מפנים את הגב לדיירי השיכונים: יזמי פינוי־בינוי לא יחויבו בקרן תחזוקה

פרויקט פינוי־בינוי ברחוב לה גוארדיה 65–71 בתל אביב, אחד ממיזמי ההתחדשות העירונית הגדולים המקודמים בעיר, עשה בשבוע שעבר צעד משמעותי לקראת הקמתו לאחר שקיבל אישור אחרון לפני מתן תוקף. אבל ועדת הערר להתנגדויות של הוועדה המחוזית שאישרה את התוכנית חשפה הוראה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארץ קמיניץ, שעלולה לפגוע במאמצי ההתחדשות העירונית: היא הורתה למחוק את הסעיף המחייב את היזם להקים קרן שתממן את עלויות התחזוקה של הדירות החדשות עבור הדיירים הוותיקים. קמיניץ הורה כך משום שמדובר בסוגיה קניינית שאינה מעוגנת בחוק התכנון והבנייה.

במסגרת הפרויקט של היזם נחמיה דוידי ייהרסו שלושה בנייני רכבת הכוללים 109 דירות, ובמקומן ייבנו שבעה מגדלים שיכילו 420 דירות. לקראת ההריסה יפונו הדיירים לאתר אחר, וכשהפרויקט יושלם הם יקבלו דירות במגדלים החדשים. אלא שהניסיון בעולם לימד שהשדרוג באיכות הדירה מביא עמו מכה כלכלית לדיירים הוותיקים: עלויות הארנונה והתחזוקה של דירה גדולה יותר בבניין שמפעיל לובי, מעלית, גינה ושירותים נוספים מזנקת באופן משמעותי. לכן השתרש הפתרון של הקמת קרן שתסייע לתושבים הוותיקים שיתקשו לשלם את עלויות התחזוקה.

בעיריית תל אביב מעריכים כי בפרויקט בלה גוארדיה עלויות האחזקה של משק בית יזנקו ב־1,000–1,500 שקל בחודשיים. לכן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שמקבלת את סמכותה מהעירייה חייבה את היזם להקים קרן תחזוקה. אלא שוועדת הערר המחוזית, שהיא כבר חלק ממינהל התכנון, טענה שהנושא לא יכול להיות חלק מתוכנית בניין עיר.

השיכון בלה גוארדיה | צילום: עמית שעל

מחיקה גורפת

מבדיקת "כלכליסט" עולה שמדובר בהנחיה גורפת של משרד היועץ המשפטי לממשלה, שבעקבותיה בוטלה הוראה דומה גם בתוכנית פינוי־בינוי במתחם הנורית בירושלים. ועדת הערר כתבה שם בנימוקיה כי הבעיה נפתרה בחוזה בין הדיירים ליזם. ההנחיה גררה מחיקה של הוראה דומה גם בפרויקט במתחם הצנחנים בשכונת נווה שרת בצפון תל אביב. עו"ד שרון קרני מעמותת "במקום" לזכויות אדם בנושאי תכנון אומרת ש"נתנו לחתול לשמור על השמנת". לדבריה, הדיירים מאוד חלשים, והתוכנית מותירה את האנשים האלה בלי פתרון. האדריכלית יעל פדן, רכזת עירוניות וצדק חברתי בעמותה, מסבירה שבשיכונים אנשים נדרשים לשלם 30–50 שקל לחודש, ויש כאלה שגם בזה לא עומדים. להערכתה, בכל פרויקט יש כ־20% דיירים ותיקים.

כעת עולה החשש שבלי יכולת לחייב הקמה של קרן תחזוקה, עיריות יהססו לאשר מיזמי פינוי־בינוי, ואם הפרויקטים יקומו, הדיירים הוותיקים ייאלצו לעזוב את בתיהם או שלא ישלמו את תשלומי התחזוקה. האדריכל גיל שנהב, שמשרדו תכנן את הפרויקט במתחם הצנחנים בנווה שרת, מסביר: "הדבר האחרון שאנחנו רוצים הוא שהדיירים הוותיקים יעזבו את הבתים, ולכן חיפשנו מנגנונים שיסייעו למי שבאמת קשה לו".  

הדמיית הפרויקט בלה גארדיה

אין פתרון

בפרויקט בלה גוארדיה הכסף לקרן אמור היה להגיע מהשכרת שטח מסחרי בגודל 100 מ"ר במתחם. הפתרון פשוט, אבל מעורר שאלות מורכבות שאין עליהן עדיין תשובה בחוקי התכנון והבנייה כמו מי ינהל את הנכס וכיצד יחולקו הכנסותיו בין דיירים חדשים וותיקים. במינהל התכנון אומרים שאת הסוגיות האלה אי אפשר לפתור בתוכנית בניין עיר, ולכן אין לקרן עוגנים משפטיים.

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב, הממונה על תחום התחבורה, בינוי ותשתיות, אמרה לכלכליסט: "לא ניתן לבצע התחדשות עירונית בלי לתת פתרון לאוכלוסיות מוחלשות. אני מצפה ממשרד המשפטים שבמקום להגיד לנו מה לא, יציע לנו מה כן".

המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ. נתן פטור ליזמים | צילום מסך: Youtube.com

על פי פדן, אפשר לפתור את הבעיה באמצעות כלים תכנוניים, למשל להורות שחלק מהבניינים יהיו נמוכים עם מעט דירות כך שעלויות האחזקה בהם יהיו נמוכות, ובהם יוכלו לגור הדיירים הוותיקים. הפיצוי ליזם יגיע באמצעים אחרים, למשל קרקע נוספת שבה יקבל זכויות בנייה נוספות. שנהב מספר כי אחד הפתרונות המתגבשים בתחום הוא הקמה של קרן הונית בהשקעה של היזם, שכספיה ישמשו לתחזוקה.

אדריכל אודי כרמלי, סגן מנהל אגף תכנון בעיריית תל אביב, טוען שההחלטה של קמיניץ היא רק אחת מכמה פרשנויות משפטיות אפשריות. לדבריו, אפשר להשתמש בזכויות הקניין להשגת מטרות חברתיות: "תכנון הוא לא רק היבטים פיזיים, אלא גם מרקם חברתי".

למרות הנחיית היועמ"ש, החוק שמסדיר את פעולת הרשות להתחדשות עירונית, ואשר חקיקתו הושלמה לפני שבועות אחדים, נתן פתרון למגזרים מסוימים בלבד. על פי עו"ד ישי איציקוביץ ממשרד אגמון ושות', היזם מחויב לממן במשך חמש שנים דמי ניהול ואחזקה לדיירים בגיל פרישה המקבלים הבטחת הכנסה.

ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "הצורך במציאת פתרון בעניין מימון תחזוקה למבנים בתוכניות פינוי בינוי מצוי בדיונים בשלב זה."