היזם החרדי שבונה דירות להיפסטרים בניו יורק גייס חצי מיליארד שקל בישראל

יואל גולדמן, היזם החרדי שבונה דירות להיפסטרים בשכונת ברוקלין בניו יורק גייס 537 מיליון שקל מכספי הפנסיה בישראל. גולדמן, שכבר גייס בישראל מיליארד שקל באמצעות חברת אולייר (Allyear) שבבעלותו, ביצע ביום חמישי האחרון את השלב המוסדי בהנפקת האג"ח החדשה שלו (סדרה ג') וזכה לביקושים אדירים של 1.4 מיליארד שקל. הריבית שנסגרה במכרז עמדה על 3.95%, הריבית הנמוכה ביותר שגייסה חברת נדל"ן אמריקאית בישראל.

הסיבה לריבית הנמוכה היא העובדה שגולדמן העניק למשקיעים הישראלים שעבוד ראשון על נכס מניב חדש - קומפלקס וויליאם וויל (William Vale) בברוקלין שכולל מלון שנבנה לאחרונה עם 183 חדרים. בנוסף כולל הקומפלקס חמש קומות משרדים בשטח של 45 אלף ר"ר, שטחי מסחר של 35 אלף ר"ר ומתחם ציבורי נוסף של 60 אלף ר"ר שנועד לדוכני מזון ואירועים. הקומפלקס הוערך על ידי פירמת Butler Burgher בשווי של 252 מיליון דולר לפי שיעור היוון של 7.5% שנחשב בטווח הסביר ביחס לנכסים אחרים בסביבה.

מדובר בפעם הראשונה שחברת נדל"ן אמריקאית מגייסת חוב בישראל שמשמש כמשכנתא ראשונה על נכס מניב בארה"ב במה שעשוי לפתוח את השוק הישראלי לגיוסים נוספים מהסוג הזה. גולדמן התחייב לפני ההנפקה כי החברה תשמור על שיעור מינוף של עד 66% , כלומר 617.97 מיליון שקל, וזו הסיבה שהחברה גייסה בשלב המוסדי כ-537 מיליון שקל ואת היתרה היא צופה לגייס בשלב הציבורי.

ההנפקה של אולייר תכלול במקביל כניסה של אחזקותיו של גולדמן (50%) בקומפלקס William Vale לתוך חברת האג"ח שהונפקה בישראל. בעקבות הכניסה של הנכס החדש צפוי ההון העצמי (מיוחס לבעלי מניות) של אולייר לגדול בכ- 47 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016 הוא מסתכם בכ-200 מיליון דולר.

החברה שמחזיקה בקומפלקס שמחצית מזכויותיה יועברו לטובת מחזיקי האג"ח הישראלים, זכאית להכנסות תפעוליות נקיות (NOI) של 15 מיליון דולר בשנה לתקופה של 15 שנים. בנוסף, נקבע מנגנון אפסייד שבמידה שההכנסות של החברה הזו עולות על 50 מיליון דולר חברת הנכס תהיה זכאית ל-1.5% ממחזור המכירות. מחזיקי אג"ח ג' ייהנו ממלוא התזרים של הנכס עד להחזר האג"ח.

הגיוס של אולייר נועד להחליף את הלוואת הבנייה הקיימת על המלון בהיקף של 96 מיליון דולר והוא ינוע בטווח מינימלי של 80 מיליון דולר ועד 166 מיליון דולר על מנת שלא לעבור רמת מינוף (LTV) של 66% על המלון. הלוואת הבנייה הקיימת נלקחה עוד בתקופת ההקמה של הנכס מהתאגיד הפיננסי מדיסון (אותו תאגיד שהעניק לאחרונה הלוואה לפרויקט בושוויק של אולייר) בריבית גבוהה של 13.5%. כנהוג בפרויקטים כאלו, לאחר סיום הבנייה ותחילת תפעול הנכס, החברה מחליפה את הלוואת הבנייה הקיימת בהלוואה חדשה זולה יותר לאחר שהסיכון מאי השלמת הבנייה ירד.

אולייר הייתה יכולה לפנות לבנקים אמריקאים לקבל הלוואת נון ריקורס (הלוואה שהבטוחה היחידה שלה הוא הנכס עצמו). אלא שהחברה בחרה לנצל את הפלטפורמה של חברת האג"ח הישראלית מתוך מטרה לקבל ריביות נמוכות יותר ממה שמעניקים הבנקים האמריקאים. היא מסתמכת על העובדה שמחזיקי האג"ח הישראלים יסכימו לשלם ריבית נמוכה יותר מאחר שמעבר לשעבוד הספציפי על הנכס ועל התזרים, הם גם ייהנו מתזרים משאר הנכסים של אולייר שמחזיקה נכון להיום 1,200 יחידות דיור להשכרה שמניבות NOI של 31 מיליון דולר בשנה. זאת בניגוד לבנק האמריקאי שמקבל שעבוד על הנכס בלבד מבלי זכויות לקבל תזרים משאר הנכסים. הגיוס בישראל יחסוך לגולדמן 5-10 מיליון דולר בעלויות המימון השנתיות שלו.

שאר הכסף מעבר להיקף הלוואת הבנייה (96 מיליון דולר) יועבר להחלפה של הון מועדף (Preferred Equity) שקיים היום על הנכס בהיקף של 61 מיליון דולר. ההון המועדף גויס על ידי משקיעים שלישיים והוא מעניק להם זכויות ראשוניות על חשבון בעלי המניות האחרים בנכס. בין השאר הוא מעניק להם זכות ראשונית בקבלת הרווחים מהנכס עד להחזר ההשקעה ותשואה של 8% על ההשקעה.