העליון הגדיל פיצויי הפקעה: המדינה טעתה בהערכת שווי הקרקע

בשנת 1962 הפקיעה המדינה קרקע בשטח של כ-12 דונם בצפון הארץ, כולה בבעלות אדם אחד. המקרקעין המופקעים מצויים בתחום תוכנית בנייה מנדטורית ומוגדרים כ"אזור חקלאי", שניתן לבנות בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות, בית מגורים אחד בן שתי קומות של מקסימום 180 מ"ר.

בשנת 2004 הגישו יורשיו של בעל השטח תביעה לפיצויים בביהמ"ש המחוזי בחיפה. לב המחלוקת היה הכרעה בין חוות דעת השמאי שהביאה המדינה לבין חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, שהיו שונות מן היסוד.

בעלי הקרקעי טענו כי המצב התכנוני של החלקות היה משולב: דונם אחד בכל חלקה יועד לבניית בית מגורים, בעוד שיתרת החלקה שימשה לחקלאות ולפיכך הם זכאים לפיצוי גבוה יותר מזה שהעריך השמאי מטעם המדינה.

אלא שבית המשפט המחוזי אימץ, אם כי תוך הסתייגויות ושינויים מסוימים, את חוות הדעת מטעם המדינה, שלפיה עקרונית החלקות אכן כללו זכויות בנייה מסוימות, אולם בפועל האזור לא שימש למגורים, כך שאין להתייחס לכך כאפשרות ריאלית במסגרת עריכת השומה.

צבי זילברטל, שופט בית המשפט העליון

בהתאם, המחוזי פסק לתובעים פיצוי בסך כ-912,000 שקל ושכ"ט עו"ד בשיעור 20% מסכום הפיצוי. בערעור שהגישו בעלי הקרקע בביהמ"ש העליון, נטען כי המחוזי שגה בכך שהסתמך על חוות הדעת שהגישה המדינה, וזאת על אף שקבע כי השמאי מטעמה טעה כשבחן עסקאות השוואה בחלקות המיועדות לחקלאות בלבד, בלי להתחשב בקיומה של אפשרות בנייה.

בנוסף נטען כי השמאי מטעם המדינה התבסס על הנחות ספקולטיביות, בעוד שהשמאי מטעם המערערים ערך השוואה קונקרטית מול חלקות דומות, שגם תכניותיהן כוללות אחוזי בנייה.

מנגד, המדינה טענה כי חוות הדעת מטעמה אומצה בצדק, והוסיפה כי בניגוד לקביעת בית משפט המחוזי, אין רלוונטיות לעובדה שעסקאות ההשוואה שנבחנו במסגרתה נוגעות לקרקע חקלאית טהורה, "שהרי כזו היא גם הקרקע נשוא הדיון".

"התעלמות מכוונת"

השופט צבי זילברטל הסביר כי מטרתה של תביעת פיצויים על הפקעת מקרקעין היא להעמיד את המערערים במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה, כך שיוכלו לרכוש זכות או טובת הנאה הדומה לזו שהופקעה מהם.

בעיקרו של דבר, השופט חלק על המחוזי וציין כי שגה כשאימץ את חוות דעתה של המדינה, "בידיעה כי הוכנה תוך התעלמות מכוּונת מאפשרות הבנייה שהתקיימה בדונם אחד בכל אחת מהחלקות".

השופט הוסיף כי לנוכח ייעוד הקרקע והתכנית החלה עליה, "יש לדחות מכל וכל את טענת המשיבה, המועלית על-ידה שוב ושוב בתיקים מסוג זה, לפיה יש לבחון את החלקות מושא ההפקעה על-פי ייעוד חקלאי 'טהור'".

עקרונית, השופט קיבל את עמדת המערערים, ולפיה בחישוב הפיצוי צריך היה לבחון בנפרד עסקאות במקרקעין מכל אחד מהייעודים – חקלאות ובנייה – ומהן לגזור באופן יחסי את שווי החלקות בכל שנה ושנה. זאת, כמובן, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפיינים הייחודיים לחלקות.

עם זאת, השופט הצביע על "שגיאות חישוביות בולטות" בחוות הדעת שמטעם המערערים. התוצאה הייתה שהערעור התקבל חלקית, ונקבע כי הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך בירור גובה הפיצוי על סמך הנחיות ועקרונות שפורטו בפסק הדין.

עוד נקבע כי המדינה תשלם למערערים שכ""ט עו"ד בסך 25,000 שקל. השופטים אסתר חיות ועוזי פוגלמן הצטרפו לפסק הדין.

לפסק הדין

• ב"כ המערערים: עו"ד אילן יחזקאלי

• ב"כ המשיבה: עו"ד משה גולן

עו"ד תמרה רפאלוב עוסקת בדיני מקרקעין

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"