שוק הדירות של ניו יורק משתחרר: אקסטל השיגה הלוואה נוספת של 275 מיליון דולר

חברת הנדל"ן אקסטל שבבעלות גארי בארנט סיכמה ביום חמישי האחרון על שני הסכמי הלוואות חשובים לתקופה של שלוש שנים ובהיקף של 275 מיליון דולר עבור פרויקט דירות הקונדו The Kent שממוקם באפר איסט סייד במנהטן. אקסטל מחזיקה בפרויקט בשיעור של 20% לצד שותף סיני (80%) וכעת היא צפויה להאיץ את הבנייה שלו. מדובר בחדשות טובות עבור החברה של בארנט שגייסה 1.65 מיליארד שקל מכספי הפנסיה בישראל והיתה מצויה עד לפני חודשיים במצוקת נזילות קשה בעקבות הקיפאון במימון הבנקאי לפרויקטים של דיור בניו יורק ובארה"ב בכלל.

אקסטל והשותף הסיני נטלו הלוואה עיקרית (Construction Loan) בהיקף של 245 מיליון דולר מקונסורציום בנקאי בראשות הבנק האמריקאי Capital One Bank והלוואה נוספת מסוג Preferred Equity בהיקף של 30 מיליון דולר. הלוואה מסוג Preferred Equity דומה מאוד להלוואה מסוג מזנין, כלומר הלוואה שניתנת מעל לחוב בכיר (Construction Loan) ללא בטחונות, ואולם היא מבטיחה למלווה את כל התזרים מהנכס עד אשר הוא מחזיר שיעור תשואה שנקבע מראש ובעלת אפשרויות נוחות יותר להשתלט על הנכס. במקרה הנוכחי אקסטל נטלה את ההלוואה בריבית של ליבור + 12% כנהוג בהלוואות מסוג זה.

גארי בארנט | צילום: בלומברג

הלוואת הבנייה נלקחה בריבית טובה יחסית של ליבור + 3.75% ומנגד העניקו השותפים לבנקים שעבוד ראשון על הנכס ואקסטל אף התחייבה כי לאורך כל חיי ההלוואה (שלוש שנים) היא תשמור על שווי נקי מינימלי של 300 מיליון דולר (כיום עומד על כ-2 מיליארד דולר) ושווי נכסים נזילים שלא יפחת מ-30 מיליון דולר. הכסף מההלוואות ישמש את אקסטל והשותף הסיני להחזרת חוב ישן של 50 מיליון דולר שקיים על הנכס והיתרה להשלמת הבנייה של הפרויקט.

הסכם ההלוואות האלו מצטרף להסכם נוסף שחתמה אקסטל לפני חודשיים בהיקף של 893 מיליון דולר עבור פרויקט הדירות One Manhattan Square . אז נטלה אקסטל הלוואת בנייה עיקרית של 500 מיליון דולר מקונסורציום בנקאי ברשות דויטשה בנק (שמשתתף גם בקונסורציום בהלוואה על The Kent) והלוואה נוספת של 393 מיליון דולר מחברת הנדל"ן RXR.

פרויקט The Kent מתוכנן לכלול מגדל מגורים בן 30 קומות עם 84 דירות למגורים. כ-21 מהן יהיו דירות בנות-השגה והשאר דירות יקרות יותר. אקסטל צופה כי ההכנסות שלה ושל השותף הסיני מהפרויקט יעמדו על 593.7 מיליון דולר, כלומר מחיר ממוצע של 7.05 מיליון דולר לדירה. הרווח הגולמי המצרפי שהיא צופה מהפרויקט מסתכם בכ-174 מיליון דולר כאשר חלקה ברווח הוא 70 מיליון דולר.

איגרות החוב של אקסטל נסחרות בבורסת תל אביב בתשואות לפדיון דו ספרתיות של 10.5%-11.5% שמלמדות כי השוק הישראלי עדיין חושש ממצבה של החברה. לפני כמה חודשים התשואות על איגרות החוב שלה הגיעו לרמות של 15% ומיד לאחר קבלת המימון עבור בניין Oms החלו לרדת כלפי מטה.