רכשתם דירה והמוכר ביטל בדקה ה-90? זה מה שצריך לעשות

אחד המצבים השכיחים ביותר שרוכשי דירות נתקלים בהם, הוא חזרת המוכר במהלך המשא ומתן מכוונתו להתקשר בעסקה למכירת דירתו. בסיטואציה מסוג זה, נותר הרוכש הפוטנציאלי מול שוקת שבורה, לאחר שהשקיע את מיטב מרצו וכספו בהליך המשא ומתן, תכנן תוכניות עתידיות שונות, ולעתים אף החל בתהליכי מעבר למקום המגורים החדש.

מהם גדרי ה"מותר והאסור" במשא ומתן לקראת התקשרות בעסקת מכר דירה? מהם גדרי חובת "תום הלב" המוטלת על מוכר דירה במהלך משא ומתן כאמור? ובעיקר – מהם הסעדים שיכול לקבל רוכש דירה שנותר עם חלום שהתנפץ, בשל התנהלותו של מוכר דירה שהפר את חובותיו?

לאחרונה, נדרש בית המשפט המחוזי בת"א לדיון מעמיק בחובת תום הלב המוטלת על מוכר דירה, שחזר בו מכוונתו למכור את דירתו לזוג קונים, ימים ספורים לאחר שהחל המשא ומתן, ולאחר שהוחלפו שתי טיוטות הסכם.

מו"מ לקניית דירה. עד מתי הצדדים יכולים לסגת? | צילום: שאטרסטוק

בפסק דינו, ניתח בית המשפט באריכות את העובדות שביסוד התביעה שהגישו הקונים, וקבע באופן חד משמעי שלא הוכחה גמירת דעת מצד הצדדים להתקשר בחוזה. המשמעות היא שגם אם החוזה בין הצדדים כלל את כל הנתונים הדרושים להתקשרות בין הצדדים (ביחס לזהות הנכס הנמכר, ביחס לתמורה בעדו, ביחס לתנאי התשלום וביחס למועד המסירה), בהיעדרה של גמירות דעת, לא ניתן לאכוף את ההסכם.

מאידך, כך קובע בית המשפט, פרישתו של המוכר מהמשא ומתן, לאחר שהוסכמו כל התנאים והפרטים שנגעו לו וכאשר נותרה רק חתימה פורמלית לקיום ההסכם, משום שביקש לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הדירה – עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן.

בית המשפט הבהיר כי נקודת המוצא בסוגיה זו היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה, כך שכל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה.

ואולם, זכות ה'פרישה', כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, כפופה לעקרון תום-הלב. במקרה זה, סבר בית המשפט כי פרישתו של המשיב מהמשא ומתן, כאמור לאחר שסוכמו כל התנאים והפרטים שנגעו לו, עולה לכדי חוסר תום לב במשא ומתן, בניגוד לחובה המשתמעת מחוק החוזים.

התשובה אפוא לשאלה ששואלים עצמם קונים רבים (ועורכי דינם) לא אחת, אם פרישה ממשא ומתן היא מוצדקת או 'מותרת', תלויה בשלב במשא ומתן שבו הודיע המוכר על פרישתו, בטעמים שנתן לפרישה וכן בנוהגים המקובלים באותה עסקה.

בתי המשפט, יש להדגיש, אינם משתכנעים על נקלה מטענות מוכרים על קשיים במשא ומתן שכביכול הוערמו דווקא על ידי הקונים. קשיים כאלה נתפסים כתירוץ בלבד לרצון המוכר לסגת מהמשא ומתן. המסקנה המתבקשת במקרים כאלה, היא שהמוכר נסוג בו מהמשא ומתן, משום שביקש לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הדירה, ותו לא.

מכאן ברור שכדאי לסכם את התנאים המסחריים ובעיקר את המחיר ותנאי התשלום, כבר בתחילת המשא ומתן, משום שהם מהווים "עוגן" לקביעה אפשרית של בית המשפט באשר לתום ליבו של מוכר המנסה לסגת ממשא ומתן, בטענות הקשורות למחיר הדירה.

ומה הסעדים השמורים לקונים בשל הפרת תום הלב במשא ומתן על ידי מוכר? על פי חוק החוזים, הסעד הרגיל שיינתן במקרה של הפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן הוא פיצויים בעד הנזק שנגרם עקב המשא ומתן.

במקרים מיוחדים, ניתן להורות גם על אכיפת החיוב מושא המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים. מקרים מיוחדים אלו מתאפיינים בכך שהמשא ומתן הבשיל למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות של המוכר חסרת תום הלב מנעה את שכלולו על ידי הקונים.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית