אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
כיצד ניתן ליישם את תוכנית הדיור בר ההשגה של ניו יורק בישראל?

כיצד ניתן ליישם את תוכנית הדיור בר ההשגה של ניו יורק בישראל?

לפני שנתיים הכריז ראש עיריית ניו יורק על תוכנית בת עשור שתייצר 200 אלף יחידות דיור בשכירות מוזלת. מאז נוספו 53 אלף יחידות דיור לפרויקט ואלה אפשרו למשפחות רבות ממעמד הביניים להמשיך ולגור בעיר האהובה עליהם. כיצד ניתן לתרגם את ההצלחה בשוק הדיור הישראלי?

30.12.2016, 07:58 | אמיר צביקל

ריבוי הזדמנויות תעסוקה בערים הגדולות גורר ביקושים שמביאים לעליית מחירי נדל"ן ולתמהיל אוכלוסייה הומוגני שכולל עשירים בלבד. מתכנני העיר ניו יורק, שרצו לשמר מרקם בעל מגוון תרבותי עשיר ואוכלוסייה הטרוגנית ראו במגמה זו סכנה לאופי העיר, לאורח החיים בה ולאטרקטיביות שלה. אחת מדרכי הפעולה לשינוי המגמה היא יצירת "דיור בר השגה". נושא זה מונע בעיקר ומהשאיפה לצדק חלוקתי ולשוויון הזדמנויות באוכלוסייה - נושאים שלא ניתן להפריז בחשיבותם.

קראו עוד בכלכליסט

בניו יורק, בין השנים 2005 ו-2012, מחירי השכירות צמחו ב-11%, בזמן שרמת ההכנסה של תושבי העיר נותרה יציבה. מחקר משנת 2014 מראה שכשליש מתושבי העיר הוציאו מעל 50% מהכנסתם על דיור.

ראש העיר, ביל דה בלאז'יו, הכריז בשנת 2014 על תכנית בת עשור, עם יעד של יצירת ושימור 200 אלף יחידות לדיור בר השגה, שאמורות לאכלס מעל ל-500 אלף תושבים. הקצאת הדירות מתבצעת לפי מפתח הנגזר מאחוזון ההכנסה ביחס להכנסה הממוצעת באזור.

לכך נוספה חקיקה המחייבת יזמים לכלול בפרויקטים שלהם דיור בר השגה. במקומות רבים, כשמתבצע תכנון שמאפשר הגדלת צפיפות, חובה לכלול בין 20% ל-30% דירות כדיור בר השגה. ניתנים תמריצים הכוללים הקלות מס, מענקים ו/או זכויות בנייה מוגדלות. בין השאר, כוללת התכנית השקעה של 2.5 מיליארד דולר בשיפוץ ושימור יחידות קיימות של דיור בר השגה. ואכן, תוצאות ביניים מראות שהתכנית מתקדמת בקצב מהיר מהצפוי.

מתחם דיור בר השגה בברונקס בניו יורק (ארכיון) מתחם דיור בר השגה בברונקס בניו יורק (ארכיון) מתחם דיור בר השגה בברונקס בניו יורק (ארכיון)

בשנת 2016 לבדה, שומרו ו/או נוספו בעיר ניו יורק מעל ל-23 אלף יחידות דיור. מתחילת התכנית העיר שימרה ו/או הוסיפה כ-53 אלף יחידות דיור.

נקבע בחקיקה כי דירות בעלות תקרת שכר דירה יישארו ברות השגה ולא ישובו לשוק לאחר תקופה במחירי שוק מלאים. בנוסף, ניתנים תמריצים לבעלי הדירות לשימור תקרת שכר הדירה.

ואכן מאז תחילת התכנית, חלה ירידה של 24% בפינוי דיירים מדירות בהן קיימת תקרת שכר דירה.

ומניו יורק לישראל: בין השנים 2012 ו-2015 דמי השכירות זינקו בערים הגדולות, כמו תל אביב וירושלים, בשיעור של 10%-11% בשנה. מחירי הדירות בישראל עלו ב-55% מאז שנת 2003, בזמן שמחירי הדירות בשאר מדינות ה-OECD עלו בשיעור ממוצע של כ-10%.

בנוסף להיבט החברתי של הסוגיה, יש לתת את הדעת גם להיבט המרקם העירוני ושימור האופי הקוסמופוליטי המיוחד של הערים הגדולות, תל אביב בראשן.

לשם כך ניתן לאמץ מדיניות שתשיג פיזור עירוני, שליטה מתוכננת במגוון התושבים בהתאם לרמת ההשתכרות והחשוב מכל - יצירת פתרונות ארוכי טווח שישמרו את היתרונות לתקופה ארוכה ולא ייעלמו כהרף עין.

היות שכל תכנית משביחה מזכה את הרשות בהיטל השבחה בשיעור 50% מעליית ערכם של המקרקעין, ראוי שמקצת מכספים אלו יופנו למטרה ראויה זו.

בנייר מדיניות שפורסם ע"י מכון הגר בספטמבר השנה, מוצעת תכנית לדיור חברתי בשכונות המתוכננות להיבנות היכן שממוקם היום שדה דב בתל אביב. התכנית כוללת הקצאת 35% מהיחידות לשם דיור חברתי. נקבע כי השכירות ביחידות אלו לא תעלה על 30% מההכנסה ברוטו הממוצעת של כל עשירון. נבנה תמהיל הכולל חלוקה שווה בין עשירונים 1-7, כך שלכל עשירון יוקצו 5% מהיחידות בפרויקט.

לאחרונה, קבע בית-המשפט המחוזי בעניין שופרסל, כי תכנית מקומית שיש בה הרחבה ניכרת של היקף הבינוי, תופקד רק במידה ונבחן הצורך ב"דיור בהישג יד" ונקבעו, במידת הצורך,כמות יח"ד הנדרשות לכך ותמהיל גודל יח"ד המוצעות. המטרה הינה לקשור בין רמת ההכנסה של משק בית נתון לבין רמות השכירות שביכולתו לשלם.

השיטה הניו יורקית אינה חפה מחסרונות. אחד מהם הוא שיטת ההגרלה שיוצרת חלוקה של יחידות הדיור באופן שאינו מהווה צדק חלוקתי שוויוני. לעומת זאת, ניתן לאמץ מרכיבים מהתכנית ובהם - היקף התכנית, מגוון המכשירים והאפיקים בהם הרשויות משתמשות על מנת ליישמה והקצאת המשאבים הרחבה לשם מימוש התכנית.

ראוי ללמוד מהניסיון שנצבר ולהפיק לקחים לקראת ניסוח והטמעת תכניות דומות בארץ. בינתיים, בניו יורק, התוצאות מדברות בעד עצמן והישגי התכנית עולים על יעדיה.

הכותב הוא עו"ד אמיר צביקל, בעל תואר שני במשפטים ובמדע המדינה, לומד לתואר שני ביזמות נדל"ן ומתפקד כנשיא מועדון יזמות נדל"ן באוניברסיטת קולומביה. עוסק ביזמות נדל"ן בניו יורק.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

4 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

4.
מעניין ומקצועי
אריק, תקרא שוב המאמר. הכותב מציין את המכשירים הרלוונטיים שניתן לעשות בהם שימוש. ניו יורק ות״א דומות בביקוש, ביוקר המחיה, ברמת הפעילות היזמית ובעוד אספקטים רלוונטיים לנושא. בעיניי הכתוב מלמד על הבנה נרחבת בנושא. וברור שלא ניתן ״לתת את התמונה המלאה״ במאמר דעה קצר. אגב, כל מאמר שאי פעם פורסם - סיבת פרסומו היא להגיע לכמה שיותר אנשים. כך שלא ברורה לי האמירה שלך לגבי פרסום ברשתות החברתיות. אני חושבת שלעיתים ישנם פרסומים שאכן לא מוסיפים להם כבוד, אך כאן מדובר במאמר מקצועי שמסתמך על עובדות וכתוב היטב.
סיגל  |  01.01.17
3.
פשוט לא נכון. חוסר בקיאות הכותב ניכרת
מדובר בשווקים שונים מהותית כמעט בכל אספקט רלוונטי. הבאת מספרים סופיים כאלה או אחרים לא מציירת את התמונה כולה. אמירה כמו "ניתן לאמץ מרכיבים מהתכנית ובהם - היקף התכנית, מגוון המכשירים והאפיקים בהם הרשויות משתמשות על מנת ליישמה" היא ערטילאית מאוד, כנראה משום שגם הכותב יודע שאינו מבין מספיק על מנת להצביע מה כדאי ו\או ניתן ליישם. מרגיש כאילו כל הטור הזה פורסם רק כדי שיוכל להשוויץ לחברים בפייסבוק ובלינקדאין ולהתגאות בכך שפיסה שכתב התפרסמה בכלכליסט. חבל שמפרסמים טורים כאלו, זה לא מוסיף לכם כבוד.
אריק  |  31.12.16
2.
הגדלת פערים
בגדול, עצם הרעיון של מגורים בשכר דירה כלכלי בשוק חופשי, כמו כל צורת מגורים אחרת שאיננה דירה בבעלות הדייר, הוא הגורם העיקרי להגדלת פערים ולהפיכתם לעצומים ולבלתי-נסבלים בין עשירים לעניים, כי הוא מעביר בהתמדה במישרין את כספם של העניים אל העשירים, (שכר הדירה החודשי), ובסוף לדיירים אין דירה ולמשכירים יש עוד ועוד כסף לקנות בתים נוספים להשכרה. אסון כלכלי שעלול לפרק כל חברה וכל מדינה.
בר השגהצ'יק  |  31.12.16