מדריך למוכר הדירה

שוק דירות היד שנייה בישראל גדול בהיקפו. נתוני האוצר מחודש אוגוסט האחרון מלמדים על עלייה בהיקף רכישת הדירות. הקבלנים אמנם לא ממש יאהבו את המגמה, אך בפועל כ-70% מרכישות הדירות המתבצעות בכל שנה הן של דירות יד שנייה.

גם פילוח עסקאות של רכישת דירות מחודש יוני האחרון מצביע על כך שישנן ערים רבות בהן עסקאות מכירה של דירות יד שניה מגיעות קרוב למאה אחוזים. כך למשל, בחודש יוני האחרון, בוצעו 130 עסקאות רכישת דירה בבני ברק כאשר רק ב-19 מתוכן מדובר על עסקאות רכישת בית מיד ראשונה. יתר 111 העסקאות היו של דירות יד 2. בני ברק אינה לבדה. גם בשלושת הערים הגדולות וברוב רחבי הארץ המצב דומה: בירושלים, עמדו עסקאות דירה יד 2 על 81%, בתל אביב על 83% ובחיפה הגיעו אחוזי עסקאות רכישת דירה יד 2 ל-87%.

רבים טועים לחשוב כי דירה חדשה עדיפה על פני דירה יד 2 בכל מצב, אך לא כך הם פני הדברים. לא פעם, בדירה יד 2, הושקעו תוספות בעלות ערך רב. גם העובדה שהכניסה לבית מתבצעת באופן מיידי ואינה נדחית, מוסיפה נקודות לטובת רכישת דירה מיד שנייה.

הבדיקות שעל הרוכש לבצע הן ברורות - חברות רבות עושות בדיקות בדק כדי לבדוק שהבית חף מתקלות ואם יש כאלו, יתוקנו. אך הרוכש אינו לבד בסיפור. גם על המוכר לבצע מספר בדיקות בטרם חתימה על ההסכם וזאת על מנת לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות מהמכירה (ככל וישנן כאלו).

כדי לפשט מעט את העניין, לפניכם מדריך קצר למוכר הדירה:

מס שבח

מס אשר בוחן את הרווח שנוצר למוכר מעת רכישת הדירה למועד מכירת הדירה. המס מוטל על מוכר שהוא בעלים של יותר מדירה אחת וכן על מוכר שהדירה הנמכרת מהווה דירה יחידה אולם לא חלפו 18 חודשים בין מועד הרכישה למועד הקניה. מס השבח יחושב מהתמורה אותה מקבל המוכר (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) כנגד המחיר ששולם על ידו עת רכש את הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת. בעת קביעת שומת מס שבח, יש לבחון קטגוריות רבות כגון: שווי הכסף בעת הקנייה לעומת שווי הכסף בעת המכירה, שיעורי מס משתנים ועוד. על כן, חובה על המוכר להתייעץ עם עורך דין העוסק במקרקעין כדי לבחון אפשרויות הרחבות לפטור ממס השבח הקבועות בחוק.

 

הלוואת גישור 

ככל שזמן פינוי הדירה קצר יותר, יש לתכנן הלוואת גישור. במקרה בו אתם מוכרים דירה ומתכוונים לרכוש במקומה דירה אחרת, סביר להניח שיהיה לכם צורך בהלוואת גישור וזאת כיוון שבעסקת המכירה של דירתכם, עליכם להותיר כספי נאמנות בידי עוה"ד המטפל במכירת הדירה לטובת המצאת מלוא המסמכים הנדרשים לשם הצגתם לקונה. ולכן, עליכם לשקול ולבדוק את הלוואת הגישור המתאימה לכם.

היטל השבחה

היטל זה נגבה בגין זכויות בנייה שלא נוצלו. כלומר, אם נקבע ע"י הרשות המקומית כי לממכר ישנן זכויות בנייה, קרי - אפשרות הרחבה כגון הוספת חדר או מרפסת וכד', הרי שמדובר בהשבחת הנכס. ולכן, אם זכויות הבנייה לא נוצלו, יהיה על המוכר לשלם היטל השבחה - מחצית מעליית השווי של המקרקעין. החיוב בהיטל ההשבחה אומנם מוטל על המוכר בעת קבלת האישור אולם ניתן להכניס סעיף בחוזה המכירה בו מעבירים את ההיטל על הרוכש או לחלק את הסכום בין הצדדים, אך זהו הסכם בין שני הצדדים - המוכר והקונה, ולרשות המקומית אין מחויבות כלפיו.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

לסיכום, מכירת נכס מקרקעין הינו אירוע משמעותי בחייו של אדם. מדובר בכספים רבים, ולכן כדאי ומומלץ מאד, להתייעץ לפני המכירה עם עורך דין העוסק בנושא כדי לבדוק ולנצל את כל פטורי המס הקבועים בחוק. לפעמים, הניסיון לחסוך כסף באמצעות הימנעות מהתייעצות, עלול לעלות כסף רב בדמות תשלומי מס.

עו״ד אלה רודניק עוסקת בתחום המקרקעין