תמ"א 38 לא רלבנטית לתל אביב וערים במרכז

שנת הקיפאון במסלול הריסה ובנייה מחדש בתמ”א 38 אמורה להסתיים בקרוב, לאחר שביום שני אישרה ועדת השרים לענייני דיור (קבינט הדיור) את תיקון 3א’ שעשה סדר במחלוקת סביב זכויות הבנייה במסלול. התיקון שקידם ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, קובע בבהירות את הזכויות המגיעות בכל מבנה - תוספת לבניין הקיים שנעה בין קומה וחצי לשלוש קומות וחצי - ועתה יוכלו הרשויות המקומיות לחדש את מתן היתרי הבנייה.

אלא שכשבוחנים את ההשפעה הצפויה של התיקון, מגלים שהיא רחוקה מאוד מלהיות דרמטית: בחלק מהערים - ודווקא המבוקשות ביותר לפרויקטים אלה - התיקון כלל אינו רלוונטי כי הן יזמו תוכניות מקומיות הגוברות על תמ”א 38. כך שמי שציפה לקבל את הזכויות שנקבעו מתוקף התוכנית הארצית, מוטב שיבדוק היטב מה התוכנית התקפה בעיר.

בנוסף, נראה שהמו”מ בין מטה הדיור לבין מרכז השלטון המקומי ופורום 15 הערים העצמאיות, הותיר את התיקון מעוקר. כפי שנחשף ב”כלכליסט”, הרשויות המקומיות העמידו שלוש דרישות אולם הן לא קיבלו את החשובה שבהן: פיצוי של המדינה על כך שהן אינן יכולות לגבות היטל ההשבחה על הדירות החדשות שנבנות במסגרת התמ”א. כך אבד התמריץ העיקרי של העיריות לקדם את התוכנית.

מנגד, הדרישות שאמורות היו לאזן זאת כן התקבלו, כשלתמ”א נוספו סעיפים המעניקים להן שיקול דעת נרחב בהתאמתה לעיר, כלומר לתת זכויות חלקיות. יזמים בתחום מגדירים את הסעיפים האלה כבעייתיים.

תל אביב

תוכנית הרבעים שולטת

הדוגמה הטובה ביותר לחוסר הרלבנטיות של התיקון החדש היא תל אביב, שקובעת את הזכויות הניתנות לתמ"א 38 בהתאם לתוכנית הרבעים ותוכנית המתאר של העיר (תוכנית תא 5000) שגוברות על התוכנית הארצית. כך שבתל אביב אין בשורה של ממש באישור התיקון: תוכנית הרבעים קבעה את הזכויות לפני התיקון וגם לאחריו.

תוכנית הרבעים תקפה כיום ברובע 3 - מרכז העיר ממערב לאבן גבירול, בין הירקון לבוגרשוב, וברובע 4 - ממזרח לאבן גבירול בין הירקון לשאול המלך. מחצית מרובע 3 וחלק קטן מרובע 4 נמצאים גם באזור העיר הלבנה, שהוכרז על ידי אונסק”ו כאזור לשימור. ברוב הרחובות ברבעים אלה ניתן להוסיף קומה אחת לבניין, במיעוטם שתיים, וברחובות הראשיים ניתן להגביה עד 6–7 קומות. באזור יש גם מבנים רבים לשימור שממילא אי אפשר להרוס.

“אף אחד בתל אביב לא חיכה לתיקון כדי לחשב מחדש את הזכויות”, אומרת עו”ד קרן כהן בלחרסקי המתמחה בתמ”א 38. המשמעות העיקרית של אישור התיקון למי שהגיש תוכנית בנייה המותאמת לרבעים בטרם עצירת אישור התוכניות, היא שעתה הוא יוכל לקבל היתר. עם זאת, בעירייה שוקלים לקבל את התיקון בדרום העיר ובמזרחה.

הרצליה ואחיותיה

יש תוכנית עצמאית

תל אביב אינה יחידה. סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לערים - עוד לפני התיקון החדש - לאמץ מדיניות משלהן לתמ"א. הסעיף קובע שאם ועדת התכנון המקומית שוכנעה שיש ביישוב תנאים ייחודים הדורשים לעשות התאמות בתמ”א, יש לה סמכות לאשר תוכנית מפורטת משלה לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

כך למשל, מכוח סעיף 23 יזמה הרצליה את תוכנית הר/2213, שקובעת זכויות שונות מאלו שבתוכנית המתאר הארצית - ולעתים אף נדיבות יותר. "יש לי חוות דעת משפטית שהתוכנית שלנו גוברת גם על התיקון לחוק, כך שנוכל לקדם אותה ולתת יותר זכויות”, אומר מהנדס העיר הרצליה, מייק סקה. “במקרים שבהם התמ"א קובעת תוספת של שלוש קומות אני יכול לתת 3.5 קומות וגם במקרים אחרים אנחנו מעניקים זכויות בנייה מוגדלות".

סקה התייחס גם לקיפאון בתמ"א: "היה כאן הרבה רעש על כלום, כל ההבדל בין הפרשנות המרחיבה למצמצמת הוא על שטח ממוצע של 50–60 מ"ר לכל המגרש". הוא סיפר שהעירייה סייעה למי שקידם את התוכנית. "לכל אלה שהיה אומץ להגיש בקשות לפני שהיה פתרון קידמנו אותם עד לרמה של לפני חתימת ההיתר. הם עברו ועדה, מילאו את כל התנאים, ואז המתינו על הגדר. מרגע שהתיקון אושר בממשלה, נוכל לחדש את מתן ההיתרים".

בין הערים שלהן מדיניות תמ"א עצמאית ניתן למנות גם את קרית אונו וראשון לציון. בגבעתיים העירייה עובדת כיום על תוכנית עירונית מפורטת, לאחר שלפני כחצי שנה היא עצרה - מעט בבהלה - את אישור הפרויקטים בשל הצפיפות והעומס על התשתיות שנוצר בעיר.

עם זאת תמ”א 38 תקפה - כולל התיקון החדש - בחולון, בת ים ורמת השרון שאין להן תוכנית מפורטת משלהן. ברמת גן, שבה יש ריכוז גבוה של פרויקטים מסוג תמ"א 38, יש לעיר תוכנית מפורטת (רג53) אך היא עוסקת בצפיפות, קווי בניין וגובה ולא בזכויות בנייה. לפי הערכות, התיקון יחול ברמת גן אך מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בעירייה טרם גיבשו מדיניות המשך לתיקון.

רשויות אחרות

אין בעיה להגיד לא

התיקון החדש מספק לכל הרשויות המקומיות מרחב תכנוני שמעניק להן כוח רב: גם בערים שאין בהן מדיניות סדורה, אין חובה לאשר פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש. שמאי המקרקעין אריה קמיל ששימש בעבר כשמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב ומנהל מחלקת שומה והשבחה בעיריית תל אביב, מעריך שהרשויות החזקות בישראל לא יתלהבו לאמץ את תיקון תמ"א 38.

"התיקון נותן בידי הוועדה המקומית את היכולת לקבוע בכל הקשור למתן היתרים מכוח תמ"א 38, ומכאן שהחלטת הוועדה המקומית גוברת על כל החלטה ברמה הלאומית". עוד אמר קמיל, כי "קיים קונפליקט מובנה בין הממשלה, שמבקשת לעודד יותר בנייה ברשויות המקומיות לבין השיקולים של כל רשות ביחס להיבטים הכלכליים, הדמוגרפיים והסביבתיים. התיקון לתמ"א 38 לא נתן פתרון לקונפליקט זה, בדגש על הרשויות החזקות".

התיקון הרחיב מאוד את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות. לדברי עו"ד כהן בלחרסקי, גם לפני התיקון התמ"א אמרה שלרשות המקומית יש שיקול דעת - אבל היא היתה צריכה לנמק מדוע היא חורגת מהוראות התוכנית הארצית. "אלא שבנוסח הקיים הרשות אפילו לא צריכה לנמק את שיקול הדעת, היא יכולה להימנע מלאשר זכויות מכוח התמ"א מבלי שנקבעו קריטריונים מתי היא יכולה להפעיל שיקול דעת ומתי לא, וגם לא נקבעה עמדה לגבי מי שנפגע מהפעלת שיקול הדעת לגבי הגשת תביעה בנושא", היא אומרת.

כוח לשכנים

סיכון חדש ליזמים

עוד סעיף חדש שהתקבל לבקשת הרשויות המקומיות עשוי להקשות מאוד על היזמים: הם יחויבו להעביר כתב שיפוי שישמש את הרשות למקרה שתוגש נגדה תביעה בגין ירידת ערך הנכס (סעיף 197 לחוק המקרקעין). כך, בניין שנבנה לפי התמ"א יהיה חשוף לתביעות של בניינים שכנים שיטענו שהבנייה החדשה פגעה בערך הדירות שברשותם. אם התביעה תתברר כמוצדקת - היזמים יצטרכו לשאת בה.

היטלי השבחה

חישוב חדש

גם ערים שלא יאמצו את התמ”א ייאלצו להתחשב בה בחישוב היטלי ההשבחה. בניין שתמ”א 38 מעניק לו עתה שתי קומות, אך הרשות תתיר לבנות שלוש - יקבל פטור מהיטל השבחה רק על שתי הקומות הראשונות. "הזכויות הניתנות בתיקון הקיים יהיו תקרת הפטור", מדגיש עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב.