ללמוד ממשפחת יהל - לפתח את השכירות ארוכת הטווח

משפחת יהל, שמשכירה 110 דירות למגורים בתל אביב, עלתה לאחרונה לכותרות שלא בטובתה – לאחר שהפסידה בערעור לתביעה שדרשה ממנה לשלם מס חברות מלא של 25% על הכנסותיה, ולא 10%, שמחויב לשלם מי שמשכיר דירות בסכום העולה על 5,000 שקל בחודש. המקרה הוצג בתקשורת מזווית לא מחמיאה – בשל הכנסותיה המופלגות של המשפחה בכלל, ובשל העובדה שניסתה לשלם מס מופחת בפרט. אולם המשמעות האמיתית של הסיפור טמונה דווקא בחוסר ההיגיון של החקיקה הקיימת, שאינה קוהרנטית עם המדיניות הממשלתית בנושא שוק השכירות.

על מרבית העוסקים בשוק הדיור בישראל מוסכם, כי העדרו של שוק לשכירות ארוכת טווח בישראל הוא חסם משמעותי לשוק דיור טוב והוגן יותר. הכוונה בשוק לשכירות ארוכת טווח היא לפתרון דיור בשכירות, שמאפשר לנו לגור באותה הדירה ולתכנן בה את עתידנו גם בלי לרכוש אותה. בעל הבית לא יקפיץ את השכירות ב-20%, ולא יפנה אותנו כי האחיינית שלו חזרה מגוואטמלה, או כי מתחילים לעשות תמ"א 38 (אנחנו מוזמנים להישאר בתקופת השיפוץ, כמובן. הוא יעשה לנו מחיר). אפשרות כזאת הייתה מאפשרת גם למשפחות וליחידים ללא הון עצמי להישאר בשכונה מסוימת ולתכנן בה את חייהם – לשלוח את הילדים לאותו בית הספר, להגיע לעבודה בקלות. היא גם הייתה מורידה משמעותית את הלחץ על שוק הדירות לבעלות – אם שכירת דירה בישראל לא היתה ג'ונגל, לא היינו חייבים להימלט ממנה בעור שינינו.

הבעיה היא שכמעט כל שוק השכירות הלא-ציבורית בישראל מבוסס על משכירים פרטיים. אין לי בעיה אישית עם משכירי דירות, אבל העובדה ששירות חשוב כל כך מוחזק בידיים של מאות אלפי אנשים שאינם מנוסים בניהול ובתחזוקה, ואינם נתונים לשום רגולציה (חוקית או כזו הנובעת מנורמות) שמחייבת אותם להשקיע בנכסים שלהם ולייצר עבור דייריהם פתרונות דיור נאותים וארוכי טווח – נראית לי, ולמקבלי ההחלטות בישראל, אבסורדית.

זו אחת הסיבות שהממשלה מוותרת על הכנסות בסכומי עתק (כנראה למעלה ממיליארד שקל עד כה, הממשלה לא מפרסמת את הנתונים) במכרזי הדיור של 'דירה להשכיר' – רק בשביל להכניס גופים עסקיים (יזמים, משקיעים מוסדיים או חברות ניהול) לשוק הדיור לשכירות.

מעניין לעצור לשנייה ולחשוב על ההיגיון הכלכלי מאחורי המהלך הזה. הרי לפי החוכמה הכלכלית המקובלת, אין שוק משוכלל משוק השכירות הישראלי: ריבוי שוכרים ומשכירים, פערי מידע קטנים. ובכל זאת אנו השוכרים סובלים כל כך. כלכלנים ישבו והמציאו הצדקה כלכלנית להתערבות בשוק הדיור – בגלל שלדייר 'עלות שקועה' הנגרמת מעלויות חיפוש ומעבר, למשכיר יתרון מובנה עליו, ודרושה רגולציה כדי לתקן את ההחצנה השלילית הזאת. אבל זוהי, כמובן, מזוזה כלכלנית: כדי להצדיק רגולציה, צריך לנשק קודם איזו החצנה ולצאת ידי חובה לאלי הכלכלה. הסיבה שאנחנו רוצים רגולציה בשוק הדיור היא אחרת, כמובן: כי שווקים יכולים להיות יעילים, ובו בעת מאד חשובים, לא הוגנים ולא יציבים. שוק השכירות הוא בדיוק שוק כזה.

אז מה עשוי לצאת לנו מפיתוח של שוק שכירות מוסדי? היתרון הפוטנציאלי הוא כפול: כלפי פירמות, יהיה ניתן להפעיל שני מנגנונים של פיקוח: מנגנון חוקי (אקסוגני) ומנגנון תדמיתי (אנדוגני). אם חברות בינוניות ישכירו מאות או אלפי דירות, יהיה קל יותר לבנות מולן מודל כלכלי ומגנון אכיפה שמחייב השקעה בתחזוקה, הצעת חוזים ארוכי טווח, ואולי גם מגבלות על העלאות מחירים והקצאת אחוז מסוים מהדירות כדיור מוזל – כל מה שבעלי דירות פרטיים בדרך כלל לא טורחים לעשות. המנגנון השני שניתן יהיה להפעיל כלפיהן הוא פגיעה במוניטין שלהן. זהו בעצם ההסבר הכלכלי להתפתחות של רשתות, מצד הביקוש: ארגון המציע אותו מוצר במקומות שונים יתייחס אלינו כאל לקוחות חוזרים, ולכן ישתדל להעניק לנו שירות טוב. כמו שאפשר להיכנס בחברת הסלולר או ברשת המזון דרך פוסט ארסי או כתבה נשכנית, וכך ולהרתיע אותה, ניתן יהיה להתריע גם חברה משכירה נכלולית או חמדנית במיוחד.

אולם כדי להגיע למצב שבו אנחנו יכולים להשיג את כל זה, אנחנו צריכים לעודד גופים גדולים לקנות או לבנות דיור להשכרה. ולשם כך משתלם לנו דווקא לתמרץ אותם – לפחות בטווח הקצר, כדי ליצור את השוק הזה. גופים אלו לא חייבים להיות חברות למטרת רווח – ניתן לחשוב על תאגידים עירוניים, למשל – אבל הנקודה היא שגוף (גם אם מדובר במשפחה מפוצצת בכסף) שמחזיק במספר רב של דירות דווקא יכול להוות הזדמנות בשוק הדיור.

בהיותי לא משפטן, אני מניח שפסיקת בית המשפט בנוגע למשפחת יהל הולמת את החוק הקיים. אולם מדיניות ממשלתית טובה יותר היתה עושה משהו אחר עם משפחת יהל: מעניקה לה הטבות מס, תמורת, לדוגמא, חוזה אחיד לדיירים עם העלאת שכירות מוגבלת ל-5% בשנה, או מיתוג אחיד של הדירות הללו (כך שנוכל להשמיץ אותם בפייסבוק אם הדוד התפוצץ ולא שמענו מהם שבוע). אפשר לחשוב על עוד כיוונים. אבל חשוב לזכור כי על אף שהרעיון של השכרת 110 דירות הוא באמת מקומם – מציצת ההכנסות של אנשים עובדים, עם עלייה אסטרונומית של 25% בשנה, מקוממת הרבה יותר.

טל אלסטר הוא אחראי תכנון ופיתוח בעמיגור