מסע לאימפריה החרישית של משפחת דיין

בסוף העשור הקודם כלכלות העולם היו נתונות במשבר. באיסלנד הוא היה קשה במיוחד, והשפיע גם על שבדיה השכנה. בעוד קברניטי הכלכלות נלחמו על החייאתן, גם ברמת המיקרו התנהלו מלחמות. בעלי עסקים ניסו לשרוד. סכסוכים התגלעו. אי־השקט גבר. אבי ואמיר דיין זיהו הזדמנות. כמה תפירות ומינופים, ועסקת ענק שלהם בשבדיה יצאה לדרך.

בשקט, כמובן. כמו רוב העסקים של משפחת דיין: אבי ואמיר הם שניים מ־12 אחים ואחיות שמחזיקים - בהרכבי בעלויות שמצטלבים בשילובים שונים, ללא חברה משפחתית מרכזית - אימפריה עסקית רחבה, מגוונת וגלובלית, שכמעט אף אחד לא מכיר. בשבועות האחרונים פורסם כי הם נמצאים במגעים לקניית אפריקה ישראל מלב לבייב, והאחים דיין רשמו הופעה נדירה בכותרות. הופעות נדירות אחרות נרשמות כשאחד האחים, לרוב יעקב, נשלח לחזית כדי לקדם קצת את עסקי הרכב המשפחתיים (בהם חברת הטרייד אין טרייד מוביל ומוסך אוטו בנץ למרצדס). מי שכבר מכיר את השם של הדיינים מקשר אותם לעסקי הרכב האלה, שלפי ההערכות בענף מגלגלים כ־200 מיליון שקל בשנה. זה מחזור נאה, אך ספק אם הוא הוליד את ההון שמאפשר להם להרהר בעסקת ענק כמו קניית השליטה באפריקה תמורת מאות מיליוני שקלים. את ההון הזה, אומרים מקורביהם, הם צברו מנדל"ן בניו יורק ובמערב אירופה, ומשיטת ניהול שבה לכל פרויקט נדל"ן מקימים חברה חדשה, ייעודית, עוד זרוע באימפריה התמנונית שקשה לעקוב אחריה, ושמעורבת בעסקאות שמצטברות למיליארדי שקלים רק בשנה האחרונה.

השבדים כמשל

בתוך השקט התקשורתי הזה, ובשטוקהולם הרחוקה, העסקה השבדית סיפקה הצצה לאופן העבודה הדייני.

ראשיתה בסכסוך כמעט שגרתי. חברה אחת קנתה מחברה אחרת בניין של שבע קומות בנמל הישן של שטוקהולם, שהיה בעיצומם של שיפוצים, אבל אז התגלע ויכוח בשאלה מי ישלם על השיפוצים, הקונה או המוכרת. הקבלן הפסיק לעבוד. שיפוץ הנכס נתקע. אפקט הדומינו היה מהיר, והחברה הקונה נכנסה לסחרור - שהוביל לקריסה.

לחברה הזאת קראו PMS Investment, חברת השקעות שעד דצמבר 2008 צברה 11 בנייני משרדים בשטוקהולם וסביבותיה. הכסף התגלגל בקרונות, אבל הבעלים היו ישראלים: ברוב המניות החזיקה קרן פורטופינו של אילן ניר, ובעוד קצת החזיקו רונן צלניר, הפרסומאים ראובן אדלר ואייל חומסקי ואחרים. כדי לקנות את הבניינים השבדיים קיבלה החברה הלוואות מהבנק האיסלנדי Kaupthing, בתמורה לשעבוד הנכסים. ואז התחולל המשבר, איסלנד היתה על סף פשיטת רגל, הבנק הולאם, ההנהלה התחלפה, ואיתה הפקידות שהכירה את הישראלים. כשהתברר שהשיפוץ מתעכב, ההנהלה החדשה של הבנק דרשה פירעון מיידי של כל ההלוואות לחברה, שהסתכמו ביותר ממיליארד קרונות (כ־566 מיליון שקל אז). ל־PMS לא היה איך להחזיר את הכסף, והבנק חילט את הנכסים.

מסביב הבלגן רק העמיק. שבדיה נקלעה למחנק אשראי, בנקים נמנעו מלתת הלוואות או החמירו את התנאים, דרשו יותר הון עצמי ושלל ביטחונות. רוב המשקיעים הזרים התחילו להתקפל. שבדיה נותרה רלבנטית רק למי שיכלו להביא כסף מהבית, לא מעט כסף, ולנצל את המצב כדי לקנות בזול. כמו האחים דיין, שעד אז ככל הידוע עסקי הנדל"ן שלהם באירופה התמקדו בגרמניה ובהולנד. שבדיה נראתה כמו יעד אטרקטיבי להתרחבות. PMS היתה דריסת הרגל שהם צריכים.

זה לא היה קל. הבנק האיסלנדי המולאם סירב במשך זמן רב לנהל עם אמיר ואבי דיין משא ומתן, אבל בסוף 2009 הושג הסכם משולב עם מחזיקי האג"ח והבנק השבדי, והדיינים הזרימו לחברה 16 מיליון שקל בתמורה ל־70% מהמניות. הנכסים החלוטים נקנו תמורת עוד כ־415 מיליון שקל (835 מיליון קרונות). אלא שאת הכסף הזה, באופן מפתיע, הבנק הוא שנתן: הדיינים הביאו מהבית רק את 16 המיליון שנדרשו לקניית החברה עצמה. בתקופה של מצוקת אשראי ומשבר פיננסי חמור, אמיר ואבי דיין הצליחו לקנות נכסים בשווי מאות מיליוני שקלים בהשקעה קטנה יחסית, כשהבנק הלווה להם את רוב הסכום שנדרש לקניית הנכסים שהוא עצמו חילט. כדי לקבל הלוואה של כל הסכום בסביבה עסקית לוחצת ומבנק קפוץ יד, קרוב לוודאי שהאחים דיין היו צריכים להציג איתנות פיננסית משכנעת במיוחד.

פרטי העסקה השבדית נחשפו בדו"ח שהגישה ב־2010 חברת DGC, שמה החדש של PMS. לצד פירוט הרכישה, באותו דיווח נדיר - שהדיינים חויבו בו אז כי קנו את החברה יחד עם חוב לבעלי אג"ח - נחשף גם כי החברה התחייבה לשלם לאבי דיין, אחד מבעליה (הוא קנה בהמשך גם את חלקו של אמיר), 80 אלף שקל בחודש בעבור שירותי ניהול כלכליים, מיליון שקל בשנה בעבור פיתוח עסקי, 487 אלף שקל בשנה על ניהול הנכסים וסכומים נוספים על שיפוץ הנכסים. התנאים האלה היו אמורים להבטיח שההשקעה של 16 מיליון תוחזר מהר יחסית.

מלון הבוטיק פולי האוס בתל אביב | צילום: עמית שעל

שנה אחר כך, ב־2011, הוגש דו"ח נוסף, שלפיו החברה החזיקה ב־132 אלף מ"ר להשכרה בשווי של 675 מיליון קרונות, כ־330 מיליון שקל. לפי מקורבים למשפחה, מאז סך השטחים להשכרה צמח בכ־50% ועומד כעת על כ־200 אלף מ"ר, שעל פי ההערכות מקנים לחברה שווי של כחצי מיליארד שקל.

וזו רק חברה אחת, כאמור, שמתמצתת את העבודה הדיינית: חושים חדים, ניצול הזדמנויות, מיקוד, מינוף, והקמת חברה נפרדת לכל עסקה. מקורב למשפחה מסביר כי חברות נפרדות מאפשרות להם נזילות גבוהה וגמישות גדולה, ומקטינות את הסיכון לעסקים האחרים. כשמרכיבים תמונה מלאה ממעט הפרטים שאפשר ללקט על האימפריה של המשפחה, המאפיינים האלה ניכרים גם בעסקי הנדל"ן האחרים. כמעט תמיד הם קונים חברה או פרויקט כושל במחיר הזדמנות, פועלים להשבחתו, וכנראה מצליחים להחזיר לעצמם את השקעתם בתוך שנים אחדות.

בוקר טוב אמיר

משפחת דיין עלתה לישראל מאיראן בשנות החמישים. תשעה בנים יש בה ושלוש בנות, והיחסים ביניהם מתוארים כקרובים מאוד: כמה מהם גרים בשכנות במתחם סי אנד סאן בתל אביב, ילדיהם מבלים זמן רב יחד, המשפחות מקפידות על חופשות וארוחות משותפות. חרף החיים המרופדים, לא תראו את בני המשפחה באירועי אלפיון, תמונות של האחים קשה למצוא, והאחיות נחבאות אל הכלים במיוחד. ובכל זאת, מצטיירת תמונה ברורה למדי על פעילותם השקטה.

מלון אסטוריה בלייפציג | צילום: איי פי

בראש הפירמידה עומד האח הבכור משה (63), המכונה מיקי. כל אחד מהאחים מנהל את עסקיו בנפרד או בשותפות עם עוד אח או שניים - אבל אף אחד לא משלים עסקה ללא אישורו של מיקי, כך לפי אדם המכיר את המשפחה. בשנות השמונים היו אלה מיקי ואחיו שלום שהחלו את עסקי הנדל"ן המשפחתיים, כשקנו בנייני משרדים במנהטן; ככל הידוע הם עדיין מחזיקים בהם, מה שמבטיח תשואות נאות לנוכח עליית מחירי הנדל"ן בניו יורק. במקביל שלום, שחי בארצות הברית, מחזיק שם כמה תחנות דלק, ואילו מיקי חזר לישראל והקים כאן, באותו עשור, את המוסך של מרצדס, יחד עם יעקב (52). עם אבי (55) מיקי הקים את פטרוטק, שמוכרת מוצרים לענף הרכב ומייצגת בישראל את BG, הענקית האמריקאית שמתמחה בשמנים ועוד. את עסקי הטרייד אין הוביל בתחילה דודו (46), וכיום עומד בחזית יעקב. בראשית שנות התשעים הוקמה חברת קרמיקה שרוני, שכיום הבעלים שלה הם רוני (אהרון), יצחק ואמיר. האחיות יפה, טובה ומרים מנהלות בחברות הרכב והקרמיקה. האח יהודה כנראה לא מעורב בעסקי אחיו.

האח הצעיר אמיר (42) הוצג באחד הפרסומים האחרונים כדמות המפתח במגעים לקניית אפריקה. אחד המקורבים הגיב בגיחוך לדיווח הזה. "התקיימו עשרות פגישות עם הנהלת אפריקה ישראל לרכישת שלושה מלונות (קראון פלאזה ירושלים, תל אביב ואילת)", אומר המקורב, "אמיר לא היה נוכח בהן. פעם אחת לקחו אותו לפגישה עם אנשים שמנסים לארגן קבוצה לרכישת החברה". קניית המלונות תושלם כנראה בקרוב תמורת 714 מיליון שקל. כמי שהיכולות הפיננסיות שלו הן הגבוהות ביותר, את המהלך מוביל מיקי, אך נראה כי הוא יצרף לרכישה כשותפים את אמיר, יעקב ומכר נוסף; לפי מקורבים כל אחד מהם ישקיע כ־80 מיליון שקל והשאר יגויס באמצעות מימון בנקאי. קניית השליטה באפריקה עצמה ירדה לאחרונה מהפרק לנוכח הקשיים שבהם מצויה החברה של לבייב ודרישת מחזיקי האג"ח לביטחונות.

בניין FBC בפרנקפורט | צילום: איי אף פי

בפועל, אמיר שקוע בשנים האחרונות בעסקי נדל"ן באירופה, בעיקר בגרמניה, שבה קנה בניין ראשון לפני כ־15 שנה, ובהולנד. "אמיר מצליח למצוא פוטנציאל איפה שאחרים לא רואים", מסביר מקורב. הוא אינו קונה בשוק אלא מכונסי נכסים, ואוהב לעבוד בשותפות עם בנק ההשקעות האמריקאי הענקי גולדמן זאקס וגם עם חברות ביטוח ישראליות. בהאנובר, למשל, הוא שותף במתחם שכולל מרכז מסחרי ומעונות סטודנטים שהוסבו למגורים לפליטים - עסקה אטרקטיבית במיוחד שכן ממשלת גרמניה היא שמשלמת את שכר הדירה. במקביל הקים אמיר את חברת PBM Construction, שמשפצת בניינים ומשכירה אותם למשרדים, מגורים ומלונות, בין שהם שייכים לדיין או לאחרים.

בתוך הערפל הכללי שאופף את המשפחה, מעמדו של אמיר מעורפל במיוחד. מצד אחד, נראה כי מקורבי הדיינים מנסים ליצור את הרושם כי הוא הפרונטמן החדש; כך כנראה שורבב שמו לדיווחים על המגעים עם אפריקה. מצד אחר, איש עסקים בכיר שעבד איתם באירופה ופגש את מיקי, יעקב ואמיר אומר כי באופן ברור "יש אח גדול ואח קטן ויש להם המשחקים שלהם". על התנהלותם הכללית יש לו מילים טובות, והוא מדגיש כי נהנה לשתף איתם פעולה ואף הציע להם להמשיך לעבוד יחד: "הם חושבים נכון, עובדים נכון ושותפים ישרים", הוא מסביר.

מימין: יעקב ודודו דיין, האחים שמובילים את טרייד מוביל. הם היחידים שנחשפים לעתים בתקשורת, השאר נזהרים מאוד מכל פרסום | צילום: יובל חן

בחודשים האחרונים שמה של החברה ושמו של אמיר הופיעו שוב ושוב בכלי תקשורת בגרמניה בדיווחים על כמה עסקאות גדולות. ניכר כי אמיר מסקרן את העיתונאים הגרמנים; הם מתארים אותו כמעין איש צללים, ותוהים אם הוא בעל הממון שמאחורי העסקאות האחרונות. באחת הכתבות הוא תואר כמי שמתמחה במציאת בניינים מתפוררים, ואז מחדש אותם וגובה שכר דירה גבוה שאמור להבטיח שההשקעה תוחזר בתוך שנים מעטות. וכרגיל, כל פרויקט מנוהל בידי חברה חדשה שהוקמה לצורך העניין, כשלעתים כמה חברות שונות של הדיינים מטפלות בכמה בניינים שונים באותה עיר. כשהסקרנות של הגרמנים שלחה אותם למצוא היכן רשומות החברות השונות הללו, היא גילתה אותן בקפריסין, מקלט מס מוכר.

בפינצטה ובשת"פ

הפעילות בגרמניה מציגה שני היבטים נוספים בעסקי הדיינים: האחד הוא בחירה מוקפדת מאוד אם להיכנס כבעלים או לא, והאחר הוא חיבה לשיתופי פעולה עם חברות אחרות, חלק מהן גדולות ויציבות. FBC, למשל, Frankfurter Buro Center, הוא בניין משרדים מוכר בפרנקפורט, הרשום בבעלות PBM של הדיינים. לפי מקורביהם, הבניין העצום, 142 מטר גובהו, רשום כך בגלל דקויות שונות של החוק הגרמני, אך בפועל גולדמן זאקס הם הבעלים העיקרי ולדיין יש רק חלק קטן בו. מה שאין עליו מחלוקת הוא שהחברה של דיין שיפצה את הבניין תמורת 10 מיליון יורו ומנהלת את הנכס. ובינתיים בלייפציג, מלון אסטוריה ההיסטורי נמכר ביוני תמורת 12 מיליון יורו, אחרי שנים שבהן היה סגור; רובו עבר ככל הנראה לבעלותה של קרן פנסיה צרפתית, אבל חלק קטן, ובו דירות מגורים, נמכר על פי הידוע לאמיר דיין, שהחברה שלו גם משפצת את הנכס.

גם את הפרטים האלה היה קשה ללקט. המידע בגרמניה סותר, ונראה כי שם הולכת ונבנית תמונה של אמיר כמעין טייקון בצמיחה. כאילו התקשורת הגרמנית פגשה זר גבוה ומסתורי. והוא לא לבד: על פי הפרסומים את PBM מנהלת אפרת אבואב, שככל הידוע משמשת דירקטורית ואשת אמונו של אמיר בכל החברות שבהן הוא פועל. שמה הוזכר כמי שהיתה מעורבת בעסקה לקניית מרכז מסחרי בהאנובר תמורת 16.5 מיליון יורו וקומפלקס מוזנח של 412 בתים בדורטמונט, שנקנו גם הפעם לאחר שבעל הנכס הקודם נקלע לחובות.

בעסקה אחרת, שלא סוקרה עד כה בגרמניה וגם לא בישראל, אמיר, מיקי ויעקב דיין היו מעורבים יותר בבעלות: יחד עם אשטרום נכסים הישראלית הם קנו בית אבות ישן בברלין, משפצים אותו כבניין מגורים ומתכננים למכור את הדירות. כל אחד מהשותפים השקיע כ־4 מיליון יורו. הדיינים התעקשו כי PBM היא שתשפץ את הנכס, וכך הבטיח לעצמו רווחים גם כיזמים וגם כקבלנים. בהמשך הם קנו מאשטרום את חלקה, כדי לגזור לבד את כל הרווח שמוערך בכ־5 מיליון יורו.

לב לבייב. קונים מאפריקה את המלונות, ירדו בינתיים משאר נכסי החברה | צילום: אביגיל עוזי

עבודה משותפת עם ישראלים נעשית גם מול רשת מלונות הבוטיק האירופית Sir Hotels השייכת ל־Europe Hotels Private Collection, לקוח מרכזי של PBM. מנהל החברה הוא הישראלי לירן ויצמן, בנו של איש הנדל"ן מני ויצמן, עוד אחד שנזהר מחשיפה.

פעילות נוספת של הדיינים עם משפחת ויצמן תושק בקרוב ברחוב נחלת בנימין בתל אביב. מדובר במלון הבוטיק פולי האוס, שעל תכנונו הופקדו אדריכלית השימור הישראלית המוערכת ניצה סמוק והמעצב הבינלאומי הנודע קארים ראשיד. על פי רשם החברות בעלת המלון היא סיר בנימין; סמוק מסבירה ל"מוסף כלכליסט" כי בראשית הדרך הוא אכן היה אמור להיות חלק מ־Sir Hotels. כיום בעליו הם משה פטרבורג, משפחת דיין - שמחזיקה ברבע מהמלון באמצעות שתי חברות שונות - וניר ויצמן, בנו של מני ואח של לירן.

סמוק, אגב, התרשמה מהעבודה עם אמיר דיין. "אני מורידה את הכובע על הקוליות והענייניות שלו", היא אומרת. "זה לא פרויקט פשוט, כי אין שליטה על כל הבניין ולא היה שיתוף פעולה עם הבעלים של הקומה המסחרית. אבל דיין התנהג בצורה ממלכתית, פשוט הופתעתי. העברתי רשימה של ריג'קטים, והוא פשוט אמר 'תעשו מה שהיא אומרת'. לפניו זה התנהל כמו חנות מכולת. הוא אדם חכם שעוטף את עצמו באנשים טובים, אבל אינו מרבה בדיבורים". האם התרשמה שמדובר באיש עסקים בסדר גודל של לבייב, אני שואל. לא, היא מבהירה, "לרגע לא חשבתי שהוא במעמד לקנות את אפריקה".

צמרת הנדל"ן הישראלית

מלון בוטיק תל־אביבי הוא כנראה רק ההתחלה. הגישושים עם אפריקה ישראל וקניית המלונות ממנה מרמזים על כוונת הדיינים לתקוע יתד עמוקה בענף הנדל"ן בישראל. לפני כשנה הם כמעט קנו את מלון הנסיכה באילת מכונס הנכסים, תמורת 226 מיליון שקל; ברגע האחרון נחלץ קובי מימון לעזרת משפחת טסלר, בעלי המלון המקוריים, וסייע להם לגייס 200 מיליון שקל ולהשאירו בידיהם. בעסקה אחרת עם כונס הנכסים (כאמור, איתור הזדמנויות זולות הוא מומחיות שלהם) אמיר דיין זכה לאחרונה באפשרות לתבוע את נכסי חברת מגדל הזוהר של דודי אפל, ואם יצליח, תמורת 150 מיליון שקל יקבל בין השאר קרקעות לבניית כ־100 דירות בירושלים, 540 דירות בלוד ומאות דירות בגבעת שמואל, וגם מגרש לבית הארחה בטבריה. על פי מקורות המכירים את הפעילות העסקית של המשפחה, לנוכח החשיפה שלה זכה לאחרונה אמיר שואף כרגע להתרחק מפעילויות בישראל, אך במקביל חלק מאחיו מנהלים משא ומתן לקניית עוד שלושה בתי מלון, כשברקע מתבשלת עסקה לרכישת קרקע לבניית עוד 900-600 דירות.

ספק אם יש עוד חברה ישראלית שקנתה כל כך הרבה נדל"ן בישראל בשנה האחרונה. רק העסקאות הידועות שעשו כאן האחים בתקופה הזאת כבר מסתכמות בכמיליארד שקל, מה שמציב אותם בצמרת הענף בישראל. הנתונים ברורים, גם אם הם ממש מנסים להשאיר אותם נסתרים.