משבר הדיור: הפתרון לא נראה באופק

משבר הדיור שמלווה את ישראל לפחות משנת 2010. במהלך שנה זו הבינה הממשלה כי שוק הנדל"ן נמצא בעליית מחירים מתמדת ושאינה עוצרת, והגיעה למסקנה הברורה שיש לטפל בבעיה. מה שהיה נראה כפתיר ואפשרי אז, הפך ככל שהמחסור והבעיות החריפו לבור שבו אנו מתחפרים ורק הולך ומעמיק מיום ליום.

מאז עברו הרבה מאוד מים בנהר, שרי אוצר ושיכון, באו והלכו, תוכנית מחיר מטרה של יאיר לפיד התחלפה בתוכנית מחיר למשתכן של משה כחלון ורק המנגינה לא התחלפה – הפתרון למחירי הדיור הגואים כבר מעבר לפינה והנה אנחנו נספק מאות אלפי יחידות דיור שיורידו את המחירים.

בפועל, הממשלה הנוכחית, כמו גם קודמותיה רק יוצרות עוד ועוד היטלים, מסים חדשים המתגלגלים אל בעלי הדירות, השוכרים וכל הצדדים הנוגעים בעניין שעליהם היא אמורה להגן. אפשר גם לא לטפל במצב ולא לעשות דבר ובכך לפחות לא להחמיר את הבעיות, אך גם בגישה זו בחרו לא לנקוט ולהאשים דווקא את הקבלנים, המשקיעים וכל מי שדווקא מייצרים פתרונות דיור בחסות השוק החופשי.

ממשלת ישראל המכהנת מצאה את המשקיעים כאשמים בעליית מחירי הדיור והחליטה להעלות את מס הרכישה ל-8% כדי להפחית את הביקוש. הצעד אכן עבד והביא לירידה בנתח השוק של רכישות המשקיעים מכ-30% טרם העלאת המס ל-20% בלבד ולשליחתם אל הפריפריה הרחוקה. בלי הרבה מחשבה, יצאו אותם המשקיעים החזקים ועתירי ההון העצמי והנכסים להתמודד עם זוגות צעירים חלשים הרבה יותר מאלה שבאזור המרכז. למה? הרי ברור שהסכום האבסולוטי של המס בפריפריה מדירה שעולה פחות ממיליון שקל הוא משמעותי הרבה פחות מלהוציא 8% מ-2 מיליון שקל באזור המרכז.

אז מצבם של הזוגות הצעירים בפריפריה הורע עוד, מדוע? תוכנית מחיר למשתכן מתמקדת בעיקר באזורי הפריפריה ורק חלק קטן מהדירות שהיא מציעה הן באזורי המרכז עם פרויקטים בראשון לציון והרצליה כדוגמא. כאשר משווקות יחידות דיור בפריפריה הן לרוב מציעות מסה גדולה של יחידות דיור בעיר שמונה פחות מ-50 אלף תושבים, כך שהיצע של 1,000 יחידות דיור בעיר כזו מצליח להשפיע על ביקושים לדירות יד שנייה. כל זאת מעבר לעובדה שההנחה האמיתית של מחיר למשתכן על מחירי השוק הסופיים של דירות יד ראשונה מקבלן הם נמוכים מ-20% ומתקרבים יותר לפער זניח של 15%. כך גם משפרי הדיור בפריפריה מתקשים יותר למכור דירות ולהשתדרג. 

מה לגבי מצבם של הזוגות הצעירים?

הסוגיה הבעייתית מכל היא חוסר הנזילות והגמישות של רוכשי הדירות החדשים במסגרת הפרויקטים של מחיר למשתכן. זוג לא יכול למכור את הדירה שבה זכה במהלך 5 שנים, כך שאינו יכול להשתדרג לדירה גדולה יותר במידה ומצבו הכלכלי השתפר באותה התקופה. במקרה שמצבו הורע והוא רוצה לעבור לדירה שתואמת את מצב, גם הוא לא יכול מאחר ולא ניתן למכור את הדירה במהלך 5 שנים ואז הוא נתון לחסדי מכירת הדירה באמצעות המחלקה המשפטית של הבנק ממנו הוא לקח את המשכנתא.

מה לגבי מצבם של הזוגות הצעירים? מי שלא רכש דירה או שלא רוכש כעת מצבו הולך ומידרדר מיום ליום מאחר והמחירים ממשיכים להאמיר, הבעיה המהותית היא שמצבו יחמיר עוד יותר מאחר ומחירי השכירות יזנקו כשיעבור חוק ההסדרים המגדיל משמעותית את המיסוי על בעלי 3 דירות ומעלה. תוכנית מחיר למשתכן גם לא פותרת את הבעיות של הזוגות שרכשו דירה במסגרת זו, מאחר והיא מאפשרת לזוכים ליטול משכנתאות בשיעורי מינוף גבוהים במיוחד מערך הקנייה. כשמנצלים את המינוף המקסימלי מקבלים לרוב תוצאות לא מיטביות, מסלולי המשכנתאות לא אופטימליים וההחזרים החודשיים גוררים את הזוגות לתסבוכת כלכלית של הלוואות משלימות ומינוס כרוני. כלומר תוכנית מחיר למשתכן מקדשת את רכישת הדירה בכל מחיר כהזדמנות חד פעמית של הזוגות הצעירים, כך שנוצר עידוד לצרכנות פיננסית שאינה נבונה והליכה על הקצה.

הקורבנות הגדולים ביותר של מדיניות הדיור של הממשלה הנוכחית מסתמנים כשוכרי הדירות. חוק שכירות הוגנת שטרם עבר בממשלה, נעדר סעיף קריטי המגביל את העלאת שכר הדירה או לפחות מסדיר את נושא מרשם השכירויות. עם חוק בלי שיניים שטרם עבר וכוונה להחמיר מאוד את המיסוי על בעלי דירות, נוצר מצב והבנה שגם אם התקנות החדשות לא יעברו, הכיוון הוא ברור ובמוקדם או במאוחר בעלי הדירות ישלמו עוד יותר.

המסקנה המתבקשת של כל בעל דירה היא שיש כבר כיום להעלות את דמי השכירות כדי להתגונן מפני מצב של פגיעה בהכנסות מהדירה. הקורבנות הבאים הם שוכרי הדירות שירגישו את עול המסים החדש של הממשלה שבפועל אולי מסייעת לכמה עשרות אלפי משפחות לרכוש דירה מוזלת, אך ביד השנייה מכבידה את נטל השכירות על מי שבעתיד אולי יוכל לרכוש דירה ומרעה עוד יותר את מצבו הכלכלי.

כך הסתבכנו שוב, הפתרון למשבר הדיור לא נראה באופק, התחלות הבנייה נמצאות בירידה כבר ארבעה רבעונים ברציפות, מוסדות התכנון רק נכשלים תחת העומס האדיר ולא פחות גרוע – מאות אלפי דירות בשנים האחרונות ייבנו ללא תכנון ותשתיות בעלות של עשרות מיליארדי שקלים שמשרד האוצר לא יכול להקצות. גם אלה שרכשו דירה לפני שנים ארוכות וכל אזרח ישראלי יסבול מהמחסור החמור בתשתיות שנוצר בעקבות עומס השיווקים ואיכות חייו תיפגע.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של Paz Group, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב