נא לא להפריע: ניו יורק מסלימה את המאבק ב-Airbnb

מושל מדינת ניו יורק אנדרו קוסמו העניק בסוף השבוע את האישור הסופי להפעלת חוק מדינתי חדש שמקשיח את הענישה נגד משכירי דירות לתיירים ב־Airbnb: פרסום דירה שלמה להשכרה דרך השירות לתקופה של פחות מחודש תעלה למפרסם בקנס שיתחיל ב־1,000 דולר עבור הפרסום הראשון ויגיע עד ל־7,500 דולר עבור הפרסום השלישי ואילך. בנוסף, החוק מחשיב גם את Airbnb עצמה כאחראית לעבירות.

בניגוד להגבלות מתונות יותר על השכרת דירות דרך החברה הנהוגות בערים כברלין, פריז או ברצלונה, החוק בניו יורק לא מחייב את הרשויות להוכיח שהנכס אכן הושכר בפועל ולא מבדיל בין השכרה מזדמנת לבין נכס שמושכר לטווחים קצרים באופן קבוע. במקביל מתמודדת Airbnb עם מחסומים לפעילותה במקומות נוספים בעולם, כמו קוריאה הדרומית, שם היא נאלצת למחוק אלפי דירות לא חוקיות מהאתר בהתאם לדרישת הרשויות.

הפגנת תמיכה ב-airbnb בניו יורק | צילום: איי אף פי

החוק המחמיר בניו יורק, שמעורר דיון ציבורי נרחב מאז שעבר בסנאט המדינה ביוני, הוצג בידי חברת הפרלמנט מטעם מנהטן שקידמה אותו ככזה שבא לשמור על האינטרסים של שוכרי הדירות בעיר. עם תומכיו נמנים גופים כמו התאגדות תעשיות הנדל"ן של ניו יורק ומועצת הסחר של תעשיית המלונאות, שמתמודדות בשנים האחרונות עם תחרות הולכת וגוברת מצד דירות נופש שמושכרות דרך Airbnb ושירותים דומים. הפזמון שמשמיעים תומכי החוק דומה לזה שנשמע גם בערים דוגמת סן פרנסיסקו ותל אביב: "airbnb גורמת לירידה בהיצע הדירות להשכרה, לעלייה במחירי השכירות ולפגיעה במרקם הקהילתי של שכונות מגורים".

אך האם טענות אלה נכונות או שהן מהוות בעיקר כיסוי לאינטרסים של בעלי המלונות, שחוששים מתחרות וכועסים על האפשרות של יזמים קטנים להציע חלופה ללא השקעה גדולה וללא דרישות רגולטוריות מכבידות? הטענות לגבי השפעת התרחבות airbnb על מחירי הדירות לא גובו עד כה בנתונים ממשיים, וגם בחינת הנתונים שכן סופקו מעלה תמונה מורכבת יחסית: מתוך 45 אלף הנכסים שהוצעו להשכרה בניו יורק דרך airbnb בחודש האחרון, 48% היו חדרים בודדים בתוך דירות ו־52% היו דירות שלמות.

הפזמון של תומכי החוק נשמע גם בסן פרנסיסקו ובתל אביב: Airbnb פוגעת בהיצע הדירות, מעלה את מחירי השכירות ופוגעת במרקם החברתי | איור: יונתן פופר

אך לא כל 23 אלף דירות אלה נגרעו משוק הדיור, מאחר שחלק משמעותי מהן אינן דירות שמופעלות כיחידות נופש ייעודיות אלא רק מושכרות לתיירים לתקופות קצרות. לפי נתוני חברת AirDNA, שמנתחת את הפעילות ב־Airbnb, הדירות שמושכרות לפרקי זמן קצרים בלבד מהוות 50%–70% מהדירות שהשירות מציע בניו יורק. דירות אלה יוצאות לשוק רק בעת שדייריהן יוצאים לחופשה, או מוצאים מגורים חלופיים לתקופות קצרות במטרה לנצל את מחירי השיא של עונת התיירות לטובת הכנסה צדדית שתסייע לעמוד בשכר הדירה האסטרונומי.

בעיר שבה שוק השכירות לטווח ארוך כולל 2.2 מיליון דירות, מספר הדירות שנגרעות מהשוק בשל הפעלתן כדירות נופש ייעודיות הוא כ־0.5% מכלל הנכסים. אמנם, מרביתן מרוכזות בחלקים המתוירים יותר של מנהטן וברוקלין באופן שעשוי ללחוץ יותר על מחירי הדיור בשכונות מסוימות — אבל החוק החדש שאוסר לחלוטין על השכרה של דירות שלמות לתקופה של פחות מחודש היא צעד קיצוני ששופך את התינוק עם המים. יתרה מזאת, הדירות שהחוק יגרע משוק המלונאות מהוות 21% מחדרי המלון בעיר, כך שהשפעתו הצפויה על שוק התיירות עשויה להיות דרמטית בהרבה מהשפעתו החיובית על שוק הדיור להשכרה.

כדי להחזיר דירות לשוק השכירות אפשר להתחיל בצעדים מתונים יותר, כמו פעולה ממוקדת נגד יזמים שמפעילים כל אחד עשרות ומאות דירות במקביל (ובמקרה של ניו יורק עוברים בכל מקרה על שורה של חוקים קיימים). או לחלופין חקיקה שמוגבלת לאזורים העירוניים שבהם מרוכזות מרבית דירות הנופש, או מענישה את פעילות ההשכרה עצמה ולא את הפרסום לבדו ומוצאת דרך להחריג מהחוק את המסבלטים לטווח קצר, אלה ש־airbnb דווקא עוזרת להם להתמודד עם מחירי השכירות הגבוהים.

כמו רבות מהשחקניות הגדולות של הגל הנוכחי של החדשנות המשבשת (Disruptive Innovation), השינוי החיובי שמביאה airbnb יוצר גם לא מעט בעיות. אבל הדרך הנכונה להתמודד איתן היא רגולציה זהירה שמאזנת בין צורכי תושבים, מלונאים, תיירים ובעלי דירות, ולא בהפצצת שטיח על כל מי שמפרסם דירה להשכרה בשירות.