כחלון נלחם במשקיעים על גב שוכרי הדירות

שר האוצר משה כחלון רוצה להוריד את מחירי הדיור שהקריירה הפוליטית שלו תלויה בהם, ולכן הוא לא חוסך באמצעים.

אתמול הוא הטיל פצצה שאמורה להכביד עוד יותר על המשקיעים בשוק הדיור (בעלי שתי דירות ומעלה), כששינה את תוכניתו המקורית להטלת מס על בעלי שלוש דירות ומעלה, והעלה משמעותית את המס שישלמו.

לדעת שר האוצר, המשקיעים אשמים בחלק ניכר מהעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות, בעיקר אלו שמחזיקים בבעלותם שלוש דירות או יותר.

לפי ההערכות של משרד האוצר ורשות המסים, ישנם כ־50 אלף איש בישראל שמחזיקים בבעלותם מספר כזה של דירות.

לטענת האוצר, המהלך יניב למדינה הכנסות של 800 מיליון שקל בשנה, אבל זה לא מה שבאמת מעניין את הלשכה של השר שרוצה לראות את המחירים יורדים. "כלכליסט" עונה על כל השאלות שהמס הזה מעלה.

כמה מס בשנה ישלמו מי שמחזיקים בבעלותם שלוש דירות ומעלה?

 

המס המקסימלי שיוטל החל מ־2017 יעמוד על 1% משווי הדירה עד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה, שהם 1,500 שקל בחודש על כל דירה מעבר לשתי דירות. ברוב המקרים המס יוטל על הדירה ששווייה נמוך יותר. מי שברשותו שלוש דירות, והדירה הזולה ביותר שברשותו שווה מיליון שקל, ישלם מס של 10 אלף שקל בשנה. אם הדירה הזולה מבין השלוש שווה 1.8 מיליון שקל אז הוא ישלם את המס המקסימלי -18 אלף שקל בשנה. מי שמחזיק בארבע דירות ששוויין המצרפי של שתי הדירות הזולות מביניהן הוא 2 מיליון שקל, ישלם מס של 20 אלף שקל בשנה וכך הלאה.  

סעיף נוסף בתוכנית של שר האוצר מאפשר את יצירתו של מסלול מקוצר לתשלום מס שבח על מכירת דירה, ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר. לפי המסלול הזה, המס יירד מ־25% מהרווח ממכירת הדירה ל־20% מהרווח. בתמורה להפחתה, המוכר לא יוכל להוסיף לעלות קניית הדירה עלויות שונות כמו למשל שכר טרחה לעורכי דין ועמלת תיווך. לכאורה, צעד כזה מתמרץ משקיעים לקנות דירות משום שהמס שישלמו יהיה נמוך יותר, אך באותה נשימה הוא גם מעודד משקיעים למכור דירות -מטרתו העיקרית של המס החדש על בעלי שלוש דירות ומעלה.

במה שונה התוכנית הנוכחית מהתוכנית המקורית להטלת מס על בעלי שלוש דירות ומעלה?

ההבדל העיקרי הוא אופן המיסוי, שבתוכנית הנוכחית מחושב לפי 1% משווי הנכס.

התוכנית המקורית של כחלון הטילה מיסוי אחיד על בעלי שלוש דירות ומעלה, ללא קשר לשווי הדירה. לפי התוכנית המקורית של כחלון, מי שיש לו שלוש דירות קטנות בפריפריה ישלם את אותו המס כמו מי שיש לו שלושה פנטהאוזים בתל אביב.

ההבדל היחיד בתוכנית המקורית הוא מספר הדירות, ולפיה מי שיש לו שלוש דירות ישלם מס בהיקף של 12 אלף שקל בשנה, מי שיש לו ארבע דירות ישלם מס בהיקף של 22 אלף שקל בשנה ומי שיש לו חמש דירות ישלם מס בהיקף של 37 אלף שקל בשנה.

בתוכנית הנוכחית יש משמעות לשווי הדירה.

למה החליט משרד האוצר לשנות את התוכנית?

השינוי בוצע בעיקר בשל הביקורת כי התוכנית המקורית לא מתייחסת כלל לשווי הדירות -חוסר התייחסות שמעלה גם שאלות לגבי ההוגנות של המס החדש. ככל הנראה, באוצר גם לא רצו לראות את התוכנית שלהם נסחבת לבתי המשפט, שם הם היו נדרשים להסביר איך עקרונות הצדק והשוויון מתיישבים עם המס החדש. הרצון להיראות כמי שאינם פועלים באופן שרירותי, אלא ממשיכים מסורת מוכרת ומקובלת של מיסוי, הביאה את האוצר לפתוח את דברי ההסבר למס החדש בתיאור ההיסטוריה של עקרונות מיסוי הנדל"ן, שמבוססים על תיאוריית צדק שטווה הוגה דעות אמריקאי במאה ה־19 בשם הנרי ג'ורג'.

איך אמור לעבוד המנגנון של המס החדש?

על פניו מדובר בעניין פשוט. רשות המסים יודעת למי יש שלוש דירות ומעלה (כשלצורך החישוב, בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים ליחידה אחת, ובעלות על יותר משליש מדירה כבעלות על דירה), כי בעת רכישת דירה יש למסור לה הצהרה.

על הרשות לערוך רשימה ועל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה להכין עד סוף השנה חלוקה סטטיסטית של הארץ כולה, לפי שווי מטר רבוע של דירה. הצלבה בין הרשימות תאתר את הדירה ששווייה הוא הנמוך ביותר מבין מינימום שלוש דירות. את השווי הזה יכפילו ב־1%, וכך יתקבל המס שיש לשלם עד לתקרה שנקבעה.

מי שברשותו שלוש דירות ומעלה יוכל להודיע לרשות המסים על איזו דירה הוא מעוניין לשלם. אם הבעלים לא יעשו זאת, הרשות תערוך את החישוב לפי הדירה בעלת השווי הנמוך מבין הדירות.

שאלה שנותרה פתוחה היא לדוגמה מה קורה אם הדירה השלישית התקבלה בירושה פתאומית. האם היורשים יקבלו הזדמנות למכור את הדירה בתקופת זמן סבירה, או שהם ימוסו מיד? ככל הנראה, התשובות על נושאים מסוג זה ינתנו בהמשך.

מה המטרה שמשרד האוצר רוצה להשיג באמצעות המס הזה?

המטרה הבלעדית של המס החדש היא הורדת מחירי הדיור. זאת השאלה הפוליטית החשובה ביותר שעומדת בפני שר האוצר. אין ספק שהמס מעודד משקיעים לא לרכוש דירה שלישית או למכור את הדירה השלישית ומעלה שבבעלותם, אבל העניין רחוק מלהיות פשוט, בעיקר משום שהריבית במשק אפסית. מי שצבר עד כה הון שמאפשר לו לרכוש דירה, לא ממש יודע מה לעשות איתו. אין טעם להפקיד אותו בבנק, כי הריבית שיקבל נמוכה אפילו מהאינפלציה הצפויה, ואילו השקעה בבורסה כיום מתאימה רק למי שיש לו עצבים מברזל ויכולת ספיגת הפסדים מרשימה. כך, רכישת דירה להשקעה נותרת כאופציה יחידה כמעט עבור המשקיעים.

אז מה יקרה למחירי הדירות בשורה התחתונה?

אין שורה תחתונה ברורה, משום שנושא הפחתת המחירים בשוק הדיור סבוך יותר ממשוואה פשטנית של ביקוש והיצע.

למעשה, סביר להניח שהתשובה לא טמונה בביקוש לרכישת דירות אלא בביקוש לשכירת דירות. במקומות שבהם המשקיעים יוכלו להעלות את שכר הדירה לשוכרים כך ששכר הדירה יפצה אותם על המס החדש, הביקושים לרכישת דירות מצד משקיעים כנראה לא יירדו, ומשקיעים שכבר יש להם דירות לא יזדרזו למכור אותן.

לכן, במילים אחרות, לא מן הנמנע ששכר הדירה באזורי הביקוש -שזו מילה יפה לתל אביב והמעגל הקרוב אליה -יעלו בשנה הבאה.