מנכ"ל בחברת ייעוץ הנדל"ן CBRE: "להשקעה בתל אביב עוד יש לאן להתפתח"

"אחד האתגרים בנדל"ן היום הוא לאפשר לאנשים להתגורר בדיור בר השגה, כי זה יפה שיהיו אזורי תעסוקה ומסחר משגשגים, אבל כדי שיהיו בהם חיים - זה חייב להשתלב עם מגורים". הדברים הללו באים מפיו של מרטין סאמוורת', מנכ"ל הפעילות באירופה, המזרח התיכון ואפריקה של ענקית הייעוץ הנדל"ני CBRE

שבאמתחתו ייעוץ לרכישות נדל"ן במאות־מיליוני דולרים.

CBRE נחשבת לחברת ייעוץ הנדל"ן הגדולה בעולם והיא מעניקה ללקחותיה מעטפת מלאה לצורכי הניהול של החברות המסחריות שלהן - משלב הייעוץ, דרך איתור הנכסים, ועד תפעולם. בישראל מיוצגת CBRE על ידי מאן נכסים אשר בעליה ג'קי מוקמל וחיים אגי נמצאים בקשר ישיר עם אנשי המטה בלונדון. סאמוורת' בא לכאן כדי לחזות במו עיניו ב"פלא" הישראלי שבמסגרתו חווה שוק המשרדים פריחה, כשחברות כמו מיקרוסופט וטבע מקימות קמפוסים על פני עשרות־אלפי מ"ר.

חלק ניכר מעבודותו של סאמוורת' מוקדש לנסיעות. לתל אביב הגיע עכשיו לראשונה ובראיון איתו הוא מתייחס למגמות עולמיות בנדל"ן, לשינויים שמתרחשים במדינות האיחוד האירופי ובמזרח התיכון ולשינויים העולמיים בהרגלי העבודה ובהרגלי הרכישה.

מה הטרנדים הנוכחיים בנדל"ן?

"אני רואה יותר לקוחות שמגדילים את החשיפה לנדל"ן מסחרי, זה תחום שעדיין מניב תשואה של 6%-5% בשנה, אני רואה יותר גופים מוסדיים שמתחייבים לנדל"ן מהסוג הזה ואני רואה כניסות חדשות לשוק, חלקן ממדינות באסיה שרוצות להרחיב את פרוטפוליו ההשקעות שלהן".

מבין הסקטורים של הנדל"ן המניב יש סקטור שגדל עכשיו?

"בעיקר לוגיסטיקה. המסחר השתנה, יש יותר פעילות באינטרנט וזה דורש מרכזי הפצה עצומים. גם במשרדים יש שינוי: יש יותר עבודה בחללים פתוחים, שיתוף של מקומות ישיבה שמביא לחיסכון ויעילות, יש גם צמיחה במרכזים רפואיים ומעונות סטודנטים".

מרטין סאמוורת'. "כשפותחים משרדים במקום חדש חייבים לבדוק תשתיות של נגידות ותחבורה" | צילום: עמית שעל

איך שינויים גיאופוליטיים. משפיעים על הנדל"ן?

"באירופה היה לנו ביוני הברקזיט בבריטניה, שהוביל לכך שהרבה פעולות ועסקאות שהיו צריכות להיסגר נכנסו לעמדת המתנה, אבל מאז ספטמבר 2016 הדברים חוזרים לאט לאט למסלולם. בעתיד צפויות גם בחירות באוסטריה ויש לפנינו עוד שלוש מערכות בחירות גדולות: בהולנד, צרפת וגרמניה. אני צריך להיות כל הזמן עם היד על הדופק. אבל הכלכלה שם נראית בסך הכל לא רע עם צמיחה בתל"ג של 1%־2%. בנוגע למזרח התיכון, אנחנו רואים נפח פעילות משביע רצון באמירויות, במיוחד באבו דאבי. בשוק של ערב הסעודית יש כמה נושאים לא פתורים, אבל אני חושב שזה מתייצב".

בישראל מיקרוסופט מקימה קמפוס ענקי. איך חברות ענק כמוה משפיעות על שווקים קטנים כמו ישראל?

"חברות כאלה מסייעות לייצב את השוק ואנחנו מייחסים לכך חשיבות רבה. חשוב להמשיך לעודד השקעות מצד חברות כאלה".

כאן יש רושם שישראל בצמיחה מהירה, זה משהו שגם בעולם רואים?

"אני לא חושב שהפיתוח מהיר מדי, הוא מאוזן, אנחנו ממשיכים לראות חברות בינלאומיות שמגיעות לישראל ומתחייבות להיות כאן עוד שנים רבות. אחת הסיבות לכך שאני כאן היא שלקוחות רבים שלנו הגדילו את היקף הפעילות שלהם כאן ואם אנחנו רוצים להמשיך לשרת אותם אנחנו צריכים לוודא שיש לנו היכולת לסייע להם".

ישראל היא יעד למשקיעים מחו"ל?

"אני שומע על משקיעים מאסיה שמתעניינים בישראל, אני חושב שיש השקעות חדשות שמגיעות אבל לא מדובר בהיקפי ההשקעות שאנחנו רואים בערים שמוגדרות כ'בינלאומיות'. יש חברות שמגיעות לרכוש טכנולוגיה ומשאירות כאן את המחקר והפיתוח שלהן וזה מייצר המשכיות".

מה השיקולים של חברות ענק כשהן בוחרות מקום למשרדים חדש?

"הן עושות הרבה ניתוחי שוק של תחבורה ונגישות בהתאם למקום המגורים של העובדים, הן בודקות שיש תשתית של מסחר ומקומות לאכול, גני ילדים, מקומות חניה, הן בוחנות מה המשמעות הכלכלית של מעבר ממקום אחד לאחר: האם זה משפיע על התדמית של החברה, האם הן צריכות להיות באזור שמזוהה עם מחקר ופיתוח, ומה הסביבה שהן יכולות ליצור שם".

גם הרגלי העבודה משתנים. זה משפיע על הנדל"ן?

"העבודה נהפכה ליותר גמישה, יש יותר עבודה מהבית, ויש יותר עבודה בחללי עבודה ואני מעריך שזה ימשיך ויתפוס תאוצה. הטכנולוגיות יקחו מקום מרכזי במקומות העבודה ויסייעו לאנשים לעבוד ביעילות רבה יותר ולחתוך בהוצאות. החברות הפנימו שלא צריך מקום ישיבה לכל עובד היות שבהרבה משרדים התפוסה מגיעה בכל רגע נתון ל-70% בלבד, וזה מאפשר יותר גמישות ויותר יעילות".

איך אתה רואה את התפתחות של נכסים מניבים ברחבי העולם?

"לדעתי יש יותר פיתוח אבל אין עודף פיתוח. לא רואים כיום בניינים ריקים ויש איזון בין הפיתוח החדש לבין בניינים קיימים. יש הרבה מקרים שבהם יש הזדמנות לחידוש כמו שראינו במזרח לונדון במהלך המשחקים האולימפיים, גם בישראל רואים שינוי וחידוש של בניינים בתל אביב וסביבתה".

האם משקיעים צריכים להסתכן יותר כדי להגיע לתשואות שקיבלו לפני מספר שנים?

"באירופה ראינו שינויים בתשואות, למשל בצרפת משרדים במיקומי פרימיום ירדו ל־3.5%־4%. בלונדון אתה יכול לקנות בגלל הברקזיט נכסים במיקום מרכזי בתשואות של 5%־5.5%. אז אתה מתחיל לעשות ניתוח של קבלת ערך ואיפה תקבל את התשואות שאתה מחפש".

יש שווקים שבעיניך מסוכנים היום?

"אני לא חושב שיש היום שווקים מסוכנים, יש איזון וזה תלוי האם יש בעיה מרכזית. למשל במוסקבה היו בעיות בגלל המטבע וטורקיה למשל, סובלת ממצב בטחוני עדין, אבל זה שוק שהוא בעיקר מקומי, כך שאין לו השפעה בינלאומית".