בלעדי לכלכליסט
בתי פאלם ביץ' בדרך לישראל: קורנרסטון גרופ תנסה לגייס בארץ 280 מיליון שקל
חברת הנדל"ן המניב, שפעילותה מתמקדת בדיור בר־השגה בדרום פלורידה, מחזיקה בתיק נכסים של 13.5 אלף יח"ד בשווי מוערך של 1.2 מיליארד דולר. על פי הערכות, הפורטפוליו שיובא לישראל יכלול 6,000–7,000 יח"ד בשווי כחצי מיליארד דולר
עוד חברת נדל"ן אמריקאית מצטרפת לגל הנפקות החוב בבורסת תל אביב. ל"כלכליסט" נודע כי קורנרסטון גרופ (Cornerstone Group) שבשליטת ג'ורג' לופז הגישה לפני מספר ימים תשקיף חסוי לרשות ני"ע הישראלית. קורנרסטון גרופ צפויה לצאת לגיוס של 280 מיליון שקל (70 מיליון דולר) בישראל בחודש הקרוב. החברה האמריקאית מגיעה לישראל בעזרת חברת החיתום אינפין של יהונתן כהן, שתבצע ככל הנראה את ההנפקה במשותף עם דיסקונט חיתום (לשעבר כלל חיתום).
קורנרסטון גרופ תצטרף לשלוש חברות נדל"ן אמריקאיות שכבר הגישו תשקיף לרשות ני"ע, ויחד הן ינסו לגייס סכום מוערך של 1.5 מיליארד שקל מכספי הפנסיה הישראליים בחודשיים הקרובים. נמקו של יגאל נמדר כבר פתחה ברוד שואו בישראל לגיוס של 80 מיליון דולר; היום תצטרף חברת TCI שבניהול דניאל מוס לגיוס של 100 מיליון דולר; וחברת וורטון פרופרטיז של ג'ף סאטון צפויה לצאת לגיוס בחודשים הקרובים, טרם נודע באיזה היקף. ארבע החברות הללו יצטרפו ל־17 חברות נדל"ן אמריקאיות שגייסו כבר כ־11 מיליארד שקל בבורסת תל אביב.
המיקוד: דיור בר־השגה בדרום פלורידה
מרבית חברות הנדל"ן האמריקאיות הגיעו לישראל משוק הנדל"ן של ניו יורק. בשונה מהן, קורנרסטון גרופ פועלת בדרום פלורידה במחוזות פאלם ביץ', ברווארד ודייד קאונטי, ומתמחה בדיור בר־השגה.
בעל השליטה ג'ורג' לופז הוא סמנכ"ל התפעול לשעבר של ענקית הנדל"ן רילייטד שבבעלות המיליארדר האמריקאי סטפן רוס. רילייטד עצמה ביצעה גיוס אג"ח בישראל בהיקף עצום של 847 מיליון שקל בשנת 2015. לופז ייסד את קורנרסטון גרופ בשנת 1993, לאחר שפרש מכהונה בת שמונה שנים ברילייטד, שהתחילה עבורו כמנהל פרויקטים והסתיימה בתפקיד סמנכ"ל תפעול ומימון. ללופז תאר ראשון במינהל עסקים מאוניברסיטת פלורידה.
שותפו של לופז בקורנרסטון, לני וולף, הוא דוקטור למשפטים. השניים צפויים להגיע לישראל במהלך דצמבר כדי לקיים פגישות עם הגופים המוסדיים הישראליים.
קורנרסטון גרופ, שמעסיקה במטה שלה 450 עובדים, נחשבת לאחת השחקנית הגדולות בארה"ב בתחום הדיור בר־ההשגה. על פי אתר האינטרנט שלה, היא מחזיקה בפורטפוליו של 13.5 אלף יח"ד ששוויין מוערך ב־1.2 מיליארד דולר. על פי הערכות, לישראל היא צפויה להביא רק חלק קטן מהפורטפליו שלה — 6,000–7,000 יח"ד בשווי של 600–500 מיליון דולר. בהתאם לזאת, ההון העצמי של קורנרסטון גרופ מוערך ב־200–250 מיליון דולר, והוא ממצב אותה כחברה בינונית מבין החברות האמריקאיות שהגיעו לישראל.
שוכרים במעמד סוציו־אקונומי נמוך
נקודת חולשה של קורנרסטון היא בדיירים שלה, שנחשבים לשוכרים במעמד סוציו־אקונומי נמוך. על פי אתר החברה, כדי שדיירים יתקבלו לפרויקטים שלה, עליהם להרוויח לא יותר מ־60% מהשכר החציוני באותו מחוז. הבדיקה אמנם נעשית רק בשלב הכניסה לדירה — ולא מדי שנה, כפי שנעשה בפרויקטים של HUD (דיור תחת פיקוח ממשלתי אמריקאי) — ובכל זאת, החברה מעמידה רף כניסה נמוך לדיירים. מנגד, בקורנרסטון מדווחים כי יש רשימת המתנה לפרויקטים שלהם, כך שמחיר הדירות הנמוך ואיכות הדיירים יוצרים ביקוש גבוה.
סיטיבנק ו־AIG
שותפים בפרויקטים
על פי פרסומים בעיתונות האמריקאית, קורנרסטון מבצעת את מרבית הפרויקטים שלה באמצעות התוכנית האמריקאית להטבות מס לדיור בר־השגה. התוכנית מעניקה הטבות של פחת מואץ למשקיעים שלה, וכן תמיכה כמעט בגובה השקעתם. במקביל, התוכנית מאפשרת למשקיעים לקבל מימון ארוך טווח של עד 30 שנה לרכישת הפרויקטים.
כמו כן לקורנרסטון יש שותפות עם גופים מוסדיים אמריקאיים בחלק מהפרויקטים שלה, בהם ענקית השירותים הפיננסיים וולס פרגו, תאגיד הבנקאות סיטיבנק, תאגיד הביטוח AIG ובנק אוף אמריקה.
קורנרסטון פועלת במבנה של חברת אחזקות, ומכניסה שותפים לחברות־הבנות שמחזיקות בנכסים עצמם. על פי החוק האמריקאי, הטבות המיסוי שהחברה מקבלת מסתיימות עשר שנים לאחר הרכישה, ולאחר התקופה הזו קורנרסטון קונה את חלקם של המשקיעים שלה ומקבלת בעלות מלאה על הנכסים. על פי ההערכות, בנכסים שיגיעו לגיוס בישראל תחזיק קורנרסטון יותר מעשר שנים. כך, הם יגיעו ללא שותפים לאחזקה ולאחר סיום תוכנית ההטבות האמריקאית.
תגובה אחת לכתיבת תגובה