למה התנפלו החרדים על קרן הריט החדשה למגורים

ארגוני המגזר החרדי מסתערים בהתלהבות על קרן ההשקעה בנדל"ן (ריט) מגוריט. 45% מהכספים שגייסה הקרן, שמשווקת את עצמה במגזר בקמפיין אגרסיבי, הגיעו מגופים חרדיים. הציבור החרדי מרבה להשקיע בדירות, והשאלה היא אם יילך בעקבות הארגונים. אלא שבשנה החולפת האוצר פועל לצמצם את חלקם של המשקיעים בשוק באמצעות הכבדת המיסוי, ומנגד מקדם הקלות לקרנות הריט - כך שהמעבר של הציבור אליהן הוא תהליך מתבקש.

קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמאפשרות למשקיעים להשקיע בתחום זה באופן לא ישיר ומחלקות 90% מרווחיהן כדיבידנדים. באפריל אישר להן האוצר הטבות מס בדמות מס רכישה מופחת (0.5% במקום 8%) ומס רווחי הון מופחת (20% במקום 25%).

קופות הצדקה של קופות העיר בבני ברק | צילום: יריב כץ

בשבועיים האחרונים נפוצו באתרי האינטרנט החרדיים כתבות מחמיאות לקראת ההנפקה של מגוריט בבורסה. "בשורת הריט הגיעה לישראל", הכריזו, "כמו בארצות הברית". הכתבות הדגישו כי קרנות הריט למגורים בחו"ל משיגות תשואות גבוהות, אך במקרה של מגוריט ההשוואה אינה מאד מדויקת, בלשון המעטה. מגוריט צופה כי התשואה השנתית על נכסיה תעמוד על עד 4%, אלא שהיא מסתמכת על שורה של הנחות אופטימיות מדי. התשואה להשקעה בדיור בישראל עומדת כיום על 3.5%, ובקיזוז עלויות הניהול יישארו למשקיעים 2% במקרה הטוב.

לפני שבועיים פרסמה רשות ניירות ערך קריאה לציבור החרדי להזהר בהשקעותיו. "אם זה נראה טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה טוב מכדי להיות אמיתי". הרשות התכוונה בעיקר לאופנת ההשקעה בזירות מסחר במט"ח ובקרקעות לפני השבחה. אבל את האזהרה הזאת נראה שצריך להחיל גם על הכתבות הכה מחמיאות שמשווקות את ההשקעה הבורסאית החדשה. אמריקה היא לא.

קופת העיר משקיעה בעקיפין

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי תשקיף קרן מגוריט יוצר תמונה מטעה, שכן על פיו שני גופים משקיעים ביחד 60 מיליון שקל — קופת העיר ועמותה תאומה בשם "ערבים — קרנות לאלמנות וליתומים". בפועל העמותה היא שתשקיע, ולא ברור מה תפקידה של קופת העיר. גופים שנהנים מפטור ממס הכנסה על תרומות (סעיף 46) כמו קופת העיר מתחייבים בפני רשות המסים לא להשקיע במניות. קופת העיר וערבים רשומות ביחד כמשקיעות. אבל אם הקופה תשתתף בהשקעה, היא עלולה לאבד את הפטור שכל כך חשוב לה כקרן צדקה. ל"ערבים" אין פטור לפי סעיף 46 ולכן היא אינה מוגבלת.

מדוע אם כן מופיעים שני הגופים בתשקיף ההנפקה כבעלי המניות וכמשקיעות? נראה כי הכוונה היא לאפשר לקופת העיר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה — לא להשקיע ישירות אבל להשתתף בניהול קרן הריט. אולם אם "ערבים" משקיעה את הכסף, האם לא כל הרווחים צריכים ללכת אליה? ממגוריט ומקופת העיר לא נמסרה תגובה.

מדוע "ערבים", קופת העיר וקופת הפנסיה של חברה קדישא תל אביב (שמשקיעה במגוריט 40 מיליון שקל) בחרו להכנס להשקעה בתחום חדש, שלא צפויות בו תשואות גבוהות? שייע איצקוביץ' ממשרד "תוצאות אפקטיביות", שמייצג את מגוריט במגזר החרדי, מסביר כי "ערבים" וקופת הפנסיה של חברה קדישא תל אביב הצטרפו "דווקא בגלל שזה סולידי". מדובר בכסף לדירות של יתומים ופנסיות לגמלאים. לטענת המשקיעים, הם לא מסכנים את הכסף אלא מבטיחים את ערכו לטווח ארוך. אפשר לומר שהגופים החרדיים לא התנהגו כמו שחקן בבורסה אלא כמו אספן דירות. זה שקונה דירות כי אין לו השקעה בטוחה טובה יותר, ומאמין שהדיור שומר על ערך הכסף.

הבעת אי אמון בממשלה

קופת העיר היא מוסד גמילות החסדים החרדי (גמ"ח) הגדול ביותר. הקופה נהנית מאמון ציבורי גדול במגזר וממעמד חוצה זרמים פנים־חרדיים. העובדה שהיא השקיעה, באמצעות "ערבים", במגוריט היא מבחינת הציבור החרדי כמו מתן הכשר בד"צ.

"ערבים" היא מעין ביטוח לאומי פרטי של החרדים. התוכנית מיועדת להתמודד עם המצב שבו אברך חרדי נפטר ומשאיר את משפחתו ללא הכנסות ונכסים. במקרה כזה כל אחד מעשרות אלפי המשתתפים בתוכנית תורם כמה עשרות שקלים וביחד תיווצר קרן של מאתיים אלף שקל לכל יתום לקניית דירה כשיתחתן. איצקוביץ אומר של"ערבים" נוצרה בעיה קשה של שחיקת הקרנות ביחס למחירי הדיור. מגוריט לדבריו הציעה ל"ערבים" בפעם הראשונה השקעה עם הצמדה למחירי הדירות.

איצקוביץ מדגיש שוב ושוב כי ועדת הרבנים של קופת העיר אישרה את ההשקעה בקרן מגוריט. מבחינת הקורא החרדי זו המלצה טובה. הוא מניח שהרבנים התייעצו עם אנשי עסקים וביצעו את הבדיקות הדרושות כדי להגן על הכסף. כן הוא מניח שאין להם מניעים זרים.

אבל הרצון בהשקעה סולידית אינו חזות הכל. ההחלטה של גורמים כלכליים חרדים להשקיע 100 מיליון שקל במחירי דירות היא הבעת אי־אמון קשה ביכולת של הממשלה להוריד את מחירי הדירות. ואם מביאים בחשבון כי בראש חברה קדישא עומד אברהם מנלה, מבכירי חסידות גור השולטת באגודת ישראל, שנחשב לשווה בכוחו לשר הבריאות יעקב ליצמן - מדובר באי אמון מתוך הממשלה.