולם שואלים היא 'האם ההשקעה שלי כעת תסבול מירידת שווי?', וזה עלול לעכב משקיעים. אבל מנגד הם צריכים לחשוב מה יקרה לליש"ט. אם היא תתקן את עצמה, הם יאבדו את יתרון ההשקעה".

קולין ווינטר, עו"ד בתחום הנדל"ן: הדרום אפריקאים סבלו מהראנד החלש, ולפתע הוא התחזק ב־10%. לונדון, מבחינתם, הפכה אטרקטיבית בתוך יום", צילום: ינאי אלפסי קולין ווינטר, עו"ד בתחום הנדל"ן: הדרום אפריקאים סבלו מהראנד החלש, ולפתע הוא התחזק ב־10%. לונדון, מבחינתם, הפכה אטרקטיבית בתוך יום" | צילום: ינאי אלפסי קולין ווינטר, עו"ד בתחום הנדל"ן: הדרום אפריקאים סבלו מהראנד החלש, ולפתע הוא התחזק ב־10%. לונדון, מבחינתם, הפכה אטרקטיבית בתוך יום", צילום: ינאי אלפסי

אין הרבה חברות נדל"ן ישראליות שפועלות בלונדון. אלוני חץ מחזיקה בכמה בנייני משרדים וקמדן מרקט של טדי שגיא מחזיקה ב־80 דונם, שכוללים את שוק האוכל המפורסם קמדן מרקט ואת מתחם החנויות הסמוך. אלרוב נדל"ן של אלפרד אקירוב מחזיקה בלונדון בעיקר בתי מלון, והיא דווקא צפויה ליהנות מהברקזיט, כתוצאה מהצפי לעלייה בתיירות עם היחלשות המטבע הבריטי. לגבי אלוני חץ נראה כי לא נפגעה עד כה. לאחר משאל העם הבריטי המניה שלה נחתכה בתל אביב בשיעור של 4%, אולם מאז החזירה את כל הירידה ומעבר לכך.

קמדן מרקט של טדי שגיא הנפגעת העיקרית

מי שנפגעה מהברקזיט ובחוזקה היא קמדן מרקט של שגיא. המניה נחתכה ב־27% בבורסת לונדון מאז הברקזיט, אך לדברי מנכ"ל פעילות הנדל"ן בחברה, מארק אלפר, מדובר בלא יותר מפאניקה של השוק. "כעסק, השפעת הברקזיט עלינו היא מינימלית, כי אנחנו מגוונים מאוד. יש לנו נדל"ן מסחרי, וגם מגורים ומשרדים. אבל אנחנו חברה ציבורית, ומשכך אנו מושפעים ממצבי חוסר ודאות. לטווח הארוך אני לא רואה השפעה של הברקזיט. צריך גם לזכור שבענף הנדל"ן יש תמיד מחזוריות. היו לנו שבע שנים טובות, ועכשיו נראה שיש איזשהו שינוי כיוון, אבל להערכתי זה רק לטווח הקצר".

כדי להבין איך רואים בממסד הבריטי את הברקזיט ואת השפעתו הצפויה על הכלכלה, פגשנו את ג'ון מנדלסון, לורד בבית הלורדים הבריטי, איש עסקים בתחום הנדל"ן ודירקטור בקוגרס.

נכנסתי לבית הלורדים בעיצומו של דיון על מידת המעורבות הנדרשת של בית הלורדים בכל הקשור לברקזיט. לדברי לורד מנדלסון, הדעה הרווחת בבית הלורדים היא שהיציאה מגוש היורו היא מיותרת. אך בכל מקרה, הוא מבהיר, הכלכלה הבריטית לא תתרסק, ולדבריו זו דווקא תקופה טובה להשקיע בלונדון. "הנכסים בלונדון מהווים עכשיו הזדמנות טובה עבור זרים. מובן מאליו שאחרי הברקזיט יש חשדנות, ואנשים מהססים ומנסים להבין את סיכוני הפרישה מאירופה. אבל מול הסיכונים הם יוכלו לנתח ולהבין את התשואה שיקבלו - והיא לא רעה. הכלכלה הבריטית לא הולכת להתמוטט. אפשר לעשות ניתוח מושכל והתאמות מסוימות לכסף הפנוי ולהשקעות שברשותך. עכשיו זו תקופה טובה לעשות ניתוח ולהשקיע".

לורד ג לורד ג'ון מנדלסון, חבר בית הלורדים: אנשים מנסים להבין את סיכוני הפרישה מאירופה. אבל מול הסיכונים הם יוכלו להבין את התשואה שיקבלו — והיא לא רעה" | צילום: ינאי אלפסי לורד ג

שוק דירות היוקרה העולמי, וגם זה של לונדון, סובל מהאטה זה כמה חודשים, על רקע העובדה שעשירי העולם פשוט נהיו קצת פחות עשירים. משבר הנפט העולמי הביא לאובדן ערך של האוליגרכים הרוסים ולירידה בהיקף העסקאות של דירות יוקרה בעולם כולו ובפרט בניו יורק ובלונדון. את המצב בבירת בריטניה מחמירה החלטה שקיבל בדצמבר 2014 שר האוצר עד לאחרונה, ג'ורג' אוסבורן, להגדיל את מס הרכישה על דירות יוקרה ל־12%. באפריל האחרון הוא אף העלה את המס ב־0.3% לרוכשי דירה שנייה. סוכנות הנדל"ן הלונדונית הנטלי הופר (Huntly Hooper) דיווחה בפברואר השנה כי היקף העסקאות למכירת דירות בלונדון נמוך ב־30% מהממוצע, והברקזיט רק החריף את המצב ובלם את המשקיעים הזרים.

למרות ההאטה, היזמים בלונדון ממשיכים לבנות דירות יוקרה. את פיודור בלומין פגשתי על גג פרויקט שהוא בונה עכשיו — שתי דירות בעלות כוללת של 5.2 מיליון ליש"ט (כ־26 מיליון שקל) שהוא מתכנן למכור תמורת 8 מיליון ליש"ט (כ־40 מיליון שקל). "לונדון היא עדיין עיר גלובלית, ואנשים ימשיכו להגיע לכאן ולחפש מקום לגור", הוא אומר. "המצב שנוצר עכשיו הוא רק מהמורה בדרך. כאירופי אני חושב שהברקזיט יכול היה וצריך היה להימנע, אבל אני מאמין שלונדון תתגבר על זה ותחזור למסלול"

פיודור בלומין, יזם נדל"ן לונדוני: אנשים ימשיכו להגיע לכאן ולחפש מקום לגור. זו רק מהמורה בדרך,  ואני מאמין שלונדון תתגבר ותחזור למסלול", צילום: ינאי אלפסי פיודור בלומין, יזם נדל"ן לונדוני: אנשים ימשיכו להגיע לכאן ולחפש מקום לגור. זו רק מהמורה בדרך, ואני מאמין שלונדון תתגבר ותחזור למסלול" | צילום: ינאי אלפסי פיודור בלומין, יזם נדל"ן לונדוני: אנשים ימשיכו להגיע לכאן ולחפש מקום לגור. זו רק מהמורה בדרך,  ואני מאמין שלונדון תתגבר ותחזור למסלול", צילום: ינאי אלפסי

חלק מהקרנות סגרו את האפשרות למשיכת כספים

מי שעוד מביט מהצד בדאגה הוא מארק פוזניאק, בעלים ומנכ"ל של דרגונפליי (Dragonfly), אחד מבנקי ההשקעות הגדולים בלונדון בתחום הנדל"ן, שהעניק מימון בנקאי בריבית של 12% לפרויקט הדירות של בלומין. "השוק בכללותו עדיין חזק. תנאי המאקרו הבסיסיים לא השתנו בלילה אחד רק בגלל החלטה לפרוש מהאיחוד. יש חוסר איזון כרגע בין הביקוש להיצע. האם השוק לקראת תיקון? רבים טוענים שכן, וחלק מקרנות ההשקעה הגדולות סגרו את האפשרות למשיכת כספים. אבל זה לא סוף העולם. הבנקים, למרות שהם מאטים כרגע, אינם לגמרי מחוץ למשחק. וזה ממש לא דומה, בשום צורה שהיא, למשבר 2008 שהיה משבר נזילות. יש נזילות בשוק, אבל אנשים עוצרים לרגע רק כדי לוודא שהם מבינים היכן הם נמצאים".

נראה שהבריטים עצמם עדיין לא מבינים עד הסוף את המשמעויות הכלכליות של הפרישה מאירופה, וכיצד היא תשפיע על הנדל"ן בבריטניה. חברת הייעוץ הבינלאומית BCG (Boston Consulting Group) העריכה השבוע כי תחום הבנקאות להשקעות יספוג ירידה של 10% בהיקף ההכנסות השנתיות שלו בעקבות הברקזיט, להיקף של 204 מיליארד דולר. כלומר, BCG מניחה ירידה של 10% בהיקף המימון לעסקאות חדשות ובעיקר לנדל"ן - דבר שעשוי להוביל גם לירידה במחירים. הכלכלן כריס ביילי, האסטרטג הראשי של בית ההשקעות האמריקאי ריימונד ג'יימס, אמר ל"כלכליסט" כי להערכתו תהיה ירידה חדה יותר של 25% בהיקף העסקאות. בכל מקרה, שניהם מסכימים כי שוק הנדל"ן של לונדון לא עומד בפני משבר עמוק נוסח 2008, אלא חווה מכה קלה בכנף, והרי מדובר בשוק שהיה עד כה במגמת עלייה מתמשכת והיה זקוק לתיקון מסוים כלפי מטה.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות