מטקסס לתל אביב: TCI בדרך לגייס חוב של 100 מיליון דולר

האמריקאיות חוזרות: חברת הנדל"ן הבורסאית האמריקאית TCI בדרך לגיוס של 100 מיליון דולר בתל אביב. הבצורת של גיוסי החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות מתקרבת לסיומה. אחרי חצי שנה שבה נמנעו חברות הנדל"ן האמריקאיות מלנסות לגייס חוב בישראל, כמה חברות כבר מכינות תשקיף לקראת גיוס בנובמבר על בסיס הדו"חות הכספיים של הרבעון השלישי.

ל"כלכליסט" נודע כי הראשונה לנסות את מזלה בתל אביב תהיה חברת הנדל"ן Transcontinental Realty Investors, חברת נדל"ן מדאלאס טקסס שמחזיקה בפורטפוליו של 15 אלף מקבצי דיור (Multy Family) בדרום מזרח ארה"ב, אחת ההשקעות האהובות על הישראלים, ובכמה קרקעות ונכסים מסחריים. TCI תנסה לגייס, כאמור, 100 מיליון דולר ואולי אף יותר באג"ח חדשה שתהיה מדורגת בקטגוריית ה־A ככל הנראה. TCI, שצפויה להגיש תשקיף חסוי לרשות לני"ע בעוד יומיים, תבצע את ההנפקה באמצעות גוף החיתום פועלים אי.בי.אי בניהולו של ארז גולדשמידט.

לא רק התשקיף חסוי

אך לא רק התשקיף שיוגש לרשות ני"ע בישראל יהיה חסוי. גם זהותם של בעלי השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית חסויה, אפילו מפני המשקיעים בבורסה של ניו יורק. 81.6% ממניות החברה מוחזקות בנאמנות בשם החברה, כשהבעלות עליהן חסויה, והיתרה, 18.4% מוחזקת בידי הציבור, בעיקר גופי השקעות כמו בנק אוף אמריקה וקרן בלאקרוק שמחזיקים בשברירי אחוזים. הרוח החיה ב־TCI הוא המנכ"ל דניאל מוס, שמוביל את ההנפקה המתוכננת בישראל עם הנרי באטלר (יו"ר) ודניאל מוס (מנכ"ל). ההנפקה של TCI יוצאת דופן לעומת ההנפקות הקודמות של חברות הנדל"ן מארה"ב, מאחר שלראשונה מדובר בחברה ציבורית שמגיעה לגייס חוב בבורסה בתל אביב.

קופת המזומנים ריקה

TCI נסחרת בבורסת ניו יורק לפי שווי של 102 מיליון דולר אולם היא סובלת מסחירות נמוכה מאוד וההערכות הן שאילו היתה נסחרת בישראל היתה מקבלת שווי גבוה יותר. שווי הנכסים של TCI בבורסה של ניו יורק עומד על 911 מיליון דולר, והיקף החוב שלה עומד על 800 מיליון דולר, כאשר קופת המזומנים שלה מכילה 20 מיליון דולר בלבד, נכון לסוף יוני, והיא איננה מחלקת דיבידנדים.

משוועת לשיערוכים

התוצאות הכספיות של TCI מדווחות באתר ה־SEC האמריקאי לפי שיטת החשבונאות US GAAP, שאינה מכירה בשערוכי נדל"ן, אולם בישראל היא צפויה להציג מספרים שונים לחלוטין לנוכח העובדה שבישראל היא צפויה דווח לפי IFRS . ההבדל בין שתי השיטות הוא מהותי עבור חברות נדל"ן כיוון שבשיטת ה־IFRS החברות יכולות לרשום שערוכים לנכסים שלהם, כלומר לרשום אותם לפי שווי השוק שלהם ולא לפי עלות. אם שווי הנכסים עולה, כפי שקרה לכל חברות הנדל"ן האמריקאיות בחמש השנים האחרונות, היא צפויה לרשום רווחי שערוך וההון העצמי שלה צפוי לגדול בהתאם. ולכן, בדו"חות הכספיים שלה שיפורסמו בישראל, TCI צפויה להציג כמו כל חברות הנדל"ן האמריקאיות שערוכי נדל"ן מהותיים.

העובדה שמדובר בחברה ציבורית עשויה להוות חדשות טובות עבור המשקיעים הישראלים, כי מעבר לפיקוח של רשות ני"ע הישראלית, חברת הנדל"ן המגייסת תהיה תחת פיקוח של ה־SEC האמריקאי.

שיעור מינוף של 50%

TCI שצפויה להגיש, כאמור, תשקיף חסוי לרשות ני"ע, מחזיקה בנכסים בשווי מוערך של 2 מיליארד דולר (IFRS). כמו כל ההנפקות של החברות האמריקאיות, החברה צפויה לארוז מספר נכסים תחת חברה חדשה ולגייס את הכסף שלה בישראל על בסיס נכסים אלה. ל"כלכליסט" נודע כי החברה המנפיקה צפויה להביא לישראל נכסים בהיקף של כ־500 מיליון דולר עם שיעור מינוף של 50%, כך שמדובר בחברת נדל"ן בינונית מבין האמריקאיות שהגיעו לגייס חוב בישראל.

דניאל מוס | צילום: ביזנס וייר

בשונה מהנפקות קודמות של פועלים אי.בי.אי, שעובדת בשיתוף פעולה עם היועצים רפי ליפא וגל עמית, הפעם פועלים אי.בי.אי משתפת פעולה עם שחקנים חדשים בשוק ההנפקות האמריקאיות. חברת רדהאן של שני היועצים יובל ברק ואייל ידווב, היא זו שחתומה על הבאתה של TCI לישראל ואף צפויה לקבל נתח מתמורת ההנפקה. ברק וידווב מייעצים גם לגארי בארנט, הבעלים של חברת אקסטל, כאשר ליפא ועמית משמשים הפעם כיועצים בלבד בהנפקה.

חברת הנדל"ן מטקסס שנוסדה ב־1983 רשומה למסחר בארה"ב מאז 1985 ובחמש השנים האחרונות (מסוף 2011) המניה שלה רשמה תשואה של 600%. הנכסים של TCI נמצאים תחת תכנית HUD של הממשלה האמריקאית, תכנית של שכירות מפוקחת שמבטיחה תזרים קבוע ויציב. מה שכן ניתן להסיק מהדו"חות הכספיים האחרונים של החברה לרבעון השני של 2016, זה שהיא מחזיקה בקופתה 20 מיליון דולר והיא אינה מחלקת דיבידנדים.

גל החוב יוצא מהקפאה

שוק ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות נכנס להקפאה לאחר קריסתה של חברת אורבנקורפ הקנדית באפריל האחרון. זו גייסה 180 מיליון שקל בישראל וקרסה תוך ארבעה חודשים בלבד. אם בכל רבעון התרגלנו לראות שלוש או ארבע הנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות, ברבעון השני והשלישי של 2016 לא הגיעה אף חברה לישראל.

שתי חברות כבר היו על קו הזינוק לקראת הנפקה אולם החליטו לסגת ברגע האחרון. חברת נמקו של יגאל נמדר רצתה לגייס 100 מיליון דולר אולם החליטה לפי שעה לחכות לימים טובים יותר. גם חברת WCCG של נייט פול הגיעה למסקנה דומה. אלא שאחרי חצי שנה של שקט, ולאחר שמחזיקי האג"ח של אורנבקורפ צפויים לראות את מרבית הכסף שלהם בחזרה, החליטו החתמים הישראלים שזה הזמן לחדש את גל ההנפקות האמריקאיות בתל אביב.