אמיר לוי לא באמת יודע כיצד ישפיע המיסוי על שלוש דירות

אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר, כתב השבוע לנגידת בנק ישראל קרנית פלוג מכתב פומבי שבו ענה לה שהמיסוי על דירת שלישית ומעלה יוריד את שכר הדירה ולא יעלה אותו, בניגוד לטענותיה. לוי, שנושם כלכלה, אמור לדעת היטב שבכל הנוגע להשפעות המיסוי - הוא לא יודע כמעט כלום.

מח"כ רועי פולקמן, שתקף השבוע את טענותיה של פלוג בטענה שהיא מסורתית מנפקת תחזיות צפויות, לא צריך להיות מופתעים. אבל נראה שבאגף שמו בצד את הנתונים הכלכליים והם זורקים טיעונים לאוויר כמו פוליטיקאים.

למס, שקובע שבעלי שלוש דירות ומעלה ישלמו 1% מס משווי הדירה הזולה ביותר עד 18 אלף שקל בשנה, יש יתרונות וחסרונות, אבל אי אפשר לדעת איך הוא ישפיע על מחיר ושכר הדירות.

לכאורה הטיעון של לוי הוא פשוט, תחת ההנחה שהמס יעלה את העלויות של דירה להשקעה אז יגדל התמריץ של המשקיעים למכור אותה, ושל משקיעים בפוטנציה להימנע מקנייה של דירה שלישית. מכאן שהיצע הדירות למכירה יגדל, הביקוש יקטן ותחול ירידת מחירים. על זה לוי מוסיף שיש מתאם בין מחיר הדירה למחיר שכר דירה ולכן מכיוון והמחירים יירדו, אז גם שכר הדירה יירד, ומכאן אפשר להסיק שהנגידה טועה. כדי להבין למה לוי עושה את עצמו מבין, יש לפרק את טיעונו ולראות על מה הוא מתבסס ועל מה לא.

עלייה בשכר הדירה

לוי סותר את טענותיו

בטיעונו, לוי סותר את הדברים שהוא עצמו אמר רק לפני חודש, שלפיהם אחרי בדיקות מקיפות של משרד האוצר הם הגיעו למסקנה שהמיסוי על דירה שלישית לא ישפיע על מחיר שכר הדירה. למה? כי מדובר במס שיוטל על כ־80 אלף דירות, כ־12% מהדירות להשכרה בישראל, ולכן לא צפויה לו השפעה מהותית. הסתירה הזו טרם יושבה.

חלופות להשקעה

משקיעים ימשיכו לרכוש דירות

לוי בוודאי יודע, שמשקיעים לא מסתכלים על שקלים אלא על תשואה, על הרווח ביחס להשקעה. במידה ושאחרי שהמס יכנס לתוקף העלות תהיה על המשקיע ולא תגולגל על השוכרים, ההכנסות נטו משכר הדירה של אותו משקיע יצומצמו ב־1% משווי הדירה בשנה והתשואה תרד בהתאם (תחת הנחה ששווי הדירה לפי מס הוא גם שווי ההשקעה).

אבל, משקיעים בודקים דבר נוסף וזה את האלטרנטיבה שנמצאת מולם, לדוגמה להשקיע את הכסף בבורסה. הסיכון בבורסה הרבה יותר גדול מהסיכון בהשקעה בדירה והתשואה בהשקעה סולידית תניב שיעור דומה. לכן, ברור לכל משקיע מתחיל שכיום התשואות שאפשר לקבל בשוק ההון לרוב לא שוות את ההשקעה. אם זה לא מספיק, בדירה יש עוד סוג של תשואה בדמות עליית הערך של הדירה לאורך השנים. 

הנגידה, קרנית פלוג | צילום: עמית שעל

שכר הדירה גואה

אין נתונים על ביקוש והיצע

ללוי ולכלכלניו אין נתונים לדעת מה תהיה ההשפעה של המס, וטענתו שמחירי השכירות לא יושפעו מסתמכת לכל היותר על אינטואיציה. אף אחד היום לא אוסף נתונים על הביקוש וההיצע בשוק הדירות כך שניתן יהיה לאמוד איך צפוי להשתנות שכר הדירה עם החלת המס.

יש מקומות בארץ שבהם הביקוש לדירה שכורה נמוך מההיצע, ולכן שם סביר שבעלי הדירות לא יצליחו לגלגל את העלות על השוכרים ויש סיכוי טוב שמחירי הדירות ירדו. אבל, יש מקומות שבהם הביקוש כל כך גדול שבוודאי שחלק מהמס יגולגל אל השוכרים והמחירים יעלו.

באוצר טוענים שמי שגר בשכירות, בוודאי באזורי ביקוש, משלם את המקסימום שהוא יכול להרשות לעצמו, אז לא סביר ששם המחירים יעלו. אלא, ששוכרי הדירות משמיעים טענה דומה כבר שנים, והם ממשיכים לשלם ושכר הדירה גואה.

יש מקומות ששכר הדירה ירד, ישאר אותו הדבר או יעלה. איפה בדיוק? ניחוש של לוי טוב כמו ניחוש של כל אחד אחר.

גלגול המס לשוכרים

המס יגולגל על יותר דירות

לא רק טיעון זה של לוי הוא לא רציני, אלא גם הציטוט שנשמע מפיו פעם אחר פעם כי רק 12% מסך כל הדירות להשכרה מוגדרות כשלישית ומעלה ולכן ההשפעה לא תהיה משמעותית.

אבל מי אמר שבעל הדירות לא יגלגל ויחלק את המס על השוכרים בשתיים או שלוש דירות? כלומר, המס יכול להיות גם על 24% לפחות משוק הדירות להשכרה, וזה כבר משמעותי.