24 דירות ב-3 ערים: רשימת הנכסים של שרגא בירן נחשפת

איש העסקים עו"ד שרגא בירן, לשעבר בעלי רבוע כחול, ועד לאחרונה מבעלי השליטה במגה הכניס 3.5 מיליון שקל בשנתיים על השכרת 24 דירות, כך עולה מפסק דין שהתקבל בבית משפט המחוזי בירושלים, שקבע שבירן ישלם רק 10% מס עבור ההכנסות, בניגוד לעמדת רשות המסים שביקשה להחשיב את השכרת הדירות כעסק ולדרוש מבירן לשלם 50% מס. 

על פי פסק הדין, בירן קיבל את הדירות כתחליף לשכר טרחה על עבודתו בשלושה פרויקטי נדל"ן. כך קיבל בירן 7 דירות במעלה דפנה בירושלים, ברחובות קיבל בירן 13 דירות ובנווה צדק בתל אביב 4-5 דירות. ההכנסה השנתית מהשכרת הדירות בירושלים הייתה 290-280 אלף שקל בשנים הרלבנטיות. ברחובות ההכנסה הייתה 337-210 אלף שקל בשנים אלו. ההכנסה השנתית מהשכרת הדירות בנווה צדק נעה 341-309 אלף שקל

בסך הכל ההכנסות בשנים 2004-2007 מדמי שכירות היו: בשנת 2004- 830,255 שקל  מ-21 דירות. בשנת 2005- 880,647 שקל  מ-24 דירות. בשנת 2006- 937,000 שקל  מ-25 דירות. בשנת 2007- 921,320 שקל  מ-24 דירות.

ההחלטה של השופט אביגדור דורות, התקבלה בעקבות ערעור שהגיש בירן על שומה שהוציא לו מס הכנסה בשנים הרלוונטיות. רשות המיסים טענה כי מדובר בעסק לכל דבר שכן בירן הפעיל לדבריה מנגנון לתחזוקת והשכר הדירות, בין היתר אף שילם שכר חודשי לקרוב משפחות שיטפל בהן. אם עמדת רשות המסים הייתה מתקבלת אפשר להעריך כי בירן נדרש היה לשלם כ-50% מס מההכנסה, בניכוי הוצאות. אלא שבירן, באמצעות עו"ד בועז ברזילי, הצליח לשכנע את בית המשפט כי מדובר בהכנסה פסיבית המחייבת תשלום מס נמוך בהרבה. דרישת התשלום המקורית של רשות המסים חסויה, אך בהערכה זהירה החלטת בית המשפט חסכה לבירן תשלום מס של כ-1.5-1 מליון שקל.

שרגא בירן. ביהמ"ש קיבל את עמדתו כי השכרת הדירות שימשה לשימור ההון | צילום: אוראל כהן

בירן טען כי מדובר בהשקעה פסיבית ושימור ההון המשפחתי וכי "התשואה השנתית הנובעת מדמי השכירות בגין הדירות, נמוכה במידה שאינה משתלמת לתפעל עסק לשם אחזקתן".

כאמור, בית המשפט קיבל את טענתו של בירן פסל את השומה, פסק כי בירן ישלם מס הכנסה בשיעור מופחת של 10%, ואף חייב את רשות המסים בתשלום של 60 אלף שקל בגין הוצאותיו של בירן. 

על פי החוק, הכנסה חודשית משכר דירה הגבוהה מ-10,140 שקל חייבת במס של 10%, רק אם המשכיר אינו עסק. עם זאת, רו"ח איציק סלובודיאנסקי, לשעבר מפקח מס בכיר, אמר ל"כלכליסט" כי מדובר בפסיקה תמוהה שכן "קשה מאוד לראות שבעל 24 דירות להשכרה לא מתעסק בתפעולן. יש פה מנגנון של חידוש חוזים ותחזוק הדירות. אי אפשר להגיד שמדובר בהכנסה פסיבית. לדעתי זו פסיקה מרחיקת לכת, ולכן אני מעריך שרשות המסים תערער עליה".

הפסיקה המפתיעה מגיעה על רקע מאמצי האוצר למסות את בעלי הדירות, פסק דין שהתקבל בתחילת השבוע מעורר תהיות באשר לשיעור מס ההכנסה הנמוך שנדרשים לשלם גורמים עסקיים שבבעלותם דירות רבות. בעוד באוצר מבקשים לצמצם את אחזקת הדירות על ידי משקיעים, כדי לשחררן לשוק, פסיקת בית המשפט עשויה דווקא לגרום לפעולה הפוכה.

מרשות המסים נמסר כי תבחן יחד עם הפרקליטות את האפשרות לערער על פסק הדין.

עו"ד בועז ברזילי שיצג את בירן: "מדובר במקרה מיוחד של אדם שצבר אמנם הרבה דירות, אבל לא פעל להשבחתן, לא פיתח או שיפץ אותן. בנוסף, במרוצת השנים הוא מכר או מסר כבר כמחצית מהדירות".