האם ועדת התכנון תהפוך להיות בית חם לעשירים בלבד?

על אף שתחום התכנון והבנייה הוא השדה של המתכננים, האדריכלים, והמהנדסים, מעורבותם והשפעתם של עורכי הדין בהליכי התכנון והבנייה מורגשת באופן ניכר, עד כדי כך שכמעט בכל המקרים שבהם אמורה להתקבל החלטה תכנונית, ימהרו בעלי העניין לשכור שירותיו של עורך דין כדי שילווה אותם בפני ועדות התכנון. ומדוע כך?

אני מייחס זאת לכך שתחום התכנון והבנייה עבר בשני העשורים האחרונים בפרט משפטזציה. הכוונה לחיזוק נוכחות המשפט (חקיקה, תקנות ופסיקה) בהליכי התכנון והבנייה. תופעה זו היא תולדה של הצטברות הדרגתית של מספר גורמים. הראשון בהם, החל בתיקון מס' 43 לחוק התכנון והבנייה משנת 1995 שהסדיר בין השאר את נושא מתן ההקלות והשימושים החורגים, והסדיר את הקמת ועדות הערר המחוזיות לתכנון ובנייה, והכל באמצעות הסדרים משפטיים המצריכים מומחיות וידע משפטי בתחום התכנון והבנייה. גם ועדות הערר, שעמדו בראשם עורכי דין המומחים בתכנון ובנייה כפי שדרש חוק התכנון והבנייה, החלו להוציא מתחת ידם החלטות שיפוטיות עקרוניות, למשל בעניין סמכויות ועדת הערר, זכות העמידה, זכות ההתנגדות, ומבחנים תכנוניים ומשפטיים לאישור שימוש חורג או הקלה.

בית משפט. יש לקחת בחשבון גם את השיקולים של אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לממן עו"ד | צילום: שאטרסטוק

לא רק זאת, אלא שלתחום דיני התכנון והבנייה נשאבו גם דוקטרינות מתחום המשפט המנהלי שעוצב על ידי בתי המשפט כגון דוקטרינת הבטלות היחסית שמאזנת בין הנזק והתועלת בביטול החלטה תכנונית פגומה, דוקטרינת השיהוי שמאזנת בין סופיות ההחלטה התכנונית לבין זכות האזרח לתקוף את ההחלטה אחרי המועד הקבוע לכך בדין, ובעניין אמות המידה של ניגוד עניינים, שקיפות שלטונית וטוהר מידות. כל אלה וגורמים אחרים יצרו אצל הציבור את התחושה שאזרח לא יוכל להתמודד לבד בקשר לעניין שלו מול ועדות התכנון וכי עליו כדי שלא יפסיד את מבוקשו להצטייד בעורך דין שייצג אותו בפניהן.

בפועל, מעורבות עורכי הדין בהליך התכנוני הוכיחה כי במקרים רבים היא יכולה להבטיח שההחלטה התכנונית תתקבל בסמכות, ללא משוא פנים, ובהתאם לדיני התכנון והבנייה. בכך ממלא עורך הדין מעין תפקיד ביקורת על ההליך התכנוני בזמן אמת. אזרח שהוא חסר ניסיון וידע בהליך התכנוני יכול למצוא לו מזור בעורך דין שיבטיח את זכויותיו אל מול כוחה של ועדת התכנון ומשאביו של הצד שכנגד. מאידך גיסא, מעורבות עורכי הדין, במקרים מסוימים, סרבלה את הדיון בפני ועדות התכנון, וייתכן שבלעדי עורכי הדין, הסכסוך בין בעלי העניין היה נפתר בהידברות ישירה.

הקושי האמיתי טמון במקרים שאין בהם לבעל העניין את היכולת הכלכלית לממן עורך דין שייצג אותו בפני ועדות התכנון וייצוג כזה דרוש וחיוני בנסיבות העניין. במקרה כזה, יכול האזרח להיות טרף קל לצד שכנגד ואף ליחס מזלזל ואדיש מצד ועדת התכנון, אפילו אם הוא צודק בעמדתו. מצב כזה מפלה לרעה את העניים ואת אלה שידם אינה משגת ביחס לבעלי העניין שביכולתם לממן עו"ד, ועלול להפוך את ועדות התכנון אט אט לביתם החם של העשירים, דבר שאין להקל ראש במשמעותו הציבורית.

חשש זה מחייב את ועדת התכנון לפעול באופן חוקי בכל שלבי ההחלטה התכנונית ולהגן על כל מי שעלול להיפגע מההחלטה התכנונית גם אם אינו מיוצג בפנייה על ידי עו"ד. במקרים כאלה על ועדת התכנון להפוך לעוך דינם של אלה שידם אינה משגת, במובן הזה שרצונותיהם וצרכיהם יילקחו בחשבון במסגרת שקילת ההחלטה התכנונית הראויה. דבר זה יכול להיות מובטח גם בהימצאות יועץ משפטי מנוסה לוועדת התכנון ושיהיה ניחן ביושרה ואינטגריטי שהם לדעתי סוד הצלחתו של כל עורך דין ומשפטן.

מעורבות עורכי הדין בתחום התכנון והבנייה חשובה מאוד. עם זאת, היא יכולה לגרום נזק חמור לכל בעלי העניין ולשלטון החוק במקרים שבהם עורך הדין מנצל את כוחו לרעה. ככלל, ייצוג על ידי עורך דין הוא לא רק שליחות, הוא גם אחריות. עורך דין ששם לנגד עיניו רק את הרווח הכלכלי חוטא בתפקידו. כפי שעורך הדין אמור לסייע לבית המשפט לקיים משפט צדק, על עורך הדין לעזור למערכת התכנון לקיים הליך תכנוני אפקטיבי והוגן.

הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בתכנון ובנייה ודוקטורנט למשפטים באוניברסיטת תל אביב