יזמים יקבלו יותר זכויות בנייה בתמ"א 38 אבל ישלמו היטל השבחה לעיריות

מינהל התכנון מקדם תיקון חדש שיאפשר לרשויות מקומיות להגדיל את זכויות הבנייה שינתנו ליזמים בתמ"א 38, ולגבות על כך מהם היטל השבחה. מדובר בתיקון לחוק התכנון והבנייה שנולד במקביל לתיקון לתמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה שאותו מקדם מינהל התכנון עם ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי. יצחקי משמש גם יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה – הגוף שאמור לאשר בסופו של דבר את התיקון לתמ"א.

לפי התיקון לתמ"א 38 של יצחקי, שנחשף לפני כחודשיים ב"כלכליסט", זכויות הבנייה שמקבל יזם במסלול הריסה ובנייה מחדש יחושבו על פי המשוואה המכפילה פי 3 את השטח הבנוי, ועד לגובה של 9 קומות. הבעיה היא שתמ"א 38 אינה אהודה על רוב ראשי הערים, מכיוון שזו תוכנית מתאר ארצית ולכן הם לא יכולים לגבות היטל השבחה, כסף שלדבריהם נחוץ לשדרוג תשתיות בסביבה שאליה מתווספים תושבים חדשים.

המועצה הארצית מונה 35 חברים, חמישה מהם ראשי ערים. ללא הסכמתם יתקשה יצחקי להעביר את התיקון החדש. לכן נולד התיקון החדש שיאפשר לראש עיר לקדם תוכנית המכפילה את זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש פי 3.5. על תוספת ה־0.5, יוכלו ראשי הערים לגבות היטל השבחה. לדוגמה, אם שטח בניין המיועד להריסה הוא 1,000 מ"ר, על פי התיקון לתמ"א 38 שמקדם יצחקי, יזם יוכל לבנות 3,000 מ"ר. על פי התיקון לחוק התכנון והבנייה העירייה תוכל לאשר בנייה אפילו של 3,500 מ"ר. על השטח הנוסף – 500 מ"ר – היא תוכל לגבות היטל השבחה.

תמ"א 38 בתל אביב | צילום: בני דויטש

כבר כיום על פי חוק, ערים יכולות להכין תוכנית חדשה שתחליף הוראות תמ"א 38, אלא שלרוב הערים חייבות לקבל אישור לתוכנית מוועדה מחוזית לתכנון ובנייה. לפי התיקון החדש שיוזם מינהל התכנון, הסמכות לאישור התוכנית תהיה ברמת ועדה מקומית בתנאי שהזכויות הן במכפלה שאינה גבוהה מ־3.5. השינוי אמור לזרז הליכים, וליצור זהות אינטרסים בין יזמים לראשי ערים.

אלא שעל פי רן קוניק, ראש העיר גבעתיים, לא בטוח שיצחקי יהנה מתמיכת הערים החזקות במרכז. "אתנגד לכל חוק שיחליט עבורי מה יחס הדירות שהעירייה צריכה לתת. הרשות צריכה לעשות את זה בעצמה. אני מתנגד לכל השיטות הקובעות מדיניות תמ"א אחידה בכל הארץ. אי אפשר להחיל החלטה גורפת לכל הערים". לעומתו, איתן אטיה מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות טוען כי "יש סיכוי סביר שהתיקון הזה יעבור. על פניו הוא נראה הגיוני, אמנם יש לנו עוד כמה הערות, אך אני מאמין שבשיתוף פעולה נגיע להסכמות".

ב־20 בספטמבר התיקון לתוכנית יועלה לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה. אם הוא יאושר הוא יופקד להתנגדויות. במקביל, יצחקי פועל לאישור התיקון לחוק התכנון ובנייה בכנסת שיאפשר לוועדה מקומית לאשר תוכנית שמגדילה פי 3.5 את הזכויות.

להערכת אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מכפיל של 3.5–3 יאפשר לממש את התוכנית לכל היותר בערים המשתרעות עד ראשון לציון בדרום, ורעננה בצפון. "התוכנית של יצחקי טובה באופן כללי, אבל לא תעבוד ברגע שאתה מתחיל להתרחק. ראשון ציון היא הגבול. מעבר לה צריך לבנות פי 4 ויותר".