המס על דירה שלישית הרבה יותר גבוה מ־1%

נוסחת האוצר לחישוב גובה המס שיידרשו לשלם בעלי שלוש דירות ומעלה יוצרת במקרים מסוימים עיוותים אדירים לרעת בעלי הדירות: בדיקה שערך “כלכליסט” על עשר דירות שנרכשו בשנה האחרונה גילתה כי בכולן הנוסחה קובעת שווי דירה גבוה יותר מהשווי בפועל. הפערים בשווי - שמשליכים באופן ישיר על הפערים בגובה המס - מגיעים לעשרות אחוזים, ובמקרה אחד הפערים אפילו גבוהים מפי שניים.

מס ריבוי הנכסים הוצג לראשונה בסוף יולי, כאשר בתחילה פורסם שבעלי הדירות ישלמו 1,000 שקל בחודש על כל דירה בבעלותם, החל בשלישית. לאחר שהוטחה ביקורת על כך שהמס לא מתייחס לשווי הנכס או להכנסות ממנו, הוחלט שהמס יהיה בגובה 1% משווי הדירה, עד 18 אלף שקל בשנה. הממשלה אישרה את המס כחלק מהתקציב והוא עבר לחקיקה בכנסת במסגרת חוק ההסדרים.

אסון בפריפריה

תזכיר החוק שפורסם בתחילת החודש כולל נוסחה מורכבת שעל פיה יעריך האוצר, שבראשו עומד השר משה כחלון את שווי הדירה (ראו תרשים). הנוסחה נשענת על שלושה משתנים בלבד: הדירוג הסוציו־אקונומי של היישוב שבו נמצאת הדירה (בין 1 ל־10); דירוג הפריפריה שבוחן את המרחק מתל אביב ואת הנגישות למרכז הפעילות הכלכלית (1 עד 10); ושטח הדירה במ”ר. לפי הנוסחה, שווי הדירה לא מושפע משנת הבנייה, איכותה, או מיקום הדירה.

באוצר טענו שהנוסחה קובעת תוצאות נמוכות מהשווי בפועל, מה שימנע עררים של בעלי דירות. כדי לבחון זאת, בחר “כלכליסט” באקראי עשר עסקאות אמיתיות שבוצעו בשנה האחרונה בעשר שכונות שבהן היקף המשקיעים נחשב גבוה. הפערים מפתיעים. הסטייה הגבוהה ביותר נמצאה בדימונה: דירה של 90 מ”ר שנרכשה השנה ב־675 אלף שקל מוערכת על ידי הנוסחה ב־1.51 מיליון שקל - הפרש של 123%. כפועל יוצא, המס מזנק מ־6,750 שקל ל־15.1 אלף שקל.

במקום השני במדד הפערים מתייצבת דירה של 72 מ”ר בשכונת רסקו בלוד, שנרכשה השנה ב־765 אלף שקל (מס של 7,650 שקל בשנה), ואילו הנוסחה מעריכה אותה ב־1.44 מיליון שקל (14,400 שקל) - פער של 89%. למקום השלישי הגיעה דירת 100 מ”ר במרכז עפולה שנרכשה ב־947 אלף שקל, אך האוצר מעריך אותה ב־1.7 מיליון שקל, פער של 80% בשווי הדירה ובמס עליה.

מלבד דירת 40 מ”ר בשכונה ד’ בבאר שבע שהפער בההערכה היה 6% בלבד, הבדיקה גילתה שהדירות שנבחרו בפריפריה סובלות מעיוות חריף ביותר בהערכת השווי מאשר דירות במרכז. כך שהנוסחה מכבידה יותר על משקיעים דלי אמצעים שרכשו דירה בפריפריה ופחות במי שהשקיע בתל אביב או רמת גן.

דימונה. הנוסחה מכבידה על משקיעים בפריפריה | צילום: חיים הורנשטיין

מדדים מיושנים

ויש עוד סיבה שמי שמשקיע בתל אביב מרוצה יותר: הגבלת המס. הדירה שנבדקה בשכונת פלורנטין נחשבת לזולה במיוחד, 2.1 מיליון שקל. הנוסחה מעריכה אותה ב־2.48 מיליון שקל, אולם זה חסר חשיבות כי בשני המקרים הדירה חוצה את גבול המס, והתל־אביבי ישלם בשני המקרים פחות מאחוז משווי הדירה (0.85%). מס כזה ייספג בקלות בדמי השכירות בתל אביב לכן סביר שלא נראה בעיר דירות רבות שמוצעות למכירה - לעומת הפריפריה שם נטל המס לא רק שיהיה כבד יותר, אלא שיהיה קשה לגלגל אותו לשוכרים.

בכך לא מסתיימים הכשלים בנוסחת האוצר: שני המדדים שעליהם נשענת הבדיקה הם ארכאיים ולא עודכנו מזה שנים ארוכות. מדד הפריפריאליות התעדכן לאחרונה ב־2004 ואילו המדד הכלכלי־חברתי ב־2008. כך למשל, ביישוב להבים שמקבל דירוג פריפריאלי של 4 נחנכה ב־2007 תחנת רכבת שמעניקה לו יתרון ברור על יישובים סמוכים שמדורגים דומה. בלמ"ס הבהירו שקיבלו תקציב כדי לעדכן בקרוב את המדדים, אולם עד שזה יקרה — המס שיחושב יהיה מעוות.

עיוות נוסף מתחבא בפרמטר השלישי - שטח הדירה, כפי שמופיע בחיוב הארנונה. אלא ששיטת חישוב השטח בישראל שונה מרשות לרשות: לכל מועצה ועיר יש תעריף משלהן, שקשורה באופן הדוק לשיטת מדידה שמשתנה תכופות. בתל אביב, למשל, השיטה היא “נטו־נטו” כלומר רק פנים הדירה והמרפסות מחושבים לארנונה, בלי שטחים משותפים או קירות פנימיים וחיצוניים. ראשון לציון מודדת “ברוטו־ברוטו”, כלומר גם הקירות החיצוניים. יש רשויות שלא מחייבות על מרתפי חניה ויש כאלה שמחייבות לפי שטח משותף וגם גובות על כך. לדברי עו”ד מוטי איצקוביץ, מומחה למיסוי מוניציפלי ממשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI), במקרים מסוימים הפער בין ברוטו לנטו יכול להגיע עד ל־20% — שוב על חשבון המשקיעים ביישובים החלשים יותר.