עסקה ראשונה למגוריט: תרכוש 34 יח"ד בפרויקט מידטאון תל אביב תמורת 71 מיליון שקל

קרן הריט לדיור להשכרה מגוריט ישראל הודיעה היום (ג') על עסקה ראשונה שהיא מבצעת מאז הנפקתה בבורסה בתל אביב בספטמבר 2016. כפי שנחשף בכלכליסט לפני חודש, מגוריט תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט "מידטאון" בתל אביב שנמצא בבעלות החברות קנדה ישראל, אלקטרה בניה ויורוקום. מגוריט תשלם על הדירות האלו 71.4 מיליון שקל והיא תרכוש אותן לא מהחברות עצמן אלא ממשקיע זר שרכש את הדירות האלו מהחברות וכעת מכר אותן למגוריט.

מדובר על דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע (נטו) של כ-70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, כ-92 מ"ר ברוטו, הממוקמות בין הקומות ה-6-11 של הפרויקט, שעתיד להתאכלס בעוד כשנה. הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל אביב הזכאים לדיור בר השגה, לתקופה של 10 שנים, לפי מחיר שכירות קבוע וצמוד למדד. לאחר התקופה הזו, ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה.

פרויקט מידטאון הממוקם במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך מכיל מגדל בין 338 יחידות דיור שיתפרשו על פני 50 קומות הבניין, כשלצידו מוקמים מגדל משרדים ושטחי מסחר. עסקת הרכישה של מגוריט מתבצעת לפי מחיר ממוצע של כ-2.1 מיליון שקל לדירה, כ-30 אלף שקל למ"ר נטו (לא כולל מרפסות), שלטענת מגוריט נמוך משמעותית בהשוואה לשוק החופשי.

מכיוון שמגוריט רכשה כמות גדולה של דירות היא קיבלה הנחה במחיר. לטענתה, מתווכים וגורמים מקצועיים מטעמה טענו כי דירות בשוק החופשי, בעלות מאפיינים דומים, אך ללא מגבלת השכירות לדיור בר השגה, מתבססות על מחיר מכירה של כ-37 אלף שקל למ"ר, כך ששוויין נע סביב 2.6 מיליון שקל.

דמי השכירות השנתיים שיגבו בגין הדירות הנרכשות (בשנת ההפעלה הראשונה), מסתכמים בכ-4,750 שקל בחודש לכל דירה, ועשויים להסתכם כ-2 מיליון שקל. על כן, התשואה הממוצעת הנובעת מהשכרת הדירות בתקופת ההשכרה לדיור בר השגה הינה בשיעור שנתי של כ-3%, שגבוהה משיעור התשואה המקובל על שכירות בתל אביב אולם עדיין שיעור תשואה נמוך ביחס לחברת נדל"ן בורסאית.

לדברי אייל גבאי, יו"ר מגוריט: " עצם העובדה שמדובר על מקבץ של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, הופכת את הקרן לשחקן כמעט יחיד שהמוצר מתאים לו, ולכן מחיר הרכישה מבחינתנו הינו אטרקטיבי. מאחר ואנו שחקנים לטווח ארוך ומלכתחילה פועלים בשוק השכירות, הרי שהעסקה מתאימה לנו כמו כפפה ליד. אני מאמין כי בעתיד הקרוב תוכיח שוב הקרן את יכולותיה ויתרונותיה בעסקאות נוספות".

"אחת ממטרותיו המרכזיות של הרגולטור בעידוד הקמת קרנות ריט למגורים היתה ליצור שוק שכירות מוסדי לטווח ארוך ובעצם ההשקעה הזו אנו תוקעים יתד ראשון להגשמת המטרה הזו", אומרת יעל אנדורן, יו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "ברגע שניצור מסה קריטית של יחידות דיור לצורך השכרה לטווח ארוך, נוכל לצקת את היסודות לשוק שכירות בריא יותר ונייצר אלטרנטיבה אמיתית לשוכרים, אשר השוק כיום אינו מאפשר להם למעשה לעשות תכנון ארוך טווח".

מגוריט הוקמה על רקע הטבות מיסוי חדשות שהעניק משרד האוצר כדי לעודד השקעות בדיור להשכרה לטווח ארוך, על פיהן קרנות ריט שיתמקדו בתחום המגורים להשכרה בישראל, יוכלו לרכוש דירות במס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בהשוואה למס רכישה בשיעור של 8% שמשלמים משקיעים הרוכשים דירות.

הקרן הודיעה כי תרכוש לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט בפריסה גיאוגרפית או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ארוכים. על פי החוק הקרן מחויבת לחלק באופן קבוע מדי שנה לפחות 90% מרווחיה, שינבעו מדמי השכירות שיניבו הדירות, כדיבידנד לבעלי מניותיה.

המשקיעים בקרן הריט מגוריט הם קופות הצדקה לאלמנות ויתומים (60 מיליון שקל) קופת הפנסיה של חברה קדישא (40 מיליון שקל) קרן קיימת לישראל (40 מיליון שקל) ואקסלנס גמל (40 מיליון שקל).

בחברת הניהול של הקרן מחזיקים ארז רוזנבוך (32%) חיים וייספיש (11%), קופת צדקה לאלמנות ויתומים (12%), אייל גבאי (5%), יעל אנדורן (5%), המנכ"ל מתי דב (5%), אקסלנס (8%), קק"ל (8%), חברה קדישא (8%), ודירקטורים בחברה (6%).