ייעוץ משפטי להשקעה בנדל"ן בארה"ב

מה מושך ישראלים רבים – לקוחות פרטיים לצד חברות ותאגידים – להשקיע בנדל"ן בארה"ב? שוק משוכלל ושקוף, התנהלות בשפה האנגלית, דמיון במנטליות ובתרבות העסקית, מגוון אפשרויות וכלכלה חזקה שספגה מהלומה וכעת מתאוששת. הישראלים כמובן אינם לבד במערכה. לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי האמריקאי (NAR), אזרחים זרים משקיעים מדי שנה כ-106.2 מיליארד דולרים בנכסי מגורים במדינה. לכך יש לצרף השקעה מרובה בנכסים מסחריים והמגמה ברורה.

"נזילות, שקיפות וגודל"

"מי שמתעסק בתחום לא יכול להיות מופתע מהמספרים", מסביר עו"ד יאיר-זאב וימיסברג ממשרד עורכי דין מאירי-וימיסברג-כהן-שור (MVC) העוסק בליווי עסקאות מקרקעין ובייעוץ משפטי למשקיעי נדל"ן בארה"ב, "שוק הנדל"ן האמריקאי מציע פרמטרים שמהווים אבן שואבת למשקיעים כמו השילוש הקדוש של נזילות, שקיפות וגודל". ואכן, לא בכדי, גם גופים מוסדיים גדולים בישראל (כמו מנורה, מגדל, כלל, הראל ועוד) בוחרים להשקיע מאות מיליוני דולרים בנדל"ן האמריקאי.

עו"ד וימיסברג מבסס דבריו לא רק על ידע וניסיון משפטי, אלא גם על קילומטראז' אישי עתיר שנים כיזם בהשקעות נדל"ן בארה"ב. עובדה זו מעניקה למשרדו וללקוחותיו יתרונות רבים שכן הייעוץ והליווי מקפלים בחובם היכרות עם כל צדדי המתרס.

בנייה בארה"ב. "אנשים משקיעים סכומים משמעותיים" | צילום: בלומברג

"השקעה בנדל"ן בארה"ב היא החלטה שעשויה להניב תשואה טובה ויציבה לאורך זמן", מדגיש עו"ד וימיסברג, "אך כאשר תושב ישראלי מחליט לצאת להשקעה של 50,000 דולרים ויותר מעבר לים, לא מדובר בעניין שיש להקל בו ראש". לדבריו, אמנם משקיעים פרטיים לא פועלים באופן עצמאי אלא דרך חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ואמנם החברות הללו מציעות ייעוץ משפטי מטעמן, אך משקיע נבון מבטח עצמו עם ייעוץ משפטי אובייקטיבי. "בלי לפגוע באיש – כבדהו וחשדהו", הוא אומר, "אנשים משקיעים סכומים משמעותיים, וכבר היו דברים מעולם, מנפילות תמימות ועד מקרי עוקץ".

תפיסתו של עו"ד וימיסברג מתכתבת עם דברים שנאמרו רק לאחרונה בכנס נדל"ן על ידי פרופ' ירון זליכה, ראש החוג לחשבונאות בקריה האקדמית אונו והחשב הכללי לשעבר במשרד האוצר. "פרופ' זליכה מצא לנכון להדגיש שאין לצאת להשקעה בנדל"ן, ולהשקעה בנדל"ן בארה"ב בפרט, ללא קבלת ייעוץ משפטי מקצועי ועצמאי", מדגיש עו"ד וימיסברג. קרי, מישהו שמייצג את המשקיע בלבד.

מה המשמעות של ליווי משפטי בהשקעה בנדל"ן בארה"ב?

ליווי משפטי בהשקעה בנדל"ן בארה"ב הוא בגדר חובה ולא זכות. גם כשאדם קונה דירה למגורים בארץ הוא לא מקבל בתור "כזה ראה וקדש" את החוזה שניתן לו מהיזם ואשר נוסח על ידי עורכי הדין של החברה המשווקת. קל וחומר כאשר עסקינן בעסקה שעיקרה הוא נכס הנמצא במרחק אלפי ק"מ.

"יש לזכור שמסגרת החוזים המפוצלת של התהליך כוללת גם הסכמים באנגלית ברמה משפטית גבוהה, והתהליך כפוף למערכות חוקים במישור המדינתי ובמישור הפדרלי", אומר עו"ד אדי מאירי, בעל רישיון עריכת דין בניו יורק ממשרד MVC. "לדוגמה, יש להבין את מהות העסקה, האם זו עסקה לרכישת נדל"ן, כלומר ממש בית, או שזו רכישת זכויות בגוף משפטי, שעתיד להשקיע ובדרך כלל להרוויח מהשבחת נכס קיים".

עו"ד מאירי מדגיש כי עורך הדין מטעם המשקיע עובר באופן מעמיק על כל החוזים וההסכמים הקשורים לעסקה. החל מהחוזים שנערכים בין המשקיע לבין החברה שעומדת לנהל את ההשקעה עבורו, וכלה בבדיקות משפטיות ספציפיות לגבי החוקים במדינת היעד. בנוסף, הוא מציין, עליו לבצע בדיקות לגבי מעמדו המשפטי של המשקיע בעסקה, היבטי מיסוי רלבנטיים, התאגדויות משפטיות, בטוחות משפטיות להשקעה או לרכישה ועוד. הייעוץ יכול לעזור בקבלת החלטה לגבי נכס ספציפי, וכן לספק מענה לשאלות הנוגעות להתנהלות מול שוכרים, המשך טיפול בנכס לאחר רכישתו וכיוצא בזה.