מה גרם לחברה קדישא ללכת על הקרן של אנדורן וגבאי

בשבוע שעבר יצאה לדרך קרן הריט הראשונה לדיור להשכרה בישראל, מגוריט, אחרי שנים של דיונים בוועדות ממשלתיות. הפורמט שעובד באירופה ובארה"ב מזה שנים ומושך אליו משקיעים רבים בהצלחה, הושק בישראל תחת ניהולם של שני אנשי אוצר בכירים לשעבר: יעל אנדורן ואייל גבאי. 

אך למרות השמות המבטיחים, בקרן הישראלית מסתתרות לא מעט בעיות שספק אם המשקיעים מודעים אליהן. ייתכן שזו הסיבה שאף גוף מוסדי לא הביע נכונות להשקיע בה למעט קופות הגמל אקסלנס, בעוד החיתום של אקסלנס מוביל את ההנפקה. באקסלנס כבר התחייבו להשקיע 40 מיליון שקל. מגוריט טרם ביצעה את ההנפקה בבורסה, אולם כבר הבטיחה גיוס של 180 מיליון שקל ממשקיעים, בהם גם קרן קיימת לישראל (40 מיליון שקל). הרשימה מכילה גם שמות שלא רואים כדרך קבע בהנפקות של חברות ציבוריות, כמו קופת הצדקה לאלמנות ויתומים, שהודיעה כי תזרים 60 מיליון שקל; וקופת הפנסיה של חברה קדישא, שהודיעה כי תזרים 40 מיליון שקל. קופת הפנסיה של חברה קדישא כולה מכילה 240 מיליון שקל, כך שהיא בחרה להשקיע 15% מכספי הפנסיה שלה בקרן הריט החדשה.

גורמים בשוק הנדל"ן העריכו כי מאחורי ההשקעות הללו עומדים עוה"ד ארז רוזנבוך וחיים ויספיש, שהקימו את הקרן ומקושרים היטב לשוק החרדי. הם אלה גם שיחזיקו במרבית מניות חברת הניהול - רוזנבוך עם 32% ואילו ויספיש עם 11%.

גורם בכיר בענף הנדל"ן אמר אתמול ל"כלכליסט": "לוקחים כסף של אנשים חלשים, כסף מתרומות לאלמנות וליתומים. לא סתם אין שם מוסדיים גדולים".

ואכן, מתברר שיש לא מעט חורים בחוק קרנות הריט החדש, המקנה הקלות מיסוי לקרנות ריט למגורים. עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו־סכסון שהיתה שותפה לדיונים בממשלה על החוק, סבורה כי ההשקעה בקרנות אלה אינה אטרקטיבית בשלב זה. "הסעיף הבעייתי ביותר הוא שהקרן מחויבת להשקיע בלפחות 20 דירות בכל פרויקט", אומרת חכם. "אני לא מכירה מקומות בארץ שאפשר לרכוש בהם כזה פורטפוליו של דירות יד שנייה, וזה אומר שהקרן תרכוש רק דירות חדשות, בהן התשואה הרבה יותר נמוכה. קרן ריט שכזו, עם דמי ניהול גבוהים, לא נראה שבאה לשרת את הציבור אלא אינטרסים אחרים".

בכיר אחר בענף הנדל"ן הצביע על בעיות נוספות. "בארה"ב התשואה על דיור להשכרה היא 5%-8%". ואכן, קרן הריט למגורים AIV, מהגדולות בארה"ב, אף רשמה בשנת 2016 תשואה של 15%. אלא שבישראל התמונה שונה. "בישראל התשואה מגיעה במקרה הטוב ל־4%. אם נוריד מזה את דמי הניהול הגבוהים שהם לוקחים (1%), לא באמת נשארת תשואה.מה גם שמה שהיה בשוק הנדל"ן בישראל הוא לא מה שיהיה. בהתחשב בעובדה שלא יהיו עליות מחירים, ואולי אפילו ירידות מחירים, זו השקעה שלא הייתי מתקרב אליה".

בחברה קדישא בחרו שלא להגיב. לא ניתן היה להשיג את תגובתם של חיים ויספיש וארז רוזנבוך.

ממגוריט ישראל נמסר: ״מגוריט הנה מוצר סולידי הנהנה מהטבת מס משמעותית - מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד. מבדיקות שביצעה הקרן מול יזמי נדל״ן עולה, כי לא מסתמנת בעיה לרכוש מקבצים של 20 דירות ואף יותר מזה, וכי הכמות הנרכשת של הדירות תקנה לקרן הנחה במחיר רכישתן בישראל״.

רמי גבאי ויעל אנדורן | צילום: אלכס קולומויסקי , עומר מסינגר