היתרונות והחסרונות של קבוצה על פני השקעת יחיד

חברות ישראליות רבות משווקות לישראלים נדלן בארה"ב. הן מבטיחות הרים וגבהות ומציגות תמונה וורודה כאילו שהכל מתנהל על מי מנוחות ולאחר הרכישה הכסף עובד קבוע בלי תזוזות מיוחדות. הן לא מספרות למשקיע שיש תיקונים לנכסים כי לרוב מדובר בבניה קלה ובתים מעץ, יש לא מעט דיירים שלא משלמים כי פוטרו מהעבודה או סתם כי לא בא להם, יש סופות ועוד רבות ומגוונות המורדות בהשקעה בארה"ב. זה לא אומר שההשקעה היא לא טובה אך יש לבדוק טוב טוב שהחלום האמריקאי לא יהפוך לסיוט ישראלי. לכן חובת הבדיקה היא על המשקיע ואין עליו להסתמך על החברה המשווקת שהיא בעלת אינטרס מובהק למכור למשקיע הנכס ולגזור את הקופון.

על המשקיע לדעת מהם מחירי הנדל"ן באזור, מיהם התושבים בקרבת הנכס, מהם המאפיינים הדמוגרפיים של התושבים, מה אומר חוק פינוי דייר באזור וכו'.

כיום מציע השוק האמריקאי מספר אפשרויות ההשקעה שהמוכרות בהן הן רכישה כאינדיבידואל (משקיע שרוכש לעצמו בית) או רכישה קבוצתית (מספר משקיעים שרוכשים מספר נכסים).

כשמשקיע רוכש בית לעצמו הוא מחויב לבחור טוב טוב את הנכס אותו רוכש, והוא חייב להיות פעיל לאורך כל חיי העסקה ולנהל אותה על הצד הטוב ביותר. ישנם משקיעים שאין להם בעיה עם זה וישנם את אלו שדווקא כן – אלו שמעדיפים שקט תעשייתי.

היתרון הגדול של רכישה פרטית על פני רכישה קבוצתית טמון בעובדה שהמשקיע הוא השולט בעסקה, הוא מחליט מה לקנות, בכמה, הוא זה שמקבל החלטות בנוגע לניהול העסקה והוא זה שמחליט מתי למכור ולממש את הרווח – במידה ואכן יש. היתרון בא לידי ביטוי שאין לו שותפים שמחליטים עבורו או יזם שמקבל החלטה שלא תואם את המחשבה של המשקיע.

ישנם משקיעים שרואים דווקא ביתרון זה חיסרון, שכן ניהול נכס בארה"ב בשלט רחוק הוא אומנם לא עניין מסובך במיוחד אך דורש ידע בסיסי וטיפה זמן. אם יש בעיות בנכס הוא ידרוש מהמשקיע זמן רב יותר.

משקיעים רבים דווקא רואים ברכישה קבוצתית יתרון בו אין להם יותר מדי כאב ראש, הם סומכים על היזם ונותנים לו לקבל החלטות, שכן לרוב הוא איש מקצוע והמשקיעים מחפשים הכנסה פסיבית לצד עבודתם, שלגמרי בתחום אחר.

יתרון נוסף של קבוצה בא לידי ביטוי בפיזור סיכון – כשמשקיע הוא בעליו של נכס בודד ויש תיקון של הדוד או נזילה מהגג או שכרגע אין דייר – התשואה באותם חודשים היא אפסית שלא לומר שלילית. מנגד כשקבוצה של משקיעים רוכשת עשרות בתים ומספר בתים אינם מושכרים או שיש תיקונים התשואה אומנם יורדת אך לרוב היא מתאזנת עם נכסים מניבים אחרים וכדי שהתשואה תהיה שלילית או אפסית צריך באמת מקרה קטסטרופלי.

בין אם הבחירה היא באופציה הראשונה או השנייה, שוק הנדלן האמריקאי מזמן לנו הזדמנות של פעם ב 100 שנה, פעם קודמת שארה"ב חוותה משבר כזה היה בשנות העשרים של המאה הקודמת, נצלו אותו בתבונה.

לפרטים נוספים לחצו כאן>>

הכותב מרצה ומלווה משקיעים לרכישת נדלן בארה"ב.