ג'ף סאטון ינסה לגייס שוב אך ספג הורדה בדירוג ל־AA מינוס

חברת וורטון פרופרטיז בבעלות ג'ף סאטון קיבלה דירוג אשראי של AA מינוס מחברת הדירוג מעלות לקראת הנפקה בתל אביב. סאטון, מיליארדר אמריקאי־יהודי, החל בימים אלה רוד שואו בישראל מול הגופים המוסדיים, במטרה לגייס עד 800 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ראשונית שתצא לפועל בשבוע הבא.

עבור סאטון ויועציו, רפי ליפא וגל עמית מחברת ויקטורי, מדובר בניסיון שני בישראל. בפעם הקודמת, כשניסה סאטון לגייס בספטמבר 2015 כ־2 מיליארד שקל בתל אביב, הוא קיבל כתף קרה מהמוסדיים בישראל וביטל את ההנפקה. בניסיון הגיוס שכשל היה דירוג האשראי של החברה גבוה יותר ועמד על AA. הסיבה לשינוי הדירוג היא היקף ההון העצמי שצומצם בחצי כמעט. גם מידרוג הוציאה דו"ח על וורטון, ודירגה אותה במקביל לדירוג של מעלות — Aa3.

מחזיק בשטחי מסחר בשדרה החמישית בניו יורק

סאטון הוא הבעלים הגדול ביותר של מבנים מסחריים בשדרה החמישית בניו יורק. הוא מחזיק שליש מהשטחים המסחריים בין הרחובות 50–57 על השדרה.

לישראל הוא מביא פורטפוליו של 18 נכסים מניבים במנהטן, ברוקלין וברונקס, שמושכרים לרשתות כמו אמריקן איגל, אלדו ומקדונלד'ס ובית האופנה ג'יבנשי. שווי הנכסים של וורטון פרופרטיז (נדל"ן להשקעה) מסתכמים בכ־640 מיליון דולר וההון העצמי שלה עומד על 421 מיליון דולר (מיוחס לבעלי מניות). החברה נמצאת בשיעור מינוף נמוך יחסית עם חוב ל־CAP של 33%, והחברה מייצרת הכנסות נקיות משכירות (NOI) של 27 מיליון דולר בשנה ו־FFO של 17.5 מיליון דולר בשנה.

בשונה מהפעם הקודמת, שבה מבנה ההנפקה המורכב כלל שלושה תרחישים שונים של היקף נכסים, שעולים ככל שהגיוס עולה, הפעם נצמד סאטון למבנה פשוט: גיוס כסף על נכסים קיימים, כדי לרכוש נכסים נוספים. וורטון ציינה כי ייתכן שתשתמש בכסף להחלפת הלוואות קיימות. כפי שמסתמן, היא צפויה לפרוע הלוואות קיימות של כ־30 מיליון דולר מגיוס של 200 מיליון דולר.

גף סאטון בעל השליט בוורטון | צילום: אתר החברה

במעלות התייחסו לחולשה בענף המסחרי ולהשפעתה על וורטון: "בשנים האחרונות חלה האטה בשוק הקמעונאות בארה"ב ובקצב המכירות בקניונים ובמרכזים המסחריים, בין היתר כתוצאה מהתחזקות המסחר המקוון. תופעה זו מובילה בשלב זה לחולשה תפעולית ופיננסית של חלק מהקמעונאים ולמיתון קצב העלייה של ה־NOI מחנויות זהות בקניונים בארה"ב. היא עלולה בטווח הבינוני להשפיע לרעה אף על ביצועי חברות הנדל"ן המתמקדות בהשכרת נכסי מסחר. אנו מעריכים כי בשלב זה אין למגמה זו השפעה רבה על תיק הנכסים של החברה, היות שמרביתם חנויות דגל של רשתות מובילות, הממוקמות באזורים אסטרטגיים ברחבי ניו יורק. להבנתנו, הפדיונות באותן חנויות לא נפגעו מהותית מהמגמה הקיימת, דבר שעשוי לתמוך ביציבות הביקוש של רשתות מובילות למיקומים אלה".

עוד ציינו במעלות כי "הדירוג נתמך במעמדה התחרותי הגבוה של וורטון, המחזיקה בנכסים מסחריים מניבים, שחלקם הם מהמובילים בניו יורק, ושיש לה היכרות קרובה עם שוק הנדל"ן המסחרי בעיר לאורך שלושה עשורים. לחברה נכסים איכותיים הממוקמים באזורי ביקוש, המושכרים לשוכרים חזקים בשיעורי תפוסה של 100% לאורך זמן בחוזי שכירות ארוכים יחסית (15–10 שנים), הכוללים עלייה של 2.5%–3% מדי שנה בדמי השכירות, ומתאפיינים בשיעורי תחלופת דיירים נמוכים יחסית, המגדילים את נראות ויציבות ההכנסות".

עוד שתי אמריקאיות יבצעו סיבוב גיוס נוסף

שתי חברות נדל"ן אמריקאיות אחרות צפויות לבצע סיבוב נוסף בבורסת תל אביב. הראשונה היא אולייר של יואל גולדמן, שכבר גייסה בישראל מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח. אולייר צפויה לגייס כ־650 מיליון שקל בסדרה חדשה (ג'), שתציע לראשונה שעבוד ראשון על נכס מניב בארה"ב. השנייה היא קופרליין, שכבר הנפיקה סדרה אחת של 400 מיליון שקל, וצפויה לגייס סדרה חדשה בהיקף של 120 מיליון שקל.