כחלון מציג תוכנית שאפתנית לתכנון 2.6 מיליון דירות

קבינט הדיור צפוי לאשר בשבוע הבא תוכנית אסטרטגית שאפתנית לתכנון 2.6 מיליון יחידות דיור במהלך 24 השנים הקרובות. התוכנית גובשה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון, משרד האוצר בראשות השר משה כחלון ומשרד הבינוי והשיכון והיא המשך ישיר להחלטת ממשלה שהתקבלה ביוני 2015 בה התבקשו הגופים לבצע הערכת מצב אסטרטגית כדי להימנע ממשבר דיור נוסף ב־25 השנים הקרובות.

כפועל יוצא של אישור התוכנית, הקבינט צפוי לאמץ את תחזית צורכי הדיור של ישראל לתקופה זו כפי שגיבשה המועצה הלאומית לכלכלה. לפי התחזית, בארבעת השנים הקרובות תידרש תוספת של 52 אלף יחידות דיור חדשות נטו בכל שנה כאשר לאחר מכן יעלה קצב בניית יחידות הדיור עד ל־67 אלף יחידות בשנה ב־2036-2040. המשמעות של התחזית היא כי עד 2040 מספר משקי הבית בישראל צפוי לגדול בכ־1.5 מיליון, מה שידרוש בניית יחידות דיור בכמות זאת לכל הפחות.

לפי הערכות כדי לעמוד בביקוש מינהל התכנון יידרש לתכנן ולאשר 2.6 מיליון יחידות דיור במהלך התקופה, כאשר בארבע השנים הקרובות יידרש תכנון של 104 אלף יחידות דיור מדי שנה כשמספרן יעלה עד ל־118 אלף בשנים 2036-2040.

הסיבה המרכזית לפער הגדול בין התכנון לביקוש בפועל הוא הפער הקיים בין היקף יחידות הדיור המאושרות לבין אלו שייבנו בסופו של דבר. על פי ממצאי מינהל התכנון, כ־20% מיחידות הדיור שאושרו לא נבנו לאחר 20 שנים מיום אישורן, דבר היוצר פער משמעותי בין הביקוש לבנייה בפועל שעלול לבוא לידי ביטוי בעיקר בתוכניות של התחדשות עירונית.

סיבה נוספת לפער הוא המחסור הקיים כיום בשוק הדיור. בעשור הראשון של שנות האלפיים תפוקת מערכת התכנון הייתה בהיקפים לא מספקים, מה שתרם לעלייה במחירי הדיור בעשור האחרון. על פי ההערכות גם היום לא הצליח מינהל התכנון לכסות על הפער שנוצר בשנים אלו אשר עומד כיום על כ־60 אלף יחידות דיור. כמו כן, לוחות הזמנים הארוכים והביורוקרטיה המפרכת מאלצים את מוסדות התכנון להקדים ולאשר יחידות דיור עוד בטרם הן יידרשו בפועל כדי לוודא היערכות מוקדמת לצרכים ההולכים וגדלים, כמו גם הכנת מלאי אסטרטגי לתקופות משבר כמו גל עלייה מאסיבי, משבר עולמי רחב היקף, אסון טבע ועוד.

הצלחת התוכנית תלויה בייעול הוועדות המחוזיות

יעדי התכנון שנקבעו בתוכנית נחשבים לשאפתניים למרות שב־2015 הצליח מינהל התכנון לתכנן כ־99 אלף יחידות דיור וב־2016 הוא צפוי לחצות את רף ה־100 אלף (עדיין לא פורסמו נתונים סופיים). הסיבה לכך היא שהמדינה מסתמכת על אישור תוכניות רבות באמצעות הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) בה מאשרים תוכניות בפרק זמן קצר יחסית של שנה וחצי. ב־2015 מינהל התכנון אישר 25,316 יחידות דיור דרך הוותמ"ל - כרבע מהתכניות שאושרו. יש להזכיר שהוותמ"ל הוקמה כמסלול זריז שיעקוף את הסחבת בוועדות המחוזיות, ויאפשר להתמודד עם משבר הדיור. אם המדינה תרצה עד 2040 להחזיר את המושכות לוועדות המחוזיות, היא תצטרך להמציא אותן מחדש ולוודא שיעבדו ביעילות רבה יותר מכפי שקרה עד כה.

ואם זה לא מספיק, מינהל התכנון פועל בתקופה האחרונה במתכונת מצומצמת: ללא מנהל קבוע לאחר התפטרותה של בינת שוורץ לפני שלושה חודשים, וללא יו"ר בשתי הוועדות המחוזיות החשובות - תל אביב ומרכז. בתל אביב עזבה היו"ר הקודם גילה אורון את התפקיד לפני למעלה מחצי שנה וטרם מונה לה מחליף קבוע. בינתיים מתפקדת דלית זילבר, יו"ר הוועדה המחוזית בירושלים, כממלאת מקום. במחוז מרכז, שאחראי על כ־30% מיחידות הדיור המתוכננות בשנה, מתנהלים כבר שנה ללא יו"ר קבוע, כאשר מי שמתפקד כרגע כיו"ר הוא מנכ"ל משרד האוצר שי באב"ד.

במטרופולינים המרכזיים: תל אביב, ירושלים וחיפה, התכנית קובעת יעדים גבוהים לפרויקטים של התחדשות עירונית - שם טמונה המשוכה המרכזית עליה יצטרכו להתגבר במטה הדיור במשרד האוצר. באוצר יצטרכו לחפש פתרונות יצירתיים כדי לעמוד ביעדים הללו מאחר שפרק הזמן שלוקח לאשר תכנית במרקם הבנוי, בעיקר פרויקטים בעלי היקף גדול של יחידות דיור פוטנציאליות. עומד על למעלה מעשור - וזה עוד לפני שהוגשו בקשות להיתרי בנייה והבנייה בפועל.

השאלה המרכזית שעולה מהתוכנית היא איך מממנים את הבנייה. מלבד דירות צריך לדאוג לתשתיות חדשות, כבישים, תעסוקה, מוסדות חינוך ומבני ציבור. בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזור המרכז האוצר יצטרך להכניס את היד עמוק לכיס כדי לממן את מימוש הפרויקטים, אחרת הם יישארו על הנייר בלבד. בכל אחד ממחוזות הצפון והדרום מתכננים לאשר כחצי מיליון דירות חדשות, להן יצטרכו להעניק תמריצים משמעותיים כדי למשוך בעלי עסקים לאותם אזורים.

הרשויות המקומיות ידרשו תמריצים מהאוצר

התוכנית גם מתארת כיצד יפוזרו יחידות הדיור החדשות בין המחוזות השונים. המטרה היא לעודד ולפתח את הפריפריה ובמקביל למקסם את יכולות הבינוי וציפוף של אזור המרכז על רקע אזילת הקרקעות הצפויה בו. לפי התוכנית שטח המדינה יחולק ל־6 מחוזות כאשר מחוז דרום יפוצל לשתי נפות - באר שבע ואשקלון עקב גודלו היחסי. לכל מחוז או נפה נקבעו יעדיים שנתיים עד 2030 שחולקו ל־3 תקופות בנות 5 שנים כל אחת (למעט התקופה הראשונה בה 4 שנים בלבד). היעדים מתייחסים גם לשיעור הבנייה שתבינה במסגרת התחדשות עירונית, ולאוכלוסיות בעלי צרכי דיור שונם כמו המגזר החרדי והמגזר הערבי. היעדים לתקופה שבין 2031-2040 ייקבעו על פי קצב ההתקדמות.

כך למשל, במחוז תל אביב הכולל את העיר עצמה והערים המקיפות אותה בטבעת הראשונה, צפויים להיבנות 436 אלף יחידות דיור בכל התקופה. בתקופה הראשונה, הכוללת את ארבעת השנים הראשונות בתוכנית (2017-2020) צפויים להיבנות כ־15 אלף יחידות דיור חדשות, מתוכן 40% בהתחדשות עירונית הכוללים פינוי בינוי, תמ"א 38, עיבוי ובנייה בקרקעות פנויות. בשתי התקופות הבאות יגדל מספר יחידות הדיור בכאלף, אולם שיעור הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית תעלה ל־50% בתקופה השנייה ו־60% בתקופה השלישית. כדי ליישם את התוכנית יצטרך מטה הדיור במשרד האוצר לגבש תוכנית תמריצים לרשויות המקומיות, שאינן ששות לאשר תוכניות להתחדשות עירונית מבלי שיהיה להן את היכולת לספק שירותים ציבוריים נאותים.

במחוז ירושלים ייבנו כ־297 אלף יחידות דיור חדשות עד 2040. בתקופה הראשונה היעד הוא בניית 11.5 אלף יחידות דיור מתוכן כ־35% ייבנו למגזר הערבי ועוד 12% בפרויקטים של התחדשות עירונית. בתקופות הבאות מספר יחידות הדיור החדשות שייבנו יעמוד על כ־12 אלף בשנה כששיעור הבנייה למגזר הערבי עולה ל־40% ו־44% מסך היחידות הכולל בכל אחת מהתקופות בהתאמה. שיעור הפרויקטים בהתחדשות עירונית גדלים אף הם ל־20% ו־30% בכל אחת מהתקופות הבאות בהתאמה. עם זאת, מציינים במועצה הלאומית לכלכלה ובמינהל התכנון כי מימוש היעדים במחוז ירושלים כפוף לאישור הדרג המדיני.

מטרה נוספת של התכנית היא למתוח את אזורי הביקוש צפונה עד חיפה ודרומה עד באר שבע כדי לחזק את המטרופולינים הקיימים. לכן הוחלט לרכז את מרב המאמצים במחוז המרכז הכולל בתוכו 4 נפות - השרון מצפון, פתח תקווה מצפון מזרח, רמלה מדרום מזרח ורחובות מדרום. במחוז מרכז צפויים להיבנות עד שנת 2040 613 אלף יחידות דיור חדשות, הכמות הגדולה ביותר בתכנית בהשוואה לשאר המחוזות.