שימוש חורג בקרקע

כשבחרו נועה ויובל (שמות בדויים) להתגורר יחד במושב הממוקם במרכז הארץ, כל רצונם היה ליהנות מקצת שקט ולברוח מההמולה העירונית. מיקומו של המושב, בין מקום עבודתה של נועה לאוניברסיטה בה למד יובל היה מושלם ואיש לא צפה כי השקט המרגיע יופר באחת עת יוקם, בסמוך לביתם, אולם אירועים.

חייהם של נועה ויובל הפכו לסיוט, על אף הבדיקה הקפדנית שביצעו הזוג והוכיחה מעל לכל ספק כי שום עסק אינו יכול לקום בשטחים סביבם, החליט אחד השכנים בחלקה הסמוכה לביתם, להחריג(מטעם עצמו) את הקרקע שברשותו ולבנות עליה אולם אירועים. כל ניסיונותיהם של יובל ונועה למנוע את הקמתו, עלו בתוהו והם נאלצו למכור את החלקה שלהם ולעבור דירה.

נועה ויובל לא לבדם. אזרחים רבים מוצאים עצמם נתונים במצב לא נעים כאשר בסמוך לביתם קמים עסקים המפריעים לשלוות החיים. כך למשל בשכונות בהן ניתן למצוא פעוטונים וצהרונים רבים הממוקמים בבתי מגורים ומפריעים לסביבה וכך גם במושבים כאשר מוקמים לא אחת עסקים רבים שאינם חקלאיים אולם ממוקמים על קרקע חקלאית ועוד. סוגית השימוש החורג המוסדרת בין היתר בחוק התכנון והבניה (סע' 146 ואילך), תקנות התכנון והבניה וההנחיות המרחביות, עולה על סדר יומן של ועדות התכנון והבניה השונות באופן תדיר בין בבקשות להקלות או להיתרים לשימוש חורג במהלך הבנייה ובין במסגרת רישוי עסקים כשלסוגייה זו היבטים רבים הקשורים גם במדיניות העירונית המשתנה וגם היבטי מיסוי דוגמת תשלום היטל השבחה.

קרקע חקלאית. מה קורה כשהיא הופכת לנדל"ן | צילום: נמרוד גליקמן

מהו שימוש חורג?

שימוש חורג הנו שימוש הנעשה בקרקע או בבניין, בשונה מהמטרה אשר הוגדרה בתכנית בנין עיר (תב"ע) המאושרת לפי אזורים. הועדות המקומיות רשאיות לאפשר שימוש חורג בקרקע או שינויים מסוימים בייעוד לתקופה מוגבלת כשהבקשות עצמן בד"כ מחויבות בפרסום והועדות מחויבות לשמוע התנגדויות שעולות בנוגע להחרגת השימוש המבוקשת. כך למשל, אם מתקבלת החלטה לתת אישור זמני לחריגה מהייעוד המקורי של הקרקע, על הוועדה המקומית לפרסם בעיתון את מהות הבקשה ונתינת זמן סביר להגשת התנגדויות. חשוב להדגיש כי בכל מקרה לא יינתנו הקלות או היתר לשימוש חורג אם יש בהן סטייה משמעותית מהתכנית המקורית. בנוסף, ההיתר או ההקלה ינתנו לתקופה מוגבלת מראש.

יצוין כי השימוש המותר בנכס הוא אך ורק השימוש המוגדר בתב"ע ובהיתר הבנייה בהתאם לתכליות התכנית. רבים טועים לחשוב כי ניתן להתבסס על סיווג התשלום לדוגמא בחשבון הארנונה אך למעשה ההיתר כולל בתוכו היתר מילולי מפורט ותשריט ולכן, על המעוניין בנכס לצרכיו לבדוק את היעוד בשני הדברים ולראות האם יש מקום להגיש בקשה לשימוש חורג ואם כן, מה יכולים להיות הסיכויים לה.

בדרך כלל, עיקר הבעיה בשימוש חורג הוא באזורי מגורים המוסבים גם לשימוש לעסקים אחרים. השכנים, שחשבו שרכשו דירה שקטה, יכולים למצוא עצמם בליבו של אזור שוקק והומה במקרה הקיצוני כאשר מצד אחד מוקם בניין מרפאות פרטיות ומן הצד השני מבנה לצורכי ציבור וכד'. חלק מההיגיון העומד בבסיס החוק והתקנות למנוע מקרים אלו, של אי נעימות וריקון מתוכן של הפקת הערך בזכויות הקנייניות תוך יצירת הגדרה מדויקת של ייעוד הקרקע.

מעוניין לפתוח עסק ונתקלת בשימוש חורג?

עלייך לפנות לרשות המקומית ולבקש את אישורה, יש לזכור כי האישור הנו זמני, בדרך כלל בסדר גודל של 3-5 שנים ולאחר מכן ניתן לקבל אורכה נוספת. הבקשה נדרשת לפרסום ובדרך כלל אם לא תתקבלנה התנגדויות והרשות תשתכנע כי השימוש אינו פוגם או משנה את צביון האזור, סביר כי בקשה זו תאושר ומכאן יש לבחון היבטי מיסוי ותשלום היטלים.

עו"ד רינת בובליל קדש | צלמת: עינת טורס

ברצונך לקבל אישור קבוע? איך עושים זאת

אישור קבוע ניתן רק כאשר הרשות המקומית משנה את יעוד הקרקע בתב"ע, דבר אומנם מסובך ונדיר אך לא בלתי אפשרי.

מה אפשר לעשות אם הבקשה סורבה?

על פי הדין הקיים, מי שרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי רשאי לערור עליה בתוך 30 ימים לועדת ערר.

מה הסנקציות המוטלות על מי שלא קיבל היתר?

מי שאינו מגיש בקשה לשימוש חורג מסכן עצמו בכתב אישום ובהרשעה פלילית, קנסות וצווי הריסה.

עו"ד רינת בובליל קדש עוסקת בתחום המינהלי.