למה ניתן פטור ממע"מ לחברה שמכרה בניין בת"א ב-12 מיליון שקל

חוק מס ערך מוסף מתיר לבעל עסק (מי שמוכר נכס או נותן שירותים במסגרת עסקיו) לנכות מהמס הכולל שהוא נדרש לשלם "מס תשומות" – מס הערך המוסף (המע"מ) ששילם כשרכש נכסים או שירותים לצרכי העסק שלו. יחד עם זאת, החוק קובע שבעל העסק אינו רשאי לנכות מס תשומות כשמס זה מתייחס לעסקה פטורה ממע"מ.

כשמדובר בעסק למכירה ורכישה של נדל"ן, החוק מטיל על בעל העסק חובה לשלם מע"מ כשהוא מוכר דירת מגורים במסגרת העסק. מאידך, ניתן פטור מתשלום המס על מכירת נכס שבמועד רכישתו לא ניתן היה לנכות מס תשומות, כמו למשל כשמדובר בעסקת השכרת דירה למגורים לתקופה של עד 25 שנה (שפטורה ממע"מ לפי החוק).

ב-2006 חברת "אי.פי.אף יזמות והשקעות", שעוסקת בתחום הנדל"ן, רכשה בניין ברחוב בן עטר בתל אביב תמורת כ-2.8 מיליון שקל. בנכס היו 11 דירות מגורים, שחלקן היו מושכרות בשכירות מוגנת, ו-7 יחידות מסחריות. ב-2009 היא מכרה את הבניין לקבוצת רוכשים פרטיים תמורת כ-12.6 מיליון שקל. מאחר שעל פי הסכם המכר היא נדרשה לשלם על פינוי הדיירים המוגנים, החברה הרוויחה מהמיזם בסך הכל כ-5.5 מיליון שקל.

מנהל מע"מ תל אביב חייב את החברה לשלם מע"מ הן על מכירת השטחים המסחריים והן על מכירת דירות המגורים בנכס.

החברה הסכימה שהיא חייבת לשלם מע"מ על מכירת היחידות המסחריות, אך סברה שעליה לקבל פטור על מכירת דירות המגורים. השגה שהגישה החברה נדחתה והיא ערערה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

לטענתה מאחר שבזמן שרכשה את הנכס הדירות היו מושכרות לתקופה של עד 25 שנה היא לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות שכן מדובר בעסקאות פטורות ממע"מ. לפיכך, מכירת הדירות אמורה להיות פטורה ממס.

מנהל מע"מ טען מנגד שהחברה כן הייתה זכאית לנכות מס תשומות כשרכשה את הדירות, מאחר שבמועד הרכישה היא לא התכוונה להמשיך להשכיר את הדירות אלא לפנות את הדיירים, להרוס את הבניין ולמכור בניין חדש תחתיו (כך שמדובר בעסקת השבחה שחייבת במע"מ).

לא שימוש זמני

השופט הרי קירש קיבל את עמדת המערערת וקבע שעובדתית הבניין הושכר במהלך כל התקופה שהיה בבעלותה. לדבריו, גם לאחר שהמערערת מכרה את הבניין ועד שהעבירה לרוכשים את החזקה בפועל (ב-2012) היא המשיכה להשכיר את היחידות השונות.

במקביל, נראה שבין מועד הרכישה לבין מועד המכירה המערערת לא פעלה באופן נמרץ לקידום תכניתה להרוס את הבניין ולבנות אחר תחתיו ולכן לא ניתן לראות בהשכרת הדירות בתקופה זו כ"שימוש משני וזמני".

לדברי השופט, במצב זה נראה שמנהל מס ערך מוסף לא היה מרשה למערערת לנכות מס תשומות בשל הרכישה, אף כי היום "קל לו לומר" שהוא כן היה מתיר את הניכוי. לא ניתן "לדלג" על כך שהבניין הושכר בעסקאות פטורות ממס "מראשית בעלות המערערת בנכס ועד לסופה", כתב השופט.

בנסיבות אלה קיבל השופט את הערעור וקבע שהמערערת צודקת שבמועד הרכישה היא לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות, ולכן עסקת המכירה ב-2009 צריכה להיות פטורה ממס.

מנהל מס ערך מוסף חויב בהוצאות משפט של 12,500 שקל.

לפסק הדין

• ב"כ המערערת: עו"ד שלומי ואקני, עו"ד קרן מרציאנו-ארג'ואן

• ב"כ המשיב: עו"ד יוני קרואני ועו"ד רויטל בן דוד מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)

עו"ד מאורי עמפלי עוסק במסים

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"