"אם הייתי מממן היום דירות יוקרה בניו יורק - אללה ירחמו"

תשע בבוקר. ניו יורק. קר מאוד. כולם עוד מדברים על הבחירה המפתיעה של דונאלד טראמפ ועל היערכותו לכניסה הקרובה לבית הלבן. בכניסה לאחד ממגדלי דירות היוקרה במנהטן, שבבעלות חברת אקסטל (Extell) של גארי בארנט, פוגשים אותי שני צעירים חובשי כיפות ומלווים אותי לקומה העליונה. העיר מרשימה מלמעלה. סנטרל פארק הנפרש למטה עוצר נשימה, קו הרקיע של ניו יורק מנוקד בגורדי שחקים חדשים, ורק דבר אחד פוגם בשפע הבלתי נתפס הזה של דירות היוקרה — אין להן קונים. 

העשירים פחות עשירים

שמונה שנים עברו מתחילת הפלישה האמריקאית לישראל, ויותר משנתיים מאז הגיע לישראל המיליארדר היהודי־אמריקאי בארנט, כדי לגייס 1.65 מיליארד שקל מכספי הפנסיה הישראליים. אך מאז ועד היום שוק הנדל"ן של ניו יורק השתנה מאוד. עשירי העולם נהפכו לעשירים פחות, הבנקים החלו לסגור את ברז המימון לפרויקטי נדל"ן על רקע רגולציה קפדנית, וכל ניסיון למכור היום דירות יוקרה בעיר נחשב למשימה לא פשוטה, בלשון המעטה.

אקסטל היא אחת מבין 18 חברות נדל"ן אמריקאיות, שהנפיקו אג"ח בהיקף מצטבר של כ־12 מיליארד שקל בבורסת תל אביב. השיטה שהמציא צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית, הכוללת מארז של כמה נכסים אל תוך חברה אחת וגיוס אג"ח בבורסת תל אביב ללא ביטחונות, התפשטה בניו יורק ובמדינות נוספות בארה"ב כאש בשדה קוצים. לרגע נדמה היה שכל חברות הנדל"ן האמריקאיות נושאות עיניים אל עבר בורסת תל אביב, אבל אז הגיעה הקריסה של חברת אורבנקורפ (Urbancorp) הקנדית, באפריל 2016, ותקעה מקל רציני בגלגלי הרכבת האווירית הזו.

"כלכליסט" נסע לניו יורק, כדי לפגוש את היזמים האמריקאים פנים אל פנים , לסייר בשטח ולגבש תמונת מצב עדכנית על הנכסים שלהם ועל גישת המערכת הפיננסית האמריקאית למימון פרויקטי נדל"ן. בנוסף ניסינו גם להבין אם אנו הישראלים, שמושקעים בחברות האלה, מפספסים משהו שהמשקיעים האמריקאים כן רואים — בעיקר כדי לבדוק איך מונעים את האורבנקורפ הבאה.  

"אני חושב שצריך להתמקד בגילוי הנאות בתחילת הדרך. לא להתרכז רק בנכסים עצמם, אלא גם לחקור באופן אישי את היזמים שבאים לגייס כסף בישראל", אמר יריב בן ארי, שותף בכיר בפירמת עורכי הדין האמריקאית אקרמן (Akerman), שמייצג לא מעט מהחברות האלה. "כשבנק בארה"ב בוחן הלוואה הוא בודק מי היזמים, מה עשו בעבר, אילו פרויקטים אחרים יש להם — וחוקר לעומק את הרקע הכלכלי האישי שלהם". לו הגופים המוסדיים בישראל היו בודקים כך את אלן ססקין, הבעלים של אורבנקורפ הקורסת, ייתכן שהיתה נמנעת נפילה כואבת.

כרגע מופנים החששות של המשקיעים הישראלים בעיקר אל עבר אקסטל, שאמנם רחוקה מליפול, אולם האג"ח שלה נסחרות בתשואות לפדיון דו־ספרתיות על רקע מצב שוק דירות היוקרה בניו יורק והקושי לקבל הלוואות לבנייה מבנקים אמריקאיים. לדברי בן ארי, "זה נכון שהבנקים האמריקאיים עצרו מימון של פרויקטים בסקטור דירות היוקרה, אבל פרויקטים אחרים של דירות רגילות ונכסים מסחריים ממשיכים לקבל מימון כרגיל".

"אם הייתי מממן דירות יוקרה — 'אללה ירחמו'"

אהוד ארנון, המנכ"ל הפורש של בנק דיסקונט ניו יורק, חושב קצת אחרת. "זה שאקסטל קיבלה מימון לפרויקט שלה (OMS - One Mahattan Square) זה יפה, אבל אני יכול להגיד לך שאין שום שינוי במדיניות של הרגולטור האמריקאי. ממש לאחרונה היה כנס של בנקאים בניו יורק, והרגולטור שדיבר שם אמר שיש כיום שלושה דברים שמטרידים את הרגולציה האמריקאית: סייבר, הסכמי שכר גבוהים בבנקים וחשיפה גבוהה לנדל"ן. אני לא חושב שהבנקים ישנו את גישתם למימון נדל"ן. אנחנו בדיסקונט, למשל, חשופים לנדל"ן בשיעור של 30% מהתיק שלנו, שיעור שנחשב נמוך. אנחנו עושים בבנקים מתמטיקה פשוטה מאוד. אם הריבית תעלה ב־2%–3%, חלק גדול מהפרויקטים יתקשו להחזיר הלוואות. אם הייתי מממן היום דירות יוקרה — 'אללה ירחמו'. אבל הסיכון הוא לא רק בדירות יוקרה. התשואות היום על פרויקטי נדל"ן נמוכות מאוד, באזור ה־3%–4%, ולכן כל שינוי בריבית הוא רגיש מאוד. ה־OCC (Office of the Comptroller of the Currency), המפקח על הבנקים בארה"ב, קובע כי אסור לבנק לתת יותר מ־300% מהונו לנדל"ן. ויש פה בנקים שנתנו 500% ומעלה, ולכן ישנה האטה. הסיבה שגרמה לקיפאון בשוק היא השילוב בין הרגולציה לבין העלייה במחירי הנכסים. דירות יוקרה, שעולות יותר מ־30 מיליון דולר, הן בעיה רצינית ליזמים. הם בנו הרבה כאלה, אבל כיום יש במקומות רבים בעולם מגבלות, והכסף כבר לא זורם חופשי כפי שהיה בעבר. מעט מאוד אנשים יוציאו היום 20 מיליון דולר על דירה — ומספרם עוד ילך ויקטן", טוען ארנון.

מימין: פרויקט פרנקלין של אולייר בברוקלין. 120 דירות להשכרה; למעלה משמאל: מלון William Vale, נכס אישי של יואל גולדמן, הבעלים של אולייר; למטה משמאל: פרויקט North Flats של אולייר. כנסייה שהוסבה לדירות | צילום: אורן פרוינד

משקיעים ישראלים רבים שואלים את עצמם מדוע? מדוע מעדיפות החברות האמריקאיות לגייס כסף בבורסת תל אביב ואינן פונות לשוק האמריקאי? האם זה אומר שאנו, המשקיעים הישראלים, מפספסים אולי משהו שהאמריקאים רואים ביתר בהירות?

בכיר במערכת הבנקאות הפרטית האמריקאית הסביר כי "הסיבה שהחברות האלה מגיעות לישראל נובעת מגודלו של השוק האמריקאי. השוק כאן גדול, והוא פונה לחברות עם היקף נכסים בסדרי גודל של 3 מיליארד דולר ומעלה. על חברות קטנות מזה האנליסטים לא יסתכלו וחברות הדירוג לא ידרגו אותן. לכן השוק כאן לא יקבל אותן. בדיוק כמו שחברה עם שווי שוק של 10 מיליון שקל לא תעשה הנפקה בתל אביב, כי היא קטנה. תוסיף לכך את העובדה שיש לכם בישראל כמות אדירה של כסף, הגבוהה מההיצע של החברות, את האהבה של המשקיעים הישראלים לנדל"ן אמריקאי ואת שוק האג"ח המשוכלל שלכם בבורסת תל אביב — והנה לך תשובה למה זה עובד בישראל ולא באמריקה. אין פה שום עניין של משהו שהישראלים מפספסים, אלא פשוט התאמה בין גודל החברות לשוק", הסביר הבנקאי.

שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות נמצאות כרגע במוקד תשומת הלב של המוסדיים: אקסטל, שתשואות האג"ח שלה נמצאות ברמות דו־ספרתיות בעקבות הירידה בביקושים לדירות יוקרה והקושי להשיג מימון לפרויקטים; אולייר (AllYear) של יואל גולדמן, שגם היא סבלה בשנה האחרונה מעלייה בתשואות האג"ח בעקבות פרויקט ענק שהיא בונה בשכונת בושוויק בברוקלין בהשקעה של כ־400 מיליון דולר; ואם.די.ג'י (MDG) של דייוויד מרקס, שבונה בימים אלה מלון חדש באזור האדסון יארד בהשקעה של 159 מיליון דולר.

אולייר: "מי שחושש מוזמן לבוא לפה ולראות"

אולייר (AllYear), שגייסה כ־600 מיליון שקל בישראל, היא הצבעונית ביותר מבין שלוש האמריקאיות שביקרתי. הבעלים יואל גולדמן הוא חרדי מזוקן בתלבושת חסידית, שבונה כבר 12 שנים דירות מעוצבות להיפסטרים ברובע ברוקלין. לאולייר יש יותר מ־1,200 דירות להשכרה בברוקלין, בשיעור תפוסה של 98%, אך תשומת הלב כרגע מתמקדת בשלושה פרויקטים שהחברה בונה בימים אלה.

פרויקט פרנקלין (Franklin), שיכלול 120 דירות להשכרה בהשקעה של 55 מיליון דולר עם NOI (הכנסה נקייה משכירות) שנתי צפוי של 5 מיליון דולר, נמצא ממש בשלבי סיום. פרויקט אלבי (Albee Square) — 150 דירות להשכרה בעלות של 122 מיליון דולר וצפי ל־NOI של 10 מיליון דולר — כבר הגיע לקומה האחרונה בבניית השלד, ועבודות הגמר צפויות להתחיל. הפרויקט צפוי להסתיים ברבעון השני של 2017, וייתכן שאף קודם לכן.

פרויקט שנמצא בשלבי בנייה התחלתיים הוא בושוויק — פרויקט המגורים הגדול ביותר שנבנה כיום בברוקלין וצפוי לכלול שני בלוקים של 912 דירות להשכרה. הגופים המוסדיים בישראל הביעו חשש מכך שהפרויקט הזה אולי גדול מדי על אולייר, אך בינתיים הצליחה החברה להשיג מימון ראשון של עד 285 מיליון דולר בעבורו, והבנייה מתקדמת בקצב מהיר מהצפוי. הפרויקט, שעלות הקמתו מוערכת ב־400–360 מיליון דולר, ייבנה בשני שלבים, כאשר השלב הראשון שצפוי להסתיים עד סוף 2017 יכלול 500 דירות. היסודות הושלמו, בניית החניון הסתיימה ובניית הקומה השנייה מתוך תשע כבר החלה. בניית החלק השני של הפרויקט צפויה להסתיים עד המחצית השנייה של 2018. ה־ NOI השנתי של הפרויקט לאחר השלמתו מוערך ב־31 מיליון דולר, כך שמדובר בתוספת משמעותית עבור החברה.

גולדמן עצמו אינו מתראיין, אולם סמנכ"ל הכספים שלו, הישראלי יזהר שמעוני (41), רואה חשבון בהכשרתו, הודף את כל החששות של המוסדיים מפני ניהול קלוקל בחברה. "אולייר היא כמו רכב. גולדמן הוא הנהג, ויש ארבעה גלגלים: סמנכ"ל התפעול ג'ואל גרינפלד אחראי על הפיננסים; אני כסמנכ"ל כספים עובד מול השוק בארץ; דייוויד פרידמן אחראי לכל ההשכרות; ומרק שווימר מנהל את חברת הביצוע שלנו ברוקלין GC, שמעסיקה את הפועלים ומעניקה שירותים לפרויקטים. אנחנו חברה מסודרת לכל דבר, ומי שחושש מוזמן לבוא לפה ולראות", אומר שמעוני.

פרויקט בושוויק בברוקלין. ממומן בהלוואה בריבית של 10.5% | צילום: אורן פרוינד

למה נטלה אולייר הלוואה בריבית גבוהה של 10.5% על פרויקט בושוויק?

שמעוני: "ההלוואה נלקחה מבנק להשקעות ולא מבנק רגיל, ולכן הריבית גבוהה יותר. עם הבנקים הכל הולך לאט מאוד, וזה מעכב לנו את העבודה. לכן התקדמנו עם מלווה פרטי. הרווח שלנו מה־NOI כשהפרויקט עובד חודשיים — אותם חודשיים שהוא היה מושבת לו היינו ממתינים להלוואה מהבנק — מכסה לנו את הפער בין הריביות ואף יותר".

יהיה ביקוש ל־912 דירות בברוקלין?

שמעוני: "אני מחפש היום דירה בברוקלין, וקשה מאוד למצוא. בפרויקטים האחרים שסיימנו בברוקלין יש ביקוש גבוה מאוד, ויש אנשים שמחכים שנסיים פרויקטים. 20% מהפרויקט הן דיור בר השגה, כך שאין מה לדאוג".

על גולדמן אמר שמעוני: "אפשר לסמוך עליו ב־100%. הוא יתמוך בחברה בכל עת ובמחזיקי האג"ח. הוא מתנהל היום כחברה ציבורית לכל דבר, שמנוהלת תחת דירקטוריון, והוא מבין את זה. אתה לא תראה בעל שליטה אחר שבא ותורם 14 נכסים משלו לחברה" .

בסיור שערכתי בפרויקטים של אולייר התרשמתי כי אכן מדובר במערכת משומנת היטב, שיודעת לבנות פרויקטים גדולים, וגולדמן עצמו מעורב אישית ומכיר כל פרט בבנייה.

האג"ח אולייר נסחרות היום בתשואה לפדיון של 7.5%, נמוכה מבעבר, בין השאר בעקבות התקדמות מהירה בפרויקט בושוויק והעובדה שהאג"ח צפויה להיכנס למדד תל בונד שקלי.

אקסטל: "26 קומות מתוך 80 מוכנות. נותר לסיים את הבנייה ולמכור דירות"

"

אקסטל שבבעלות גארי בארנט מרכזת היום את מירב תשומת הלב של המשקיעים הישראלים. האג"ח שלה, בהיקף של 1.65 מיליארד שקל, נסחרות ררוב לשנה בתשואות דו־ספרתיות (אתמול 11.3%) בעקבות הירידה בביקוש לדירות יוקרה והקושי לקבל מימון לפרויקטים. החזר החוב למשקיעים הישראלים מסתמך על מימונים שאקסטל צריכה לסגור מול הבנקים כנגד הנכסים ועל מכירת דירות.

"נכון, זה לקח יותר זמן ושילמנו יותר בריבית"

את בארנט פגשנו במשרדיו המפוארים בניו יורק. הוא נראה תשוש, אולם לאורך השיחה שידר אופטימיות. "כשביקרתי בישראל לפני שנה, אחרי הנפילות באג"ח, אמרתי למשקיעים שאנחנו מצפים שהדברים יסתדרו, אבל גם שזה יהיה קשה יותר וכרוך בסיכון. ואכן היה סיכון, אבל הצלחנו להשיג הלוואה לפרויקטOne Manhattan Square", אמר בארנט. "נכון, זה לקח קצת יותר זמן ושילמנו יותר בריבית, אבל איכות הנכסים שלנו וההון העצמי מאפשרים לנו לקבל הלוואות ולהמשיך קדימה".

אקסטל עוסקת בייזום דירות יוקרה במחירים שנעים בין מיליון דולר ל־30 מיליון דולר. החברה בונה כרגע ארבעה פרויקטים בניו יורק — שלושה של דירות למכירה ואחד של דירות להשכרה. הגדול והעיקרי בהם הואOne Manhattan Square, בסמוך לגשר ברוקלין. המגדל יכיל 815 דירות יוקרה למכירה והעבודה מתבצעת בימים אלה בקומה 26 מתוך 80. כנגד כל הסיכויים אקסטל השיגה בספטמבר האחרון הלוואת בנייה של 550 מיליון דולר להשלמת הפרויקט הזה, וכעת נותר רק לסיים את הבנייה ולמכור את הדירות. החברה מכרה עד כה את הפנטהאוז תמורת 13 מיליון דולר ו־80 דירות, אולם אלה נמכרו תמורת 1.5–3.5 מיליון דולר לדירה, כך שהביקוש לדירות היקרות יותר עדיין נמוך והיא מתקשה למכור אותן. "יש לנו מימון לפרויקט שעדיין לא ניצלנו במלואו", מסביר בארנט. "אנחנו יכולים להגיע עד מימון של 750 מיליון דולר. אנחנו במו"מ עם בנקים על 50 מיליון דולר בנוסף ל־550 שכבר קיבלנו, כך שאנחנו לקראת מימון של 600 מיליון דולר. יש התעניינות גם מצד בנקים בינלאומיים. יש לנו עוד 150 מיליון דולר להשיג בחצי השנה הקרובה, ונצליח. לדעתנו יש סיכון נמוך בהמשך המימון של הפרויקט, וצריך להמשיך לבנות".

פרויקט One Manhattan Square ליד גשר ברוקלין. 815 דירות, ממיליון דולר ועד 30 מיליון דולר | צילום: אורן פרוינד

פרויקט נוסף ההולך ונבנה הוא The Kent — דירות יוקרה למכירה באפר איסט סייד של מנהטן. אקסטל מחזיקה בפרויקט (20%) לצד שותף סיני (80%), והיא סגרה באוקטובר האחרון שני הסכמי הלוואות בהיקף של 285 מיליון דולר. "The Kent מומן במלואו, ועכשיו עלינו להשלים את הבנייה. כדי להחזיר את ההשקעה שלי על הבניין הזה, אני צריך למכור לפי 2,000 דולר למ"ר, שזה די שמרני".

פרויקט נוסף של אקסטל הוא Central Park Tower, מגדל מגורים ומסחר שעתיד להיות הגבוה במנהטן ובעולם המערבי. באוגוסט האחרון הכניס בארנט משקיע סיני (SMI), שהזרים לפרויקט 300 מיליון דולר וקיבל 20% ממנו. השלמת הבניין צפויה באוקטובר 2019, והיקף ההשקעה בו מוערך ב־3 מיליארד דולר. על הפרויקט יש הלוואה של 235 מיליון דולר שהעמידה קרן בלקסטון והוחלפה באחרונה על ידי קונסורציום מלווים בראשות קרן בלקסטון והוארכה עד סוף 2017 . "אנחנו עובדים על החזרת ההלוואה הזו ומקווים לקבל על המגדל מימון חוב בכיר שיחליף את ההלוואה של בלקסטון כבר בחודשים הקרובים".

גם לגבי פרויקט זה החשש הוא כי בארנט יתקשה למכור את הדירות, לאור המחירים הגבוהים. לדבריו, כדי להחזיר את ההשקעה יצטרך לגבות 4,000 דולר לרגל מרובעת (כ־40 אלף דולר למ"ר).

האם זה לא מחיר מוגזם?

בארנט: "נמכור אפילו ביותר. יש בניין מולנו שמכר במחירים כאלה כבר 80% מהדירות, ובנכס קרוב אחר נמכרו כ־75% מהדירות במחיר ממוצע של 7,000 דולר לרגל מרובעת (כ־70 אלף דולר למ"ר — א"פ)".

"אנחנו לא תלויים בשום פרויקט כדי להחזיר אג"ח"

אקסטל בונה גם את פרויקט 555 של דירות להשכרה. "הפרויקט מוכן כמעט, ואין בו שום סיכון", אמר בארנט.

אתה מתכוון למכור אותו?

בארנט: "אנחנו מוכנים למכור כל נכס בזמן הנכון". ואכן, כמה ימים לאחר הראיון מכר בארנט את החלק המסחרי בפרויקט תמורת 68 מיליון דולר. "אנשים עדיין רוצים לבוא לגור בניו יורק, ואין הרבה מוצרים", סיכם בארנט, "והחדשות הטובות הן שקשה לקבל הלוואות בנייה, חוץ מאתנו, כך שלא יהיו הרבה בניות חדשות".

האג"ח של אקסטל עדיין נסחרות בתשואה גבוהה. האם זה בגלל שהשוק חושש שלא תמכור את הדירות בסנטרל פארק טאוואר ולא תחזירו את החוב?

בארנט: "אנחנו לא צריכים למכור את הדירות האלה כדי לשלם את הכסף לאג"ח. אנחנו לא תלויים בשום פרויקט. יש המון מקורות. אנחנו כן חייבים להשלים את הבנייה. זה הדבר היחיד".

MDG: "נגדיל את המשכנתא על המלון והכסף ילך למחזיקי האג"ח. אם נצטרך נעשה גם הרחבה של האג"ח"

MDG של איש הנדל"ן היהודי דייוויד מרקס גייסה בישראל 233 מיליון שקל ונמצאת גם היא כרגע במוקד העניין של המשקיעים בישראל. החברה בונה כרגע מלון חדש באזור האדסון יארד בהשקעה של 159 מיליון דולר. אלמלא פרויקט זה, שנחשב לפרויקט ייזום גדול למידותיה, היא היתה זוכה כנראה לדירוג אשראי גבוה מהנוכחי, שעומד על A3.

את מרקס פגשתי באתר המלון, שנמצא עדיין בשלבי בנייה ראשוניים ויופעל תחת המותג Courtyard by Marriott, לאחר עיכוב של כמה חודשים בעקבות סלע לא צפוי בקרקע. "יש לי חברה שמשקפת את האופי שלי. אני מאוד אוהב גיוון", הוא אומר בראיון ראשון ל"כלכליסט". "התחלתי בדירות להשכרה, המשכתי להשכרת דיור סיעודי, אחר כך למשרדים ועכשיו אנחנו מקימים בית מלון. הדבר המעניין הוא שאנחנו תמיד מנסים להגיע לשכבות החלשות, כדי להיות בעלי סיכון נמוך. בבתי הדיור המוגן שלנו הכל מושכר לממשלה. הבתים שלנו הם למעמד הנמוך, והמלון הוא במיקום ממש טוב, וזה כמעט נטול סיכון".

מרקס, בשנות החמישים לחייו עם ניסיון של 30 שנה בנדל"ן הניו יורקי, לא נמשך לעסקאות מסוכנות וגדולות כמו אנשי הנדל"ן הצעירים. הוא מתנהל בשמרנות של איש שראה ועשה הרבה, וזה משתקף היטב בניהול שלו.

MDG היא אכן חברה מגוונת. היא מחזיקה בנכסים מניבים בתחום של דיור לגיל השלישי (64%), בתים להשכרה (27%) ובנייני משרדים (9%). ההון העצמי שלה עומד על 240 מיליון דולר, שהופך אותה לשחקנית די קטנה בין האמריקאיות שהגיעו לישראל.

המלון ש־ MDG בונה באזור האדסון יארד. השקעה של 159 מיליון שקל | צילום: אורן פרוינד

איך תחזיר כסף למחזיקי האג"ח?

מרקס: "למלון יש משכנתה ראשונה של 90 מיליון דולר, ואנחנו רוצים להעלות אותה ל־125 מיליון דולר. הכסף מההפרש יילך למחזיקי האג"ח. יש לנו מספיק כסף לבנית הנכסים, וכל מימון שנקבל עליהם יופנה לתשלום האג"ח. בנוסף אני חושב לעשות הרחבה של האג"ח אם נצטרך, וכך נוכל להתגלגל קדימה. אחרי שאסיים את המלון אוכל לשלם באמצעות התזרים החזק שהוא ייצר. אני יכול למכור קרקע אחת ולהחזיר את כל החוב, אבל אני לא צריך למכור שום נכס. המלון יוכל לשרת יפה את החוב לישראלים".

אין סיכון בכך שג'ו מויניאן, יזם שגייס אג"ח בישראל, העניק לך הלוואה למלון ומחזיק בשעבוד עליה?

מרקס: "יש לו שעבוד ראשון על הנכס לשנה וחצי של תשלומי ריבית. אני מקווה שעד אז נסיים את המלון. אני לא רואה סכנה. הוא מנסה לבנות עסק משכנתאות, ואני לא חושב שיש לו כוונות זדון להשתלט לי על הנכס. המטרה שלי היא לשפר את התשואה על האג"ח. אני לא מרוצה ממנה ולא מהדירוג שקיבלתי. אני מקווה שכאשר המלון יושלם יעלו את הדירוג".